【昆山上海大众销售】汽车城“败走”昆山 建伟集团多元化困局凸显

本报记者郭良辰刘松辉昆山上海报道

昆山市陆家嘴312国道和昆山中环交汇处被称为“昆山第一个汽车产业聚集型国际博览会中心”的建威国际汽车城。

2011年，距离项目大约500米的京沪高铁通车。也就是在那一年，建伟国际汽车城开始建设；一年后，开始销售商铺；2015年，项目正式开业；如今，8年过去，站在建伟国际汽车城大门前，依旧能清楚地听到高铁经过时的轰鸣声，可眼前确已物是人非、满目狼藉。

连日来，《中国经营报》记者走访调查发现，由于距离昆山市区较远，建伟国际汽车城可谓人气惨淡，以致项目二楼以上店铺大半空置，其余则主要被用作仓库。同时，该项目涉嫌“售后包租”、销售自持物业等违规行为。

建伟国际汽车城没落的背后，是当地企业江苏建伟控股集团有限公司（以下简称“建伟集团”）多元化业务发展的不畅。建伟集团共有汽车、物流、地产、金融四大板块，除建伟物流在“新三板”上市外，其余板块规模都不大。而建伟物流也遭遇业绩“滑铁卢”，2020年前三季度其零利润同比下滑超20%。

（位于江苏昆山陆家镇的建伟国际汽车城人气惨淡。 郭阳琛/摄影）

空置严重涉嫌“售后包租”

建伟集团官网显示，建伟国际汽车城占地118亩，体量高达15万平方米，为昆山市重点建设项目，定位华东首屈一指的大型汽车产业交易基地，斥资共计10亿元。

按照建伟集团当初的规划，该项目分为汽车新车专营区、二手汽车专营区、汽车配件交易区、汽车用品交易区、汽修美容装潢改装区、酒店办公娱乐休闲配套区等七大板块。要从整车到零部件交易，从新车到二手车买卖，从试车、买车、验车到修车、养车、卖车，完全满足汽车产业链各级客户端需求。

但这些设想显然随着时光的流逝一一落空。1月21日，记者现场走访建伟国际汽车城发现，尽管运营刚刚5年，但项目整体人气惨淡，扶梯也早已停运，显得格外破败杂乱。此前宣传的国际大牌纷纷撤离，一楼大多为不知名的汽配、汽修店，仅有两三家4S店。

（项目二楼商铺大多已经空置，其余部分被用作仓库或是网店发货点。 郭阳琛/摄影）

建伟国际汽车城的二楼、三楼的现状更为惨淡。记者粗略估计，至少有一半店铺处于闭店状态，配套服务的蔬菜店、奶茶店、茶室也大部分关闭。仍在经营的店铺大多被作为网店发货或是仓库，快递包裹随地堆砌，仿佛一座“死城”一般。与当初建伟集团设想的“‘双首层’汽车跑道，独有双层车道实现上下层双沿街商铺”相差甚远，令人唏嘘不已。

据项目物业人员孟兰（化名）介绍，该项目2012年建成开始出售，2015年正是开业。目前临街商铺单价约1.8万元/平方米，一楼租金为1.6元/平方米/天。

李丽（化名）从2015年开始便在建伟国际汽车城租下一间店铺，主要经营销售汽车零部件，她告诉记者，自己的店铺由于临街还有一定的人流量，后面的店铺相较而人气差了许多，所以一般都是汽修店，空铺子有很多。

“这里主要是私人杂牌，没有什么规模的，因为昆山地方小没办法。我周边的店铺也是换了一茬又一茬，流动性很大。”李丽表示，自己的消费群体大多是昆山市区的修理厂，都是熟客和回头客。“这虽然是昆山最大的一个汽车城，但离市区比较远，所以没什么人气。”

记者调查发现，建伟国际汽车城不仅涉嫌“售后包租”，还将本应自持的物业擅自售出。

孟兰重点推荐了一间面积超200平方米的临街商铺，售价310万元。原先在此的一家4S店才刚刚搬走，甚至租金还未到期。

孟兰表示，政府规定商业用房开发商要自持40%，原先自持的大部分是二楼商铺，也陆续全部卖掉了，现在只有一楼第一排两家还未出售。“现在相当于在低价清盘，你不想自用还可以托管给我们，每年回报率在5%以上。项目会收取租金的5%~10%作为管理费，这也是可以谈的。”

