【长安jl462q5维修手册】破解物业管理难题，北京涌现出多个“首次”“首个”好做法

法治日报前媒体记者王斌

《北京市物业管理条例》自今年5月1日实施以来，北京各区、街道和社区深入贯彻《条例》精神，勇于创新，努力解决小区物业管理难题，涌现了一系列“第一”、“第一”新方法、良好做法。

一、在组建业委会(物管会)方面的“首个”“首次”

目前,各个小区都在积极成立业委会、物管会等业主自治组织,产权复杂的老旧居住小区如何顺利组建物管会;房屋数量多、人员基数大、投票难度大的大型居住小区如何在选举业委会投票过程中兼顾效率和公平,确保公开和透明,这是基层实际工作中经常面临的问题。西城区广安门北街20号院、丰台区怡海花园和昌平区华龙苑南里结合小区实际先行先试,积极探索,在物管会、业委会组建过程中做出了创新,具有一定的借鉴意义。

案例1.西城区广安门内街道西便门内社区广安门北街20号院是《条例》实施后全市首个组建物管会的小区。该小区于1995年建成,共有居民462户。小区产权关系复杂,造成物业责任主体不明确、物业服务内容和标准不清晰、维修资金无法归集,基础设施完善、电梯安装、管线更新等居民诉求始终未能彻底解决。街道充分发挥党建引领作用,迅速组建物管会,实现了社区的良性自治。街道为物管会组建做了十分细致的准备:吃透物业条例精神,形成物管会成立工作导图,研究制定物管会筹备工作方案、物管会议事规则、面向单位及居民的通知等一揽子文件。逐门逐户走访居民,对物业条例进行持续深入讲解、全方位宣传,营造浓厚氛围。把好物管会人选关,将拥护中国共产党、党员优先等明确写入物管会委员人选条件,鼓励在职党员业主积极参选,提高物管会中党员比例。今年5月22 日,经过区、街两级联合审核,最终确定物管会11名委员人选(居委会代表2名、6家产权单位代表各1名、居民业主3名)并进行公示。5月30日,物管会召开第一次会议,经过讨论和修改,审议通过了物管会议事规则和小区管理规约,物管会运行步入正轨。

案例2.丰台区新村街道怡海花园社区怡海花园小区是《条例》施行以来,首次由公证机构现场监督唱票计票过程的业委会选举。小区共计6700户,常住2.2万人。业委会组建工作在前期2个月的酝酿和广泛征求群众意见的基础上,6月10日进入正式筹备环节,7月25日至8月5日,采取入户票箱投票、电话投票相结合的方式召开业主大会。为确保选举唱票阶段的公开、公平、公正,以及选举结果的真实合法,业委会筹备工作组向北京市长安公证处申请对选举活动唱票计票工作进行现场监督公证。公证处指派3名公证员和29名助理人员,现场全程监督选举工作的唱票、计票过程。新一届业委会已于8月6日选举结束后正式公告成立,并在7日内召开了首次业委会会议。怡海花园小区成为《条例》实施后,全市规模最大、户数最多且能够成功组建业委会的大型商品房居住小区。

案例3.昌平区霍营街道华龙苑南里小区是《条例》实施后全市首个采用“北京业主”APP电子表决方式成功召开业主大会并组建业委会的小区。作为一个有着2000余户的老旧小区,业主基数大且有部分业主身在京外,业主投票表决组建业委会难度较大。筹备组在属地街道、社区的指导下决定采用“北京业主”APP召开首次业主大会选举业委会。街道、社区工作人员提前学习“北京业主”APP投票政策和操作流程,宣传发动居委会、筹备组、志愿者等多方力量,采用张贴海报、入户宣传、电话讲解等多种方式动员业主参与线上表决;属地街道、社区及市区两级住建部门协调联动,及时解决业主在“北京业主”APP认证及投票过程中遇到的问题。8月15日,历时2个月的华龙苑南里小区首次业主大会会议圆满落幕。小区2128户业主,通过认证1490户,有效投票达1465户,投票率超过三分之二。会议通过了《华龙苑南里小区管理规约》《华龙苑南里小区业主大会议事规则》,并成功选举产生业委会委员7名、候补委员2名。这是“北京业主”APP助力老旧小区“云开会”“云投票”的一次重要实践。

二、在老旧小区推行物业管理方面的“首个”

老旧小区由于产权关系复杂、配套设施陈旧、居民购买服务意识淡薄等诸多原因,规范化物业管理缺失,物业管理问题比较突出。石景山区六合园南社区15-18号楼、朝阳区三印家园小区和西城区双旗杆东里小区,充分发挥物管会(业委会)组织凝聚居民的积极作用,通过业主共同决定选聘物业企业为小区提供服务,在老旧小区物业管理市场化、规范化道路上迈出了重要一步。

