“花语江南老太“中国铁建花语江南

近日，房源比较稀少的城南赛虹桥板块传来开盘消息：纯新盘花语江南预计本月公开售楼处，很快开盘，花语江南项目前身为2017年中铁建拿下的城南G70地块，楼面价高达24088元/㎡！

由于项目的售楼处还未公开，因此外界也对这个纯新盘所知甚少，项目信息基本没有。今天我特地来到项目实地跑盘，给大家带来一些直观的认识。

一条秦淮河之隔，河西河东价差近2万/㎡

我来到项目工地门口，发现每栋楼大约建设到10层左右的高度。花语江南位于的赛虹桥板块，与河西中部仅隔着一条秦淮河，项目对面就是河西中部的金隅紫京府，然而虽然只是一河之隔，价格可谓相差悬殊。

花语江南楼栋进度图

遥望对面河西中的金隅紫京府

项目西侧为秦淮河，与河西一河之隔

据了解，河西中的金隅紫京府目前二手房价在6万/㎡左右，而赛虹桥板块的较新楼盘禹洲吉庆里二手房价在4万/㎡出头，一河之隔价差近2万/㎡！原因是什么呢，从河西一路走来最直观的感受首先就是行车道路不便，此外路两边多半为老旧居民楼，废品收购站，与河西城建相比确实大相径庭。

双向四车道略显拥挤，周围老小区较多

随后我来到花语江南的工地，门卫大爷告诉我，目前项目售楼处还未对外公开，正在抓紧施工，只能从工地进去。

售楼处沿着这条路走右转

工程进度

名副其实的高架盘，距离凤台南路高架不足10米

而花语江南项目的东侧即是凤台南路高架桥，完全与项目平行，从围挡到高架之间的距离不到10米！而花语江南规划建设的还是30层的高层项目，未来入住高架上的噪音可谓从小区头贯穿到小区尾，360度无死角。

高架桥距离项目围挡十分近，名副其实的高架盘

围挡上的中铁建&路劲两家开发商

并且花语江南的项目所处的十字路口，还有两个高架匝道入口，车来车往十分繁忙，我站在路口随便拍了下，噪音明显。

当高架遇上高价，城南纯新盘或许没有想象的那么美好

据项目此前发布会透露，花语江南拟建7栋24-30层住宅及沿街商业、幼儿园，打造170-240㎡的精装大平层产品，是中国铁建三大高端产品线中“都会雅居”系列。

目前中国铁建在苏州、常州、嘉兴已经推出了同系产品，项目宣称是选择城市无可复制的核心地段，打造区域乃至城市的封面级作品。

近期项目即将公开也是引发了不少媒体的关注，然而在笔者看来这个拥有#大平层豪宅##塔尖豪宅# #封面级#等诸多标签的纯新盘，或许并没有想象的那么美好！

首先就是距离高架桥过于接近的距离，未来的居住肯定是要受到噪音影响。

其次，项目打造的户型为170-240㎡，这样的户型面积段明显对标的是一河之隔的河西中部，然而从二手房价上来看，两者价差在2万/㎡左右，从区位、道路、氛围、城建等角度这里也是没什么优势的，获取豪宅客户的认可较为不易。一位风水朋友告诉我，住宅挨着高架桥和一字河这种在风水上来说较为不利：“水为财，但高架桥给阻隔了！”

目前花语江南还没有放风价传出，不过2017年中铁建豪掷拿下该地块，楼面价高达24088元/㎡！在刚刚8月29日的土拍中，赛虹桥两幅宅地仅仅以19389、17376元/㎡的楼面价成交，可以说区域的地价是降了，有业内人士表示花语江南至少要卖到4万一平才能不亏。

然而城南板块目前限价3.5万/㎡，周边翡翠天际收官在即，在地价降低的情况下想要突破限价难度较大，倘若就以3.5万/㎡来计算，由于项目超大的户型，总价最低在600万/套起步！

城南赛虹桥，一直以来以地缘性中产阶级改善的形象示人，此前的禹洲吉庆里、翡翠天际，户型面积段也十分契合这类人群，约113、130、143㎡的户型区间比较合理，400万住主城性价比很高。

此外在品牌方面，中铁建在南京并没有打造豪宅的经验，并且口碑欠缺：此前中铁建的另一个项目——青秀城不仅延期交房，还被曝出偷面积、违规收钱等新闻，并被百余名业主告上法庭。

中铁建青秀城目前仍平推在售的11号楼，自从2019年1月15日开盘，距今已经过了大半年，240多天，却只卖了3成！并且项目还有8/9/12/13/17等多栋房源仍然平推在售。

总结

综上分析，花语江南的自身硬件存在问题，距离高架太近，户型面积段不合理；而在产品定位上比较尴尬，拼豪宅认可度，比不过一河之隔的河西中，拼性价比，高昂的总价是改善阶级难以承受；此外项目虽号称是中铁建旗下最高端的产品线，但其开发商在南京实际并无很好的品牌形象，也没有在南京本土开发豪宅的经验，提起中铁建，人们便会想起青秀城，这对豪宅产品是十分不利的。