【情侣网名二字简约】【界面财经宴会】魔方生活服务集团首席战略官侯丁：租赁住宅，城市申请年的第一套房子。

上海报业集团界面新闻主办的第五届[界面财经宴会]于12月20日在上海中心成功举行。魔方生活服务集团首席战略官胡丁出席了年会，并发表了主题演讲《租赁住房，城市新青年的第一个家》。特别感谢本次年会的战略伙伴梅赛德斯奔驰。

以下是霍丁主题演讲实录。

大家好，我是魔方生活服务集团的首席战略官霍正。魔方生活服务集团是截至09年的公寓运营商。我是90后。租房是年轻人必须隐藏的话题。因为大学毕业不能来大城市打拼，就是拥有自己买的房子，租房是包括我在内的所有年轻人都会经历的过程。加入魔方之前，曾在著名的战略咨询公司麦肯锡工作，之后在包括停车场、公寓、产业物流地在内的一些房地产投资中也从事私募基金。2019年决定离开金融企业，加入失业公司。希望与魔方生活一起成为中国长租公寓的第一周。今天，我作为过去的战略思维和已经加入企业的实业家，帮助大家

第一，长租公寓脱胎于一个非常大的行业，叫做租赁住宅产业，更大的行业叫做住宅需求，我们认为住宅产业非常有活力和弹性。首先，整个居住行业，所有中国人都要租房或住房，在中国，有多少人要租房而不是自己买的房子？现在第七次人口普查得到的数据都是2亿，这2亿多人，不管是在外地工作，还是还没到买第一套房的年龄，所以他必须住在城市中间。这也是过去30多年城市化推进的租赁人口的需求。第二个确凿的事实是，与承租人相对应的消费行为称为住宅，在中国买房的压力比国际上其他大城市更难。从租赁销售费用来看，中国要存30 ~ 40年的工资才能买套房。当然，其中有很多家庭的补贴和其他方式的帮助。

从这种明显的事实中能发现什么样的社会现象？第一，发现年轻人的结婚年龄开始颠倒，通常中国家庭第一次结婚和第一次买房的时间非常接近。其次，越来越多的城市申请年认为租房也是比较好的决定，即使在需要结婚的时间段，也可以接受租房消费行为。在这样的前提下，中国的整体租赁市场达到了2万亿的水平，2亿人需要租赁，这些出租人每年需要1万多人的消费力，创造了万亿级市场。这个潮级市场目前分布在哪里？个人和个人之间的交易，也就是C2C市场，在需要租房的时候，往往会和个人房东合租房子，虽然这个市场很大，但能提供的机构还是比较少的。从国际数据来看，美国、英国、德国等对城市申请年照顾更好的城市，越来越多的制度化企业提供租房。像魔方这样的企业在市场上获得更多的房源，进行合理的改造和服务，最终出口到城市申请年。

在这一过程中，过去五六年的政策也经常支持长租公寓，现在有了保障性租赁住宅的新名字，国家在第十四个五年计划中累计计划共960万套保障性租赁住宅，希望能为城市青年提供越来越多的供给。

在这种情况下，长租公寓是一个动态的、有韧性的产业，它的韧性取决于哪里？全世界都面临COVID-19的冲击。美国最大的长租公寓企业EQR在疫情冲击的三年里，首先租赁率没有下降，消费需求在租房领域由于一些危机或传染病的影响，人们需要长期居住的地方。第二，迁移率或更新租赁率很高，其迁移率逐渐降低。越来越多的人发现，即使经济不好，即使疫情来临，也要留在城市。因为大城市仍然有更好的机会。据EQR的三年年报显示，在美国东海岸和西海岸最优秀的六个城市，租赁需求没有减少，长途公寓成为一个充满活力和弹性的行业。魔方在这个行业做什么？EMC致力于ESG的行动，并发表了为期两年的ESG报告。更大的梦想是为城市里的新青年提供房子。

魔方公寓和其他商业模式有最大的区别。就是建造中央公寓。得不到民歌。不要问每个私人房东要一套三室一厅，四室一厅。然后把它分解成一个房间租给外面，不是做这种模型。我们的工作是把一栋建筑物包装成城市的老厂房、老办公楼，或者不适合酒店或商业的建筑物，进行资产管理，改造，分割，然后出租。通常一个项目有200到300个房间。

