【成龙身价】专题成龙1.2亿豪宅被拍卖？明星也不过是开发商的“韭菜”

房地产飞速发展这些年，涉及到买房纠纷的事儿屡见不鲜，即便是明星也不例外。这回，成龙大哥“摊上事儿”了！

01.

他在北京的两套房被司法拍卖，上了头条。

最为吊诡的是，虽然成龙实际使用已经达13年，但至今都未拿到这两套的产权证书。

成龙拿了相关的付款记录，各种缴费清单去申诉，但法院驳回成龙诉求，依据是，没有产权，房子依然属于开发商。

开发商现在欠债了，他的资产就得被执行。至于成龙方的损失，则是成龙方和开发商之间的问题。

洋房姐姐简单梳理一下这事的来龙去脉：

• 2004年预售，成龙2006年购入。
• 两套房总价3360万，成龙为该项目代言，代言费2060万，冲抵房款，成龙实际支付1300万。
• 实际支付房款为成龙旗下中泰成龙公司，但中泰成龙公司是一家境外企业，在境内没有分支机构，不能购买商品房，无法取得房产证。
• 2014年开发商御嘉置地陷入财务纠纷和诉讼纠纷，旗下Naga上院房产频繁被查封拍卖，法院在执行过程中才发现其中有两套房是由成龙在居住使用。
• 假如成龙以个人名义取得房产证，实际是OK的，因为当时政策并没有限制港澳台人士在京买房。显然开发商是知道这种产权办理方式的，所以成龙这两套房有可能打水漂，核心其实是开发商一直拖着不配合办房产证。
• 有媒体调查发现，之所以一直拖着，原因有二，一是成龙实际付款额计算，房价才1万多，其他房子都是3万多，备案价差太多，不太好办；二是这家开发商在之后的经营中频繁出现问题，比如公司更名，欠税等等，进一步拖延了办证。

资料显示，开发商御嘉置地目前被列入失信名单，实控人李建国被限制高消费。

成龙买的这个小区，Naga上院一共有99套房，现在19套房被司法拍卖，开发商的问题可谓不小。

基本可以确定，这家开发商资金链出了大问题。

假如房子最终被执行，成龙损失可真的还不小，这套房购买时市值3360万，但现在市值已经超过1.2个亿。

成龙以自身损失计算，可以认定的只有1300万实际支付资金和2060万的代言费，至于房子的增值部分，成龙是否能分到，依然是个问号。

02.

这些年，开发商坑购房者的事屡见不鲜。

很大程度上跟房地产长期处于卖方市场有关。

对房企来说，卖房子，卖给谁，其实并不是最重要的，最重要的是上游的融资环节。

过去，房地产开发，可以称得上是空手套白狼。

拿地的钱是借的，拿到地之后还没开工，房款就通过预售全部收上来了。

等到真正开工的时候，还可以抵押借钱。

很多项目一期就把所有的成本都赚回来了，后面二三四期全部都是利润。

所以，与其说关心房价涨不涨，开发商更关心的是能不能借到钱，买到足够多的地，卖更多的房子。

这在房地产发展初期，人均居住面积比较低，居民负债率不太高，购房需求还比较旺盛的时候，并没有太大问题。

但现在，房地产市场化已经走过了30年，只有部分城市存在住房结构性短缺问题，绝大部分城市都是不缺房子的，像鹤岗，阜新，个旧这些个城市，几万块就能买一套房。

这种情况下，很多开发商还在大举增加负债，疯狂拿地，疯狂开发，重“量”不重“质”，搞高周转，希望用规模，用速度来搞定一切，试图一举奠定自己的江湖地位。

恒大，碧桂园以及中梁地产是典型代表。

以中梁地产为例，2014年还是一家名不见经传的温州小房企，但通过抓住2015年至2017年的货币宽松政策和棚改货币化安置机会，迅速崛起，至2019年，以1526.5亿元销售额跻身top20。

但这背后，却是不断增长的债务，财报显示，2015年中梁流动负债为103.87亿元，2017年猛增至796.81亿，2018年更是增长至1680.7亿。

今年爆出债务危机的泰禾集团，一家擅长高杠杆高负债高周转的闽系房企。

旗下泰禾北京院子二期，价值2000多万的“限竞房”别墅，因为泰禾资金链问题，而陷入停滞，部分业主的房子本来今年就要竣工，但现在甚至连坑都没挖。业主提供的资料显示，被挪用资金总量达到了70亿。

泰禾北京院子二期的业主，不乏各大互联网公司的高管，2000万购房款，也得all in加借款，因为开发商的问题，这些实打实的中产阶级，他们当中不少人陷入了债务危机。

泰禾现在债台高筑，截至8月15日，已到期未还借款金额高达349亿元。而泰禾上半年仅营收24.63亿元，同比下降83.02%。

截至现在，不仅在北京，泰禾在上海、杭州及昆明等地的项目都面临延期交房甚至烂尾风险。

03.

三道红线来了。

8月底，12家房企参会，央行和住建部设定关于增加有息债务的“三道红线”：

• 剔除预收款后的资产负债率大于 70%；
• 净负债率大于 100%；
• 现金短债比小于 1 倍。

3中3，红色预警，有恒大、融创和绿地，

3中2，橙色预警，有中梁、阳光城，

3中1，黄色预警，有碧桂园、万科和新城控股

3中0，绿色安全，是保利、中海、华润、华侨城。

根据要求，这12家房企要在9月份拿出整改方案，必须实现3中0，否则不得增加债务。

而“三道红线”明年要覆盖至全国所有房企，这条规定可是狠，直指房企的七寸——融资。相当多的开发商有可能就此倒下，买房尤其要慎重。

• 房企的命脉就是资金，融资是不能停下来的，一旦停下来，资金链就会骤然紧张。为了回款，各种招数都得上，比如恒大国庆搞的7折全国促销，在今年春节还只是75折，虽然噱头味道更大，但其目的是很明显的，就是尽可能多卖房子多回款多还债，力求达标，这样明年才能获准融资。
• 直接对接房企，避免走样。地方城市总有自己的小九九，导致落实过程中走样，影响全盘，现在高层直接对房企进行调控，不会打折扣。
• 遏制“大而不能倒”思维。靠债务迅速扩张的房企，自己赚的盆满钵满。如果倒闭破产，损失的是业主，是银行，是上下游的企业等等。到底救不救？救，意味着你自己挖的坑，要我们所有人帮你填，凭什么？

三道红线的影响很大

1、大搞负债扩张的房企，不会再出现了，未来要想活下来，盖好房子，以产品力打动购房者，才是出路。

2、加速中小房企出清，这些房企同样靠债务驱动，没有太多能力降负债，一两个项目玩不转就只能卖身或者破产。

3、大房企之间的天价并购再难出现。比如2018年融创以创纪录的632亿元并购万达文旅城，背后资金正是靠举债。未来这种并购很难了，大家都只能耕耘好自己的一亩三分地，稳步发展，别挖坑，坑大了，也没人救你。

4、央企的日子未来会更滋润。这次绿色档的都是央企，他们举债成本天然很低，比如中海，常年融资成本位居全行业最低，2019年仅有4.21%，对应民企中梁地产，则高达9.4%。央企融资成本低，意味着后续融资等方面不受影响；意味着同样价格拿一块地，我能赚钱你可能亏钱，意味着央企的竞争力整体会更强。

洋房姐姐想说，今年这形势，五证已经不够了，买现房才安全；即便是买期房，资金雄厚，稳健的开发商应该是首选。

如果能确认购房款进入项目的专用监管账户并用于工程建设，那才能吃下这颗定心丸。