【六月三十号是什么星座】前浪死在沙滩上，魔方生活的二房东生意看不到未来

(文/海红燕编辑/马文元)在香港证券交易所长租公寓的第一个光环下，过着上市的魔方生活，各种数据都不理想。

9月26日晚，魔方生活提交了香港证券交易所上市申请。数据显示，2019年至2021年，魔方生活分别为9.47亿韩元、9.49亿韩元、14.71亿韩元，复合年增长率为24.7%。截至2021年6月30日的6个月内，魔方生活收入为8.5亿韩元，比2021年同期的6.85亿韩元增加了24.15%。

收入逐年上涨，净利润坐过山车，2019年至2021年魔方生活分别实现净利润0.64亿韩元、-2.31亿韩元、2.95亿韩元，复合年增长率达到115.6%，但2020年无法掩盖收入不增加的局面。

2022年，立方上半年净利润仅为41万韩元，比2021年同期的16170.2万韩元(1.62亿韩元)减少了99.75%，还不到2021年同期净利润的零。

“独立”第一名

2009年，他住在南京，开了第一家店铺，成为国内集中式长租公寓行业第一个吃螃蟹的人。当时中国长租公寓市场还处于空白阶段，行业成熟度、相应的管制制度、盈利模式等也需要完善。

在长租公寓到底能不能赚钱的疑问中，魔方生活数次融资跑马圈地，2013年进入上海和广州，2014年到北京和深圳，2016年新增杭州，到2021年底为止魔方生活共运营75887套。

根据普罗斯特沙利文的数据，截至2021年12月31日，以营地公寓数量为基准，魔方在独立的集中长租公寓运营商中排名第一。魔方生活也将此列为企业优势，在竞争对手中脱颖而出的原因是“中国规模最大、发展迅速的独立的集中式长租公寓服务平台”。

但是去掉“独立”前缀，魔方生活这个“第一”的位置就不稳定了。

根据克里里整理的中国住宅租赁企业开业规模TOP10，2021年，万凯泊位以15.7万个成绩名列第一，是开业规模突破15万个的唯一租赁企业。龙湖馆公寓也已经突破了10万个开业规模。魔方生活与房企不同，没有比较强的资源背书，到目前为止开了9.2万间。

也就是说，如果单纯按照开业规模计算，魔方生活不是中国最大规模的快速增长的集中式长租公寓服务平台。

进入2022年后，魔方生活在大连、福州、广州、杭州、合肥等10多个城市部署了超过6500套白领公寓，但总开业人数排在万凯、福佑、龙湖、关羽之后的第三位。根据招股说明书，截至2022年6月30日，魔方在26个城市的394个地点运营76190套。

相比之下，同期万科炮友公寓累计开业16.95万套，房屋管理20.99万套；龙湖馆公寓开业规模超过11万间，比2021年末增加了3.77%。

有趣的是，万凯董事会主席郁亮在分割万物云的同时表示，万凯公寓规模位居中央公寓全国第一，相信再努力几年，桂柳也能达到上市条件。

这意味着，如果选择香港证券交易所上市，魔方生活“香港证券交易所长租公寓一周”的光环也无法得到保障。

“我们在租赁公寓市场面临激烈的竞争。“魔方生活坦率地表示，如果公司不能有效应对竞争，可能会失去市长/市场份额，公司的业务、前景和经营业绩会受到极大的不利影响。

租赁率下降

比第三名减少的租赁率决定了魔方生活的整体利润水平，因此需要更加重视。

根据招股书，魔方生活运营租赁公寓有两种模式：直营模式、加盟管理和第三方托管模式。2022年上半年，魔方在26个城市的394家分店运营了76190套，其中直营模式运营了50074套，占65.72%。加盟管理和第三方托管模式运营26116套，占34.28%。

加盟管理和第三方托管模式的比例不小，但对魔方生活收入的贡献不大。数据显示，2019年至2021年，魔方生活加盟管理和第三方托管模式分别为920万韩元、1870万韩元和3780万韩元，占同期总收入的1.0%、2.0%和2.6%，截至2022年6月30日，在6个月内创建了加盟管理和第三方托管模式。

