【建行卡中心辞职报告】* ST kangda 5年股票争夺隐藏了房地产项目的隐藏价值。

基集团要约收购的初衷，目前要约收购工作仍在有序推进中。京基集团目前的身份是*ST康达的第一大股东，会尽股东的义务去关注和推动年报的披露。等到要约收购成功取得公司控制权后，将利用自身资源优势和业务经验，帮助上市公司提升管理效率、优化资源配置。

胜利逃亡：

祝九胜离开是非之地

这场持续五年的股权争斗大戏中，一位潜藏其中的人物，随着今年6月宣布退出*ST康达而再度被市场关注。他就是万科首席执行官兼总裁祝九胜，前*ST康达董事。

西装革履，神采奕奕的祝九胜现身今年6月29日举行的万科2017年度股东大会上。同在深圳的另一端，*ST康达2017年度股东大会同时举行。

*ST康达股东大会上，本来出现在公司新一届董事会非独立董事留任名单中的祝九胜，向*ST康达提出了书面辞职申请，不再留任董事会董事。

今年2月“登顶”万科，成为首席执行官和总裁的祝九胜，在股东大会举行当日选择辞任*ST康达董事，是祝九胜逃出这一漩涡的有利选择。

简历显示，2012年祝九胜进入万科前已经来到*ST康达。2012年6月，祝九胜正式成为*ST康达董事会的一员，开始涉及公司事务。一个月后，祝九胜从建行离职，正式加入了万科。

事实上，*ST康达董事和万科高管的双层身份，在祝九胜身上一直同时上演。

2014年，同城另一地产企业京基集团发起对*ST康达的股权争夺，祝九胜作为*ST康达董事无可避免地卷入漩涡之中。面对京基集团的进击，祝九胜出任董事的*ST康达董事会通过法律诉讼等多种方式展开对抗，而祝九胜对所有反击京基集团的行动，都投出了赞成票。

按照正常逻辑，祝九胜早该选择离开是非之地，何况他现在已是万科总裁。不过，在*ST康达董事会到期换届之际，祝九胜又接受了连任。公告显示，*ST康达第八届董事会董事罗爱华、祝九胜、黄馨、李力夫、李邑宁接受提名留任新一届董事会非独立董事。

6月29日，万科和*ST康达选择同日举行股东大会。万科董秘朱旭现场表示，祝总（祝九胜）已经向*ST康达提出了书面辞职申请。

几乎同一时间，在*ST康达的股东大会现场，董事长罗爱华向与会股东宣布收到祝九胜辞任函件。罗爱华表示，董事会于2018年6月29日收到董事祝九胜提交的《关于不再就任公司董事会的函》。

直到股东大会选举董事前的最后一刻，祝九胜才宣布离开*ST康达。

隐秘价值：

*ST康达的房地产项目

1994年11月，*ST康达在深交所挂牌上市，上市代码为000048，2000年初就曾几度被庄家盯上，先后更名“中科创业”、“ST康达尔”，财经作家吴晓波称其经历了“中国证券史上最为血腥和惊心动魄的往事”。但在创立之初，*ST康达是一家养鸡公司，为香港供应肉鸡。当年乏人问津的养鸡土地，在今日寸金寸土的深圳，陡然让公司身价百倍。

低成本土地或许已成为*ST康达目前最优质的资源。翻查2011年12月康达尔的《公司重大合同公告》发现，当年11月30日，*ST康达与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规土委坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地签订了《收地补偿协议书》，同时与深圳市规土委宝安管理局就宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道三块土地的征收与开发签定相关协议。此外，还获得了对深圳西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。

当年*ST康达预计，上述三块土地商住项目的总建筑面积超过100万平方米，总销售面积超90万平方米，可在未来8至10年内分期开发，其中西乡项目紧临前海中心区、而沙井福永地块组成的沙井项目位于商业中心区，具有较大的区位优势。

为*ST康达贡献了巨大利润的山海上城，正是2011年披露的西乡项目。穿过繁华的前海自贸区，一路向西，来到深圳宝安的西乡街道，可以到达康达尔的主要房地产储备项目——山海上城项目及沙井项目。

8月16日，证券时报·e公司记者来到山海上城二期项目建设现场。在宝安大道旁的二期项目正在围闭施工，项目地处铁仔山公园和碧海湾高尔夫俱乐部之间，区位位置优越。

据了解，*ST康达位于西乡地块的“山海上园”一期已于2015年售完。该项目二、三、四期总体量达65.91万平方米，货值约389亿元，这也成为公司目前业绩预告中主要收入来源。今年6月，山海上城二期备案住宅640套，均价5.8万/平方米，最低单价54710元/平方米，最高单价64168元/平方米。而山海上城一期的85平的二手房，目前挂牌价已近6.5万元/平方米。

2017年董事会报告中透露，2017年山海上城2期已实现竣工备案，销售情况良好。随着粤港澳大湾区的国家级政策相继提出，在前海湾经济圈、大空港经济圈等多重利好因素的带动下，该项目未来开发前景十分可观，将为集团的长远发展提供充足的保障。

从*ST康达披露的定期报告，目前主要分为农业、公用事业、地产和金融四大类型。事实上，房地产业务确实成为*ST康达的营收主力。

今年4月披露的2017年业绩快报显示，“利润比上年度增幅较大的主要原因是山海上城项目二期1栋实现销售所致”。2018年一季和半年度业绩预告中，扭亏为盈的原因同样来自地产项目的收入。预告显示，上半年业绩扭亏为盈的主要原因仍是“山海上城二期1栋实现部分销售，上半年归属于上市公司股东的净利润为6000万到7500万元，比上年同期增长287.6%到334.5%。

目前*ST康达地产板块下辖的土地、商铺、厂房、宿舍等可出租面积约35万平方米，土储面积约24.3万平方米。

据了解，山海上城及沙井项目尚未开发产品货值超过500亿元，这也被认为是京基集团举牌*ST康达的原因之一。围绕山海上城项目，京基集团与*ST康达曾在股东大会上多次交锋。

2016年7月举行的*ST康达2015年年度股东大会上，京基集团股东代表曾追问*ST康达，山海上城项目二、三、四期项目并没有完成相关规划设计，为何公司与中建一局签订高达239亿元的工程合同，且工程造价高达11000元/平方米。对此，罗爱华当时表示，工程造价高是因为合同属于总包合同，且后期项目为精装修交房；与中建一局签订高达239亿元的合同不仅是因为紧密合作，还考虑到营改增等税务筹划的问题。

随着此次罗爱华等3人同因涉嫌背信损害上市公司利益罪被刑拘，*ST康达的股权争夺或许就此落幕。