因为得到了整个建筑，一般房地产在1-5万平方米，可以进行很多想法和思考，可以改造或改造房地产，让客人在我们的空间里生活得更舒适。目前，魔方在全国开设了8万套长租公寓，不仅经营白领长租公寓，还经营面向服务人员或蓝领的长租公寓。目前已进入主要26个城市，在北上广深、杭州、南京发展为深耕，80%的收入来自一线城市。另外，不仅有高学历人群居住的需求，通过居住，更多的衣食住行、义教文旅的需求也有很多客人。

魔方目前有三大拳头产品，最重要的是魔方白领公寓的产品，主要是

城市新青年获得优雅舒适的居住环境。我本人也有过八年租房经验，在城市中最难找的是一居室，因为过去30年开发商都没有建造过一居室，过去30年开发商拿地一定会造三室一厅，因为家庭客才是购房的主力。如果拿家庭客的户型用来给单身白领住，那就比较奢侈了。或者把它给三个白领住，那相对来说又有一些局促。所以总的来说，城市中间缺少一居室，魔方就是通过改造给到一居室的家，中间有厨房空间、冰箱、洗衣机，以及非常优雅的小活动空间。

第二，城市中还缺的就是为服务人群的住房，比如外卖小哥、快递小哥、酒店的服务员，他们也是非常难找到住地的，很多服务人群不得不去群租，不得不去小区，可能三室一厅要住10个人，在消防隐患以及疫情防控中，明显有非常众多的社会问题。怎么解决城市服务人群的居住问题，也是魔方一直致力的。城市不能离开外卖小哥、快递小哥，需要让他们也有尊严的在城市中生活。所以魔方打造了另一个产品，叫做9号楼公寓，有点像大学的宿舍，4个人、6个人居住在一个房间里，然后共同来提供生活。另外这样的商业模式更多的是和企业合作，比如我们的大客户有海底捞、顺丰、酒店，企业的HR在这种情况下也会去想如何更好地降本，如何能够更好地提升雇员福利，如何更好地降低综合成本。能够给员工包吃包住，也是变相的降本，在17年创立这个赛道开始，这个产品在城市中也是越来越受到追捧。

最后，还有一个魔尔公寓，更熟悉的服务式公寓，服务式公寓在中国的需求并没有前面两个产品这么旺盛，更多的会在一些精致的艺术区或者是市中心来提供服务式公寓，比如我们在北京798区域的郎园Station魔尔公寓，中间住了一些艺术家、独立制片人等等。

同时魔方希望能够为客户打造坚实的IT后台，因为魔方两大拳头战略就是数字化驱动以及全方位的增值服务。对于数字化驱动，智能化在公寓赛道也是能够带来非常多的帮助，比如对于消防非常看重，魔方公寓会为每个房间内部都安装烟雾报警器，远高于住宅标准，来保证它能够防患任何火情、任何灾情的影响。同时楼下的门禁，如何能做到人脸识别、智能安防，都是需要更好的系统来进行输出的。

其次，对于城市更新是有大数据驱动的，魔方在全国拥有近四百个门店，希望把门店开的更多。哪些地方把旧楼拿过来做城市更新，是有利于城市治理的？哪些地方去做改造可能只是瞎折腾，如何来做这个判断？有赖于大数据驱动，基于人口数据，基于人口交通流线的数据，基于周围办公楼的数据，现在总的数据驾驶舱里已经囊括了数十亿条数据，通过大数据回归得出公寓的模型。最终把模型在上海复制4万遍，在上海每隔500米就虚拟开一家魔方公寓，然后去寻找这4万个门店中，哪些门店是最适合经营的，哪些门店建造出来是更有需求的，通过迭代的方式来规避掉找到一个地方，判断要不要开店的传统模式。反过来按图索骥，来寻找到最适合做改造、最适合城市去做升级的空间。

