[长岛旅游住哪里最好]去长岛旅游住哪里最合适

【侨报纽约网报道】维斯伯瑞(Westbury)是纽约长岛(Long Island)纳苏郡的一个小村子。在美国，大家可千万不要小看村子(Village)的概念，更何况是长岛这片富庶之地。福布斯曾调查过维斯伯瑞的居住区，发现这里的人家平均资产近2000万美元。不仅如此，历史上维斯伯瑞就以纽约乃至全美最富的家族居住地而闻名，像以股票和地产投资发家的Phipps家族、以造船和铁路发达的Vanderbilts家族、以赛马闻名的Whitneys家族，都以维斯伯瑞作为定居地。

对于华人和犹太人来说，如果有幸住在维斯伯瑞，还意味着，孩子可以去三个非常出色的学区，它们分别是Westbury学区，众人仰慕的Jericho学区、以及East Williston学区。

所以维斯伯瑞的房产长盛不衰，也就不足为奇了。去年，位于维斯伯瑞的西木村公寓群(Westwood Village Apartments)和另外六个多户住宅物业挂牌，瞬间引来15家竞标者提交报价。

代表卖方的世邦魏理仕(CBRE)副主席邓恩(Jeffrey Dunne)说，“持久和可靠的现金流”是很大的吸引力。邓恩的资本市场集团专注于三州(纽约、新泽西和康州)地区，他说，设施和室内设施的改善在投资者看来意味着强大的升值潜力，付保费和定金也在情理之中。最终，控制着长岛多户住宅投资组合的费尔菲尔德物业公司(Fairfield Properties)赢得了竞标。

总部位于梅尔维尔(Melville)的这家公司于3月耗资4.725亿美元收购了分布于纳苏郡和萨福克郡七个房地产组合中的1,496个单位，是从2018年4月1日到迄今为止长岛多户住宅交易排名中的最大宗， 也是长岛历史上最大规模的公寓收购。

除了拥有242个单位的西木村(Westwood Village)外，该交易中的其他B类资产包括长岛海湾(Bay Shore)的Mid-Island公寓群(含232个单位)，海湾港(Bayport)的Southern Meadows公寓群(452个单位)，东边草原(East Meadow)的Heritage Square公寓群(80个单位)，Lake Grove公寓(368个单位)、剑桥村(Cambridge Village)(8个单位)、约克郡村(Yorkshire Village)(40个单位)。

“维斯伯瑞的公寓群有着悠久的历史，”邓恩说道。 “租客喜欢，住下来就不想搬。交通便利、环境优美、学区出类拔萃。”

需求旺盛，租金上涨

作为独立屋(Single-family)郊区生活的缩影，长岛近年来也开始容纳多户独立住宅及公寓(Multi-family)开发。许多因素推动了该地区公寓房产市场的发展。

全美范围内，私募股权房地产基金一直在积极投资多家庭独立住宅地产开发，其中住宅物业占这些基金交易价值的22%，是近年来最大份额。会计师事务所EisnerAmper发现，2017年至2018年间，此类基金的住宅交易价值从600亿美元上升至720亿美元。

一些私募股权基金经理告诫说，多户住宅开发这一块已经达到顶峰，接下来可能要放缓。然而，EisnerAmper的报告指出，如果“房地产估值确实开始下降，房地产交易活动可能会继续保持创纪录的水平，因为基金经理会在新的时机下部署资本。”

“长岛这里的空间有限，”总部位于纽约的EisnerAmper主席尼伊(Lisa Knee)说。 “如今，公寓单位的需求量很大。”

在长岛，独立屋住宅价格昂贵，而且替代房相对较少。根据负责纳苏、萨福克和皇后区的长岛房源(LIMLS)数据显示，4月份长岛住宅的中位数收盘价为455,000美元，同比增长3.4%。 4月，纳苏郡的中位数价格为505,000美元，比2018年增长3.1%，而萨福克郡增长5.6%，达到380,000美元。

根据房地产公司NAI的市场报告，就租房市场而言，长岛的空置率在2018年第四季度仅为2.3%。 最新的全美多户型公寓投资前景报告显示，相比之下，全美的租赁空置率高企，是去年的两倍，达到4.6%。

空置率低，长岛公寓难求，导致租金继续攀升。根据NAI的数据，长岛49,015个多户住宅单位的平均月租去年达到2,180美元，这是过去几年稳定增长3%至4%的结果。 NAI发现，只有5%的长岛多户库存仍处于建设中，其他均已竣工。另一个迹象表明，由于投资者押注租金会持续上涨，需求紧张这一现状不太可能改变。

另一厢，由于担心纽约州租金稳定法的潜在变化，纽约市多户住宅市场已经放缓。 4月，纽约议会议长Carl Heastie介绍了一系列法案，这些法案可以改写空置解除管制和优惠的规则，以及允许业主可以根据翻新工程以及公寓增建来提高租金。

