『买别墅』买别墅需要考虑哪些问题?

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥。想改善住房，因为已到中年，打算长期居住。以后等孩子独立了，我们老了，也有可能会考虑随孩子再置换，最少得20年以后吧。也因此重点看的新房。主要看了观承的叠拼，天润福煕大道的五层洋房和华贸铂金墅的三叠。观承叠拼的户型觉得很好，但是判断不了周边配套会如何发展。

天润福煕大道和华贸铂金墅则地理位置距离市中心更近，配套也比较成熟，但是觉得户型一般。福煕大道的洋房单价已经8-9万了，好的户型甚至10万，有装修；华贸的三叠，感觉就是为了节省空间愣把上下叠做成了三叠，导致每一层都觉得不够方正敞亮，好户型的单价也达到了9万，没有装修。周边档次低一些的小区单价差不多都在5–6万。

想请问，观承所在区域有发展空间吗？华贸和福煕大道所在的北苑未来空间怎么样，这两个盘价格这么高，值得吗，未来会跑赢大盘吗？

回答：

1、 新房挺好，居住体验强。观承和铂金墅的叠拼属于一类产品，算别墅。福熙大道的洋房算是另一种产品，归入普宅。另外新北苑和老北苑是两个完全分割的板块，不好混在一起，区别较大。

2、 别墅这种产品和周边配套的关系不大，相当于自成一体的社区。公路和自然环境就是最主要的配套，其他的可有可无。当然最好没有，尤其是在郊区的，否则会影响安静的氛围，也就失去其意义了。

所以别墅是否保值，主要取决于本身的品质是否能持续，对配套没什么需求。而且也没人会去别墅区建什么配套，居住人群太少，建了也赚不着钱。政府是肯定不会动用财政资金的，其他的就看商人们了，算得过帐来才会去建。

3、 再一点，别墅不属于投资品，升值性弱，所以不要纠结于跑赢大盘什么的，绝不可能。至少在北京，别墅小区大概几百个吧，还没有一个能跑赢大盘的，能勉强跟上的都屈指可数，无论郊区还是市区。

别墅属于奢侈品，是人们在有钱之后买来消费的。从本质上来说，和豪车游艇私人飞机的性质差不多，也就别太关心升值，本身就是花钱买体验。所以买别墅要放平心态，涨的多更好，涨的少也没关系，反正得到了享受。

典型案例可以看北京的几个顶级豪宅。比如昆仑公寓，一共才23套，当年4500万一套。现在贬到3000万，但仍然有人求购。因为富人们买的就是享受，是对高档生活的普通消费。甚至和豪华装修一个性质，没人会想着什么保值升值。

4、 新北苑是个非常好的板块，北京唯一一个全板块跑赢大盘的区域，但不包括别墅。

比如福熙大道，2010年初开盘的，当时还是楼市火爆期，那这里也不过开出19000的价格。当然这已经很高了，华贸城前一年起价才12000。当时北京的均价是2万出头，现在是6.2万。而福熙大道呢，已经是8/9万了，跑赢了大盘。

再看铂金墅，2012年开盘的，起价1100万，也就是4万出头儿。当时的宣传定位是：领跑城市别墅刚需。我总觉得这句Slgan有点儿别扭，人家都花上千万买别墅了，还要被调侃为刚需，不太地道。

那年是楼市寒冬，周边华贸城、福熙大道、世华泊郡，还有中铁的都一直都卖2.5万左右，不敢涨也不敢降。那到今天看看价格，大家都差不太多吧。区别就是普宅涨3倍多，跑赢大盘，别墅没翻番，跑输了，仅此而已。

5、 总之，不必纠结别墅的升值，买这种产品不属于投资，要以消费的心态来对待才好。观承附近也不会建太多配套，繁华喧闹并不是郊区别墅的追求。希望升值好的话最好买普宅，二手房相对更保值一些。毕竟商品价格是由供需关系决定的，只有相对大众化的商品才最稳妥。新北苑是个很好的板块，所有普宅都跑赢了大盘，在北京严控土地的情况下，这种趋势还会延续。这里的缺点就是租金收益略低，所以适合自住+投资。仅供参考。

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