其次，对于C端的服务，能够帮助客人一站式在APP上解决他所有的需求，包括租前的看房以及租后的各种需求。

第二个大的战略，魔方会思考，一个人三年租住在一个空间里，他会想要什么，或者更深层次的问题，现在的年轻人在城市中需要什么。年轻人对家的定义更广阔，不光需要有独立的空间，有私密的空间，还需要有社交的需求，他希望能打消自己的孤独感。魔方一直在致力，满足客户最基本的租赁需求，比如修东西、保洁，比如年轻人可能不擅长自己去洗一些锅碗瓢盆，我们可以帮他来做入室保洁；更深层次的，会打造非常良好的社交系统，不排斥在公寓两三百个租客中去建微信群。最近我自己住在公司的产品里，发现非常多的客人在第一波放开之后，居家的现象出现后，大家会交换一些药物，问一问邻居有没有退烧药、有没有抗原，进行一些交换。他们因为学历比较高，相对非常高素质，会出现非常好玩的，谁有抗原吗？然后303直接说，我把抗原直接挂在门口了，但是我已经阳了，请你来的时候一定要戴好口罩。这样一种社交氛围其实是年轻人非常喜欢的。

同时还提供了团购服务、搬家服务、生活服务类的活动，让他们能够知道自己不光是一个人生活在这个城市，周围还有非常多的跟自己志同道合、年龄相仿、兴趣爱好相同的朋友住在一起。也为此，魔方在每个门店都会打造公区，因为相对于分散式公寓，集中式公寓的优势可以更弹性地打造想要的空间，会为楼下打造公共厨房，为年轻人打造一起开宴会的地方，会打造健身房，免费提供健身的器材让大家来进行活动，以及网红打卡厅，共同看电影的区域。另外，也会高频率地打造客群活动，让大家把社交做到想来就一定有活动，有中秋的活动，通过问卷发现这代年轻人非常喜欢打游戏，所以我们举办了《英雄联盟》和《王者荣耀》的魔方公寓比赛，而且告诉他们，如果能拿到冠军，直接有一年免租的大奖，年轻人非常喜欢。过去两届的大赛都决出了冠军，并且冠军表示希望能够长期跟自己的邻居们切磋，进行分享。此外，也有相亲会、篮球赛，也促成了非常多的魔方情侣。

最后，还有点类似商业地产类活动，来保证在重大的体育艺术盛事的时候加入。比如前几天刚刚结束的世界杯，魔方在全国贡献出了样板间，给年轻人提供在房间里能够看球的预约服务。有时候如果小情侣两个人住在一起，可能男生喜欢看球，女生觉得不能熬夜，晚上11点、凌晨3点的球赛又很吸引人，怎么办呢？提供样板间，给到公寓中的年轻人，让他们自己来选择在共同的空间进行看球。

世界杯期间，小组赛跟淘汰赛时提供一百多样板间，在全国十个城市提供给大家。同时还在上海跟深圳做了两场快闪的看球派对活动，一个是巴西对克罗地亚的比赛，一个是最后的决赛，分别在上海跟深圳来进行活动。然后每个看球派对都吸引了超过一百名租客以及社会上的网红来参加共同派对，希望能够把这种生活的理念，把这种生活方式传递给年轻人，让他们知道自己既有一个私密性的空间，同时当需要社交，当自己觉得孤单的时候，又有邻居能够共同来分享酸甜苦辣。

最后，魔方其实是希望通过我们的努力，让城市新青年能够租得到、租得起、租得近、租得稳、以及租得好，让他们的生活更美好，谢谢。

【关于梅赛德斯-奔驰】

特别鸣谢本次年会战略合作伙伴梅赛德斯-奔驰。作为汽车工业的引领者，梅赛德斯-奔驰始终将安全、可持续的未来出行方式视为发展动力和己任，为此不断对创新、绿色的出行技术加大投入，以打造安全、卓越、令人向往的汽车产品。从“电动为先”到“全面电动”，这家全球闻名的豪华汽车制造商正在加速奔向零排放和软件驱动的未来。立足中国汽车市场，梅赛德斯-奔驰与遍布全国的600余家授权经销商秉持“客户为先”的经营理念，持续“聚焦豪华”、提速“全面电动”，践行“商责并举”的可持续发展，力求以“新豪华主义”的产品与“心豪华主义”的服务，满足中国客户不断升级的可持续豪华出行需求，助力中国社会的可持续发展。

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