投资机会

虽然一些多户住宅房产的参与者在推进涉及租金稳定单位的交易之前采取观望态度，但上述提及的长岛最大交易背后的Fairfield公司并不想向外界披露他们的收购动机。

据悉，该公司的负责人与已故的长岛房地产大亨Mark Broxmeyer有关，后者曾试图购买美国职业棒球大联盟的蒙特利尔博览会。他们的公司一直是多家庭住宅领域的频繁买家。 Fairfield公司目前在纳苏、萨福克和皇后区拥有10,000多套公寓。

在今年完成与Lone Star的交易之前，Fairfield公司在2018年掏出了1560万美元，从Terwilliger＆Bartone Properties收购了长岛另一村法明代尔(Farmingdale)一栋拥有42个单元的公寓大楼。这笔交易在去年长岛多户住宅交易中排名第四。 Terwilliger＆Bartone在2015年以不公开的金额购买了该钢与大楼，之后在去年夏天将房产转售给Fairfield。

Fairfield公司继承了纳苏工业发展局对该物业给予的355,563美元免税，包括20年的税收支付协议(将财产税保持在105,000美元，年增长率为1.67%)。Fairfield也指望这里的租户为每月租金支付押金：十几个统仓的月租在2,200美元到2,600美元之间，26个一卧公寓的月租要价2800美元，四个两卧公寓的月租要价在3,200美元到3,400美元之间。

另外，Terwilliger＆Bartone正在开发Cornerstone Hauppauge，这是一个耗资3000万美元的项目，于2018年9月在长岛高速公路附近占地9英亩的地区破土动工。这个豪华开发项目为55岁及以上的租户设计，共有98个单位，是其正在进行的几个长岛项目之一。这家总部位于法明代尔的开发商也开始在国王公园(Kings Park)的长岛铁路车站(将于2021年开放)附近动土一个50个单元的开发项目，同时还有以靠近LIRR地铁站和渡轮为特色、主打豪宅的Patchogue项目。

其他顶级多住宅收购项目也与公共交通密切相关。例如排名第二大的交易涉及长岛明奈尔拉村(Mineola)的Allure大楼，这是由J.P摩根资产管理公司以1.540亿美元的价格出售给总部在旧金山的Friedkin Realty集团的两座建筑物之一，距离该村的LIRR车站只有两个街区，商店和餐馆也在步行范围。

据悉，大楼高五层、拥有275套公寓，每套平均价格为546,909美元。

同样，总部位于纽约的Feil Organization是一间家族拥有的房地产投资和开发公司，在长岛拥有6处多户住宅物业，9月份以2280万美元的高价购买了长岛另一村自由港(Freeport)的Freepark公寓群，这笔交易排名第三。物业距离自由港的LIRR车站只有2分钟车程。这个村不仅餐饮和购物齐全，更是以划船和钓鱼闻名的度假胜地，最近被评为全美最“酷”的旅游地之一。

“人们喜欢住在设有交通枢纽和购物中心的地区，” EisnerAmper主席尼伊说道。 “住得近一切，包括公共汽车、火车和其他交通工具。”

人口迁移

长岛是全美主要房产市场中65岁及以上人口比例最高的地区之一。

与此同时，这些年逾六旬的婴儿潮一代的孩子和孙子们——其中一些人发现长岛日渐住不起了——则为了更便宜的租金而搬到郊区。考虑到这些人口群体急需住房，郊区业主/投资者成竹在胸，希望通过在长岛投资多家庭住宅项目大赚一笔。

例如，总部位于长岛尤宁代尔(Uniondale)的RXR Realty公司在格伦湾(Glen Cove)滨水区开发的10亿美元Garvies Point计划于今年夏天开始对外租赁，其中包括385套公寓。摩根大通(JPMorgan Chase)最近推出了在大颈(Great Neck)38,544平方英尺的楼盘，其中包括豪华租赁公寓。根据Real Estate Alert的数据，总部位于斯坦福德(Stamford)的Post Road集团已向CBRE市场推出Hawthorne Court，这是一处位于长岛中央伊斯力普(Central Islip)、拥有434单元的公寓群，可能会吸引9500万美元的出价，即每单位售价近220,000美元。

靠近通勤枢纽是买房安家的关键，生活成本更是如此。 最近由Newsday开展的项目nextLI的一项调查发现，大部分年轻人希望在未来5年内离开长岛，以降低生活成本。 长岛住房日益高涨令年轻人望而却步，长岛的挑战将是如何为这些人找到安居之所。

“人们开始说，‘我不需要(买房)这种长期承诺’，” EisnerAmper主席尼伊说。 “‘我喜欢灵活性，一纸租约，挥一挥袖，爱到哪儿就去哪儿。’”

编译：V

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