直营模式仍然是魔方生活收入的主要来源。从2019年到2021年，魔方生活通过直营模式分别获得了9.11亿韩元、9.13亿韩元和13.9亿韩元，占同期总收入的96.2%、96.2%和94.5%，截至2022年6月30日的6个月里，魔方生活在直营模式下达到了8.9亿韩元。

作为收入比重超过90%的主力军，直营模式面临着出租率下降的困境。数据显示，从2019年到2021年，魔方生活直营模式的平均租赁率分别为88%、80.2%和86.5%，总体呈下降趋势。

截至2022年6月30日的6个月内，魔方生活直营模式的平均租赁率为82.4%，同比下降

少4.1个百分比，其中，蓝领公寓出租率为85.4%，同比增加0.4个百分点；白领公寓出租率为81.2%，同比减少5.8个百分点。

和其他行业不同的是，受租赁市场先拿房、后招租模式影响，哪怕在出租率下滑、收入减少的情况下，长租企业仍需向业主支付租金及向员工支付薪资，并需要进行定期维修及维护以保持租赁公寓的吸引力。

“我们向客户转移增加的成本的能力有限，因为租金在租期内相对固定。”魔方生活坦言，即使公司的收入减少，成本及开支仍可能会保持不变或增加，而这可能会对公司的净利润率及经营业绩造成重大不利影响。

受此影响，截至2022年6月30日止六个月，魔方生活收入8.5亿元，较2021年同期的6.85亿元增加24.15%；净利润仅41万元，较2021年同期的1.62亿元减少99.75%，陷入增收不增利的困境。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人满意的客户体验或以其他方式维持或提高客户信任，公司的客户基础规模及公寓的出租率可能会停滞不前或下降，会对公司业务造成重大不利影响。

一年内资金缺口超4亿

作为与商业地产类似的重资产赛道，长租公寓的扩张离不开大笔资金。

据观察者网不完全统计，魔方生活此前共完成4轮融资：2012年6月，魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略；2012年12月，魔方生活获得华平投资B轮融资；2016年魔方生活获得3亿美元C轮融资，中航信托领投、美国华平集团跟投；2019年魔方生活获得1.5亿美元D轮融资，中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等跟投。

但这些资金远远不足以覆盖魔方生活的扩张投入，不得以，魔方生活选择举债扩张。截至2022 年上半年，魔方生活总资产为139.22亿元，总负债为113.78亿元，负债率达81.7%，其中，流动负债总额为27.22亿元，非流动负债总额为86.56亿元。

具体来看，魔方生活的流动负债净额由截至2019年底的7.03亿元增加90.7%至2020年底的13.41亿元，再进一步增加12.4%至2021年底的15.06亿元。截至2022年6月30日，魔方生活的流动负债净额为15.43亿元。

对于流动负债净额的不断增加，魔方生活表示，主要是租赁及经营的公寓社区数量增加，导致租租赁负债的即期部分有所增长；其他应付款项及应计费用随着业务扩张而增加。

与此同时，魔方生活现金及现金等价物净额减少。数据显示，截至2022年6月30日，魔方生活经营活动所得现金净额为5.58亿元，投资活动所得现金净额为-0.88亿元，融资活动所得现金净额为-4.98亿元。

受此影响，截至2022年6月底，魔方生活现金及现金等价物净额为-0.27亿元，在手现金及等价物仅6.23亿元，同期魔方生活一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，资金缺口约4.26亿元，远不足以覆盖短期债务。

知名地产分析师严跃进分析认为，魔方公寓此次寻求上市，看似时机不好，其实反过来也是一个最好的时机，尤其是在房地产下行压力下，房源的整合和盘活是大趋势。魔方若是上市，后续房源收购的成本有望降低，对于其扩大经营规模有积极的作用。

另值得一提的是，上市并不是企业的终点，而是企业发展另一阶段的起点，在资本市场上的众多长租玩家也不乏有“前浪死在沙滩上”的情况。譬如，真正的长租公寓第一股青客公寓，在上市两年后就进入破产清算结阶段；蛋壳公寓的一声响雷，不仅结束了自己的上市之旅，也揭开了长租企业爆雷的序幕。

此次魔方公寓上市是缘是劫，还未可知。