案例4.石景山区鲁谷街道六合园南社区(以下简称六南西院)15-18号楼是全市首个由物管会组织业主共同决定选聘物业服务企业的老旧小区,同时成立了全市首个社区物管会党支部。该小区是典型的老旧小区,物业收费率不到30%,小区基本处于失管状态。今年3月底,鲁谷街道在小区试点组建物业管理委员会,并于4月22至23日相继完成了物管会委员公示和备案工作,5月29日物管会党支部同步成立。小区物管会组建后,积极组织新物业选聘工作。充分发动社区志愿者通过摆摊设点、走访入户等方式,经过近2个月时间及3轮入户工作,累计有效走访了564户,并让业主签订共同决定表决票。7月9日上午,六南西院物管会主持开箱验票仪式,经过第三方公开唱票、计票,同意选聘物业的住户及面积占比均超过了半数,实现人数、面积双过半,成功选聘北京诚智慧中物业管理有限公司为该小区物业企业。

案例5.朝阳区东风地区石佛营南里社区三印家园小区建成于上世纪80年代,原有的物业公司不作为,造成了卫生差、环境乱、民心散、怨声大等诸多问题。属地社区积极组织居民就物业服务合同签订进行投票表决,468户居民中的296户业主到社区签字,同意选聘率达63%,还有76户通过电话等方式表达了意愿,新物业顺利签约入驻。2020年5月6日,该项目物业服务合同由属地东风乡政府完成备案,成为全市首个由街乡进行物业服务合同备案的老旧小区。

案例6.西城区德胜街道双旗杆东里小区选聘首开天岳恒物业公司作为物业服务方,是全市首个由业委会组织选聘物业服务企业的非经资产移交小区。该小区是建于上世纪70年代的老旧小区,2019年6 月移交至北京非经资产管理平台。小区成立了北京市非经资产类老旧小区的第一个业委会,积极推动小区物业服务市场化进程,在德胜街道和北广社区的指导监督下,双旗杆东里业委会组织全体居民投票,最终形成了建筑面积过半且居民人数过半的共同决议,选聘首开天岳恒为小区提供服务,居民按照1元/月*平方米的标准缴纳物业费,按照200元/月*辆的标准缴纳停车费,以此作为小区管理经费,不足部分由物业公司承担,该小区的做法也为非经小区引入物业管理提供了参考范本。

三、在按照物业条例执法方面的“首例”“首张”

《条例》的出台为各级法院审理物业管理相关诉讼案件及执法机关开展执法活动提供了法律依据,公开审理宣判、查处违法行为的方式,也为《条例》的贯彻实施提供了宝贵的司法、执法经验,同时也起到以案释法、普法宣传的良好效果,对于规范物业管理相关各方行为、打造法治物业有着重要的示范意义。

案例7.朝阳区格纳斯大厦是本市首例法院援引《北京市物业管理条例》审结的业主共有权纠纷案件。2016年1月经过大厦业主大会决定,终止了与开发商指定的物业企业—北京格纳斯酒店物业管理有限公司(被告)的物业管理服务关系,并通过公开招标的形式重新选聘了新的物业公司。但新物业公司进驻后,位于格纳斯大厦地下一层的高压分界室、热力小室、弱电机房及配电室第二出口通道(以下简称诉争区域)仍然由被告占用,格纳斯大厦业委会(原告)多次要求被告归还均被拒绝,故诉至法院。经过现场勘验及权属调查,判决诉争区域为业主共有,物业公司无权占有,被告应当于判决生效之日起二十日内向原告移交诉争区域。这一判决也为后续小区共有权纠纷案件审判提供了参考。

案例8.朝阳区消防救援支队在十八里店乡开出《条例》实施后全市首张“飞线充电”罚单。5月1日朝阳区消防救援支队执法人员前往朝阳区十八里店乡的多处出租屋内进行执法检查。执法过程中,检查人员发现在一处出租屋内的疏散通道上存在对电动自行车“飞线”充电的违规行为,要求车主立即整改。半小时后,执法人员返回出租屋检查,违规充电行为还在继续。依据《条例》第九十八条规定,执法人员对该电动车主处以500元罚款。

案例9.延庆区住建委开出全市首张针对物业服务人未按照物业服务合同约定提供服务的违法行为的罚单。5月2日,延庆区住建委执法人员在香水园街道双路北社区,发现22号、23号楼外墙墙皮、墙砖脱落,23号楼地下室消防疏散指示灯出现破损,23号楼5单元楼道卫生清扫不及时。针对以上问题,执法人员随即将该物业服务人未按照物业服务合同的约定提供物业服务的违法行为告知物业服务人,对该物业服务企业处以一万元罚款,并要求其7日内完成整改。

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