物业管理用房用途规定（物业管理用房设置说明）

某小区物业办公室外景

住在有物业管理的小区中，会发现物业公司在其办公地点处均会设有比较醒目的标识铭牌，接待业主来访、投诉、交费等，组织人员开展服务及日常办公。

在某些规模较大的住宅项目，作为小区的“公共管理者”及实际“把控者”，物业公司往往占据了许多“物业用房”，或自用，或出租。

那么这些房子是怎么来的，属于什么性质，归谁所有？物业有权使用和处分吗？业主一方往往对这些事情不甚清晰明了，这里值得依法探讨一下。

早在2003版的《物业管理条例》中，就提出了“物业管理用房”的概念，并作出了一系列的界定：

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业公司不得改变其用途。物业合同终止时，物业公司应将物业管理用房交还给业主委员会。

2007年的《物权法》第七十三条中再次重申：物业服务用房，属于业主共有。

可见，在小区内配置物业用房，这是开发商的法定义务，而物业用房的产权归属全体业主所共有；物业公司在合同期内可使用上述房屋进行日常办公等，但要改变用途必须经业主大会同意。合同到期如果推出小区服务，就必须把房屋再返还业主。

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实践来看，物业用房的用途除了供物业公司日常办公、值班、存放各类工具、用品等之外，还应包含小区业委会的办公及活动用房。

那么这些房子应该是多大的面积呢？《条例》《物权法》均未明确界定，这需要按照各地的具体实际另行具体规定：

例如，山东的要求是按照小区总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平；业委会办公用房从物业服务用房中调剂，其建面不低于二十平。福建的规定是按照总建筑面积千分之二配置，最少不低于一百平。而辽宁的做法更为细致：总建筑面积五万平以下的，按不少于建筑面积一百五十平配置； 五万至二十五万平的，按千分之三配置； 超过二十五万平方米的，超过部分按照不少于千分之一的标准配置； 等等等等

根据各地业主反映的事关“物业用房”问题方面的投诉来看，主要有诸如：开发商不按法规要求配备符合面积的物业用房，或者不明示其具体位置，甚至占为己有；个别物业公司擅自将部分用房出租，攫取租金，拒绝提供给业委会使用等等，这些做法都是严重侵害业主合法权益的行为。

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实际上，上位法规及各地方性法规，都对上述行为规定了具体的法律责任，包括：责令限期改正、警告、没收违法所得、罚款等等等等。

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当然，法律的尊严并不是体现在法条上，而是在于能否得到切实的贯彻和落实；在有法可依的前提下，是否做到了有法必依，进而执法必严，违法必究，这才是关键。

对于业主一方来说，理论上“物业管理用房”归属全体业主共有，而要想真正实现在这个问题上的主导权和话语权，就必须在相关部门的帮助和指导下，成立业主大会，选出业委会，依法维权。

而成立业委会，这又是何其之难呢？

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