(梦城)梦城是哪个城市

亚运城

从2009年亚运城地块出让算起，亚运城已经走过了接近十个年头。

十年前，富力、碧桂园、中信、世茂、雅居乐五大房企会师（即利合地产），联袂打造亚运城，曾经雄心壮志，但五个和尚没水喝呀。于是2016年富力退出了、中信卖给中海了。富力退出后，地产的上涨行情就来了，那叫一个痛心疾首啊。

十年来，亚运城的去化浮浮沉沉，价格也浮浮沉沉。刚开盘时，5000人排队抢房，三个月卖了3900套，虽然现在再也难重现当年的荣光，但自从碧桂园接手亚运城营销后，去化提速，2018年卖了3800套，稳坐全广州单盘销冠。价格也是购房者的心病，亚运城是首次将番禺带入万元时代，但也经历了多次降价，价格一直涨幅不大。尽管经过16/17年的跳涨，目前涨到了2.5-3万/㎡的水平，但依然落后于番禺其他版块。在番禺闭着眼睛买，都比亚运城涨的多。

亚运城发展的慢，除了远，最大的问题就是把土地都打包卖给了一家公司（五个股东，利合地产）。鸡蛋不能放在一个篮子的道理懂伐。一家公司的能力是有限的。这样的例子还不少，比如武汉中央商务区也是一样的道理，都卖给了泛海，极佳的位置就是一直发展不起来。杭州在建亚运城的时候就特聪明，找了几家开发商分别开发，新城就能快速成型。

十年过去了，亚运城也渐渐的有了人气，配套完善，人口入住，开始有了城市的感觉。目前亚运城在售天峯组团，随投资总一起看看吧。

解读篇

1 基本信息

图片来源于网络（侵撤）

2 区位价值解读

亚运城孤立于主城之外，公路交通驾车40分钟最远也就只能到大学城。公交交通不便利，于是地铁对亚运城就显得特别重要，是亚运城与外界交互最重要的途径。三条地铁交汇，是亚运城最大的利好，也是亚运城最大的价值点。

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目前亚运城已建成的，只有地铁4号线。从海傍站出发，沿四号线，到琶洲30分钟、到金融城38分钟、到珠江新城45分钟。

在建的地铁有三号线南延段，将连接海傍站到番禺广场站，以后海傍站就变成三号线的首发站，到珠江新城不再转线，悠悠闲闲有位子坐，时间也缩短到35分钟。在番禺广场还可以换乘18号快线，到珠江新城速度会更快。

规划中的还有八号线南延段，连接海傍与万胜围，到琶洲不需转线，还有支线连接黄埔客运港，强化与黄埔区的联系。

三条地铁建成后，亚运城依然是个铁打的睡城，本身并没有产业规划，也少有办公物业的建设，但地铁串联了更多的经济中心，对亚运城依然是个利好。

3 亚运城布局解读

亚运城是下图中黄线框出来的部分。从地铁4号线的东侧，一直向江边延伸。

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亚运城的建设节奏，除了赛前已经建成的媒体村、运动员村、技术官员村等，利合是采用从西往东建设的策略。西侧更靠近地铁，城市界面也更好，建好了也更容易卖出去。东侧随着亚运城的成熟，顺销也是自然而然的事情。

目前，亚运城除了天峯和待建设E/G/H地块之外，其他地块都建设完毕了。值得注意的，亚运城在出让时，并没有编制具体的规划，只有总建设量是定好的。因此，前面西侧建设的时候，容积率低，就导致容积率都堆砌在东侧的地块。

天峯容积率3.63，E地块5.97，G地块4.51，H地块5.46。超过4已经是高容积率，天峯看着低于4，但韩国人学校、配建初中高中和幼儿园占去大量用地，实际应该也达到5的容积率了。由于容积率高，建筑物高度只能往上堆砌，日后在江边会看到连绵的150米至170米的超高层建筑。

一般，都是在江边控制建筑物高度，形成错落有致的天际线。而且江边地质条件会差些，也建议建设低层建筑。而亚运城这种做法，既有历史问题，也有将问题推到后面解决、先过好眼前小日子的感觉在里面。

高容积率给大家带来的直观体验就是人更多了、电梯难等了、设备老化更快、消防难度更高等等。

4 配套价值解读

亚运城的配套，对于一个新城来讲已经是特别不错的，而且大部分都是现成的。光这一点就可以秒掉知识城、新塘。

选择亚运城，基本只需要考虑交通和学区分配是否适合自己，在配套方面可以少很多顾虑。

（1）在地铁上，有建好的四号线，在建的三号线南延段，规划中的八号线南延段。

（2）在教育上，有广州市名校铁一中学，而天成中学和天峯中学也将由铁一中学代管，在教育品质上会让很多购房者青睐。

（3）在消费上，有已建好的亚运城广场，招商中的亚运城国际商业街，地铁口出来的农贸市场是临时的，原本是规划的地铁商业街。

（4）在医疗上，有三甲医院广医二院，基本满足大部分人的大部分医疗需求。

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5 楼栋价值解读

天峯是亚运城F地块，分了三个组团，分别是F1组团、F2组团、F3组团。我们分组团来谈谈它的优劣之处。

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团组

（1）F1组团。

F1组团有10栋超高层+2栋高层。F1组团是三个组团中唯一一个带小区花园的，楼栋都是环绕花园进行设计。楼栋与楼栋之间阻挡的面积小，没有太多采光遮挡的问题存在。除了临路的户型会有车行噪音的影响外，别的户型居住体验还是舒适的。