当记者询问这是否为“售后包租”模式时？孟兰赶紧解释到：“售后包租现在不允许了是违法的，我们叫返租，合同也是一年一签的。” 而在建伟集团官方，关于建伟国际汽车城的介绍中，“强势推出15年超长无忧托管模式，5年40%超值稳健回报”的字样赫然在目。

“这本质上还是售后包租。”一名房地产律师指出，政府要求开发商自持商业项目是为了保障业主的利益，建伟国际汽车城私下将自持物业售出显然是违规的。“过往案例中，很多开发商为了利益最大化往往将自持部分特意安排为位置较差、单位价值降低的物业，上述项目也是同样的套路。”

建伟集团多元化“困局”

天眼查显示，建伟集团始建于1985年，总部位于上海，是一家集汽车销售、地产开发、现代物流、资本运营为主营业务的产业集团。经过多年持续发展，已从最早一家小型运输公司逐步发展成为拥有“大众、本田、众泰、英菲尼迪、克莱斯勒、菲亚特”等知名品牌汽车营销、地产开发、现代物流等20家公司。

建伟集团上海总部一名工作人员向记者表示，目前，公司的金融资产板块位于上海，而地产、汽车和物流板块还在江苏昆山办公。同时，建伟物流于2016年在“新三板”上市。

“建伟集团是做汽车4S店起家的，在昆山还算小有名气。”一名昆山当地人士如是说道。

Wind数据显示，2017~2019年，建伟物流营收分别约为1.16亿元、1.06亿元和1.41亿元；归属母公司股东的净利润约为0.14亿元、0.14亿元和0.15亿元。

到了2020年，建伟物流的业绩突然遭遇“滑铁卢”。三季报显示，截至2020年9月末，建伟物流营收1.44亿元，同比增长39.84%；归母净利润仅为0.07亿元，同比下滑20.78%。

对于净利润的大幅下滑，建伟物流方面表示，主要原因是由于2020年西安京东讯成物流有限公司上海分公司没中标，高毛利客户流失；同时为占有市场运 输份额，引入低毛利率客户，故利润下降明显。

记者注意到，汽车板块方面，建伟集团主要在江苏昆山和安徽合肥布局了7家汽车4S店，品牌涉及上汽大众、东风本田、长安福特、英菲尼迪等。

而在地产板块方面，建伟集团旗下项目也主要集中在昆山市，已交付的主要是包含建伟国际汽车城在内5个商业地产项目。之后，开始触及住宅领域并开始外拓。其中，海外市场主要为马来西亚和印尼，国内则进入了江苏连云港、太仓、金湖、江阴以及安徽马鞍山等三四线城市，共计9个项目。

值得一提的是，2020年12月，建伟集团竞得浙江宁波余姚市泗门镇一商住用地，这也是建伟集团在去年唯一的一次拿地记录。据浙报传媒地产研究院数据，该幅地块出让面积11977平方米，容积率1.1，建筑面积13174平方米。最终，成交均价2954元/平方米，溢价率为37%。

一名不愿具名的公司研究人士认为，建伟集团作为一家地方企业，横跨物流、汽车、地产和金融四大产业，看似多元化的发展路径却已埋下隐患。“就这家企业的体量而言，与其多元化发展，不如将深耕物流业务，让其不断发展壮大争取早日转板，全能往往全不能。”

而建伟集团董事长胡建雄却对多元化发展情有独钟。在刚刚举办的建伟集团工作2020年总结大会上，胡建雄表示，物流板块要聚焦供金保利业务，保障业绩快速增长；积极谋划布局商贸物流；要抓住机遇，利用不良资产撬动投资并购；要加快转板上市，撬动资本市场。汽车板块要整合品牌资源，促进业绩增长，提前布局，积极引进中高端汽车品牌；超前认知新能源汽车市场并积极开拓布局新能源汽车领域。地产板块则要集中资源持续加大新项目开发，快速实现商管板块规模化发展。金融板块，要精准股权投资，突破股权收购，抓住机遇，快速推进不良资产项目，要加强校企合作，强强联合。

(编辑：石英婧 校对：翟军)