由于是超高层的建筑，对于高楼层住户而言，观景视野是比较棒的。对于8-9栋的高层住户，北向望水道、小浮莲山和大浮莲山。而临路一侧的1-6栋的高层住户，可以西南望整个亚运城的城市景观。

整个F1组团的楼王单位是7-8栋，两梯四户的设计，中间户西南望大园林，端户南北通透、既南向望大园林、还可以北向望大小浮莲山。由于都是南向设计，没有北向户型，因此虽然临路，但受到道路噪音的影响也较小。

（2）F2与F3组团。

F2和F3组团，也会有单独的小区分割，但是没有小区园林和花园。主要是由于天峯配建的学校占去了大部分用地，挤压了住宅的园地，导致F2和F3组团没能预留园林花园面积。这一点是F2和F3组团比较大的问题，本质是不存在小区公共活动空间的。

F2和F3组团楼下就是韩国人学校、天峯初中和天峯高中，会带来比较嘈杂的教学活动产生的噪音。不仅对低层住户有影响，对高层住户的影响更明显，楼层越高噪音越大。

F2组团的北面有自然景观，是一条内江，并可望大浮莲山和小浮莲山，远眺莲花山。这是F2组团的高价值点。F3组团的南面是待建设的村集体建设用地，未来视线会有一定遮挡。

（3）共性的问题

上面说完三个组团的优劣点，我们来谈一些共性的问题。天峯除了F2之外，F1和F3多是超高层建筑。超高层建筑在建设的时候，一般是有中间设备层的，设备层会有比较多的设备布局，其运转会有一定的噪音和振动影响。建议在选择超高层楼栋时，留意设备层的位置，尽可能避开设备层的上一层和下一层，不做设备层的邻居。

06 户型优劣分析

天峯的楼栋都是标准化的楼型，虽然面积段会上上下下有所变化，其实只有三种户型。随投资总一起看看各种户型的优劣。

（1）三房两厅一卫（北向，89㎡）

北向的都是小面积的三房两厅一卫设计。户型端正，动静分离，是市面上常用的北向户型设计，整体没有太多的槽点。对于广州地区，太阳大多数时候从东偏南升起、西偏北落下。天峯的北向有东北和西北，东北几乎没有阳光直射，西北部分时段会有阳光可以照射到屋内。

公卫和厨房的开窗，靠近两户转角的位置，采光受遮挡，整体会偏暗些。

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（2）三房两厅两卫（南向，98~103㎡）

南向的中间户都是三房两厅两卫，比北向多一个卫生间，格局上大体类似。这里主要讲讲，它的厨房和公卫也是两户转角的位置，但由于厨房的进深做长了些，也就是说南向三房伸出去更多，遮挡少了，厨房和公卫和采光会有所改善。

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（3）四房两厅两卫（南北通透、大阳台，123-135㎡）

端户的位置做了四房两厅两卫，大阳台、南北通透、大采光面、动静分离。可以说是做的非常舒适的了。一般每栋楼都有两个端户，投资总建议选择靠东侧的那一户，因为受到的遮挡会少，采光更好。偏西的那一户，有部分时段会受到前面南向中间户的遮挡。

这里侧重讲讲生活阳台的设置是投资总觉得很多四房户型里设置得比较合理的。生活阳台靠近公卫，符合大多数家庭的生活习惯，洗漱后可以直接把脏衣服放到生活阳台，生活动线很合理。

想吐槽的可能就是觉得入户花园和玄关的面积比较多，没有进行很好的利用，有点铺张浪费。

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07 不利因素讨论

亚运城靠近东莞，东莞那边的工厂和亚运城周边的工厂偶尔会有偷排，了解到亚运城偶尔会有刺鼻的气味。但亚运城和石楼的群众也非常积极地进行环保投诉。广州政府和东莞政府也特别重视相关问题，多次开展环保督查工作。

目前是否还有类似的问题存在，可能需要小伙伴多关注。

据投资总居住在亚运村的小伙伴说，现在已经没这种刺鼻的味道了。大家可以作为一种意见参考。

08 结论和建议

亚运城十年，浮浮沉沉。十年后的今日，亚运城已经初现城市的感觉了。不可否认，在未来一段相当长的时间里，亚运城仍将以睡城的姿态存在。但睡城配套已成，人口初步集聚，这个睡城的生活气息会越来越浓厚。

随着未来的三号线南延段修通、八号线南延段落定，亚运城和外界的交通会更便利，会有更多的新广州人选择在这里落脚和置业。特别是三号线、四号线和八号线沿线就业的人群，可以着重比选，看看亚运城是否适合自己。

对于犹豫的人群，只需要把关注放在交通上即可。毕竟同等价位，在广州，新房很难找到同等配套水平的。

以亚运城当前的土地储备，它还可以至少再战五年。五年或十年后再回首，亚运城又会是什么样子呢？