〔榆林旅游住哪里方便〕广州旅游住哪里方便

PART1:项目信息

一、项目历程

2017年12月26日，中梁拿下榆林YTC[2017]36号和37号地块；同一天泰发祥拿下榆林YTC[2017]35号地块。三个地块位于榆林高新区裕华路与腾飞路的西北、东北、东南紧邻的区域。

2018年6月30日，泰发祥与中梁宣布实行战略品牌合作，将三块地以“泰发祥·中梁首府”的名字统一开发，并于榆林市体校举行了名为“首府之夜”的战略品牌合作发布会。

2018年9月12日，榆林泰兴房地产开发有限公司、榆林梁润置业有限公司联合修建《泰发祥首府·中梁首府》项目规划设计方案获得批前公示。

项目包括：36#地块的6栋住宅（原属中梁）、37#地块的4栋住宅（原属中梁）和35#地块的6栋住宅（原属泰发祥），共计16栋住宅（其中13栋16层，1栋15层，1栋14层，1栋17层）以及1所品牌幼儿园（位于37#地块）、1个社区会所（位于35#地块）。

详见榆林市自然资源和规划局网站公示

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2018年11月6日，泰发祥·中梁首府取得《建设工程规划许可》。

2019年6月5日，泰发祥·中梁首府取得商品房预售许可证，预售证号为：榆住建预售证第2019-25号，获证楼栋为36-1#、36-2#、36-4#、36#-5#、地下车位，也就是东南地块的6栋住宅中的4栋。

根据榆林凤凰网房产网站信息显示，泰发祥·中梁首府二期新品楼王即将加推，产品面积区间为118-180㎡，35#楼奢居板块楼王产品目前正在登记中。

二、项目主要经济技术指标

• 项目位置：榆林高新区裕华路与腾飞路、完全中学南侧。
• 开发商：榆林泰兴房地产开发有限公司、榆林梁润置业有限公司联合。
• 总占地面积：70000㎡
• 总建筑面积：200000㎡
• 容积率：2.29
• 绿化率：35%
• 总户数：1164户
• 户型面积区间：118-181㎡
• 层高：3.0米
• 楼间距：最大65米、最小38米
• 楼层情况：1栋14层，1栋15层，1栋17层，13栋16层
• 规划停车位：约1300个
• 物业公司：中梁物业

三、项目概述

泰发祥·中梁首府采用王府中式建筑风格，规划学府、山水、奢居三大组团，在传统新中式四进制园林空间的基础上，创新匠造五进制东方园林空间，配备镶金戏水池、MINI高尔夫球场、健康慢跑道、儿童游乐区等。

产品设计创新“宽、薄、精、透”等8大空间手法，打造黄金面宽进深比、四面朝南、阔景阳台、豪华主卧等，大大提升户型的采光通风及舒适度，总体来说有一定的亮点。

PART2:品牌介绍

中梁控股集团

成立于1993年，是一家以房地产开发及不动产投资为主业的综合性集团公司，总部位于上海市。凭借卓越的产品品质、优质的客户服务，中梁多年稳居中国房地产百强企业，2018年跻身综合实力20强、成长速度TOP1、融资能力TOP10。

一直以来，中梁围绕“聚焦长三角，辐射京津冀和珠三角，延伸至一带一路经济带”的战略布局，相继成功投资开发了近400个项目，开发面积达4400多万㎡，为18万家庭54万业主营造了高品质生活。

泰发祥地产

专注品质地产，引领美好生活。泰发祥地产作为本土房企，深耕榆林八载，所筑项目皆刷新榆林人居标准，已成为本土知名的美好生活筑造家。

泰发祥地产在榆林多数项目配套品牌双语幼儿园，高端星级会所，高标准物业等，赢得良好口碑，缔造榆林居住标杆。

PART3:项目分析

一、区位交通

（一）区位特点

属于高新区南部，虽然不算高新区的最好位置，但是高新区相对其他区域城市环境和教育条件还是有很大优势，从发展来看再有两三年，随着周边小区的成熟，会越来越好。

（二）交通出行：

私家车出行方便，项目北侧为建业大道，向南直通西环路。另外，400米以内有公交15路（高新医院–北郊热电厂）和20路（高新医院–火车站）的朝阳中路站，17路（榆林中学–刘官寨）稍微远一点，出行还算便捷。

二、配套服务

（一）外部配套

1、教育资源：

项目紧邻高新完全中学、高新六小、高新六幼，1公里左右有高新二小、四小、五小等，教育资源优越。

2、医疗资源：

距离项目最近的高新医院是榆林目前康复规模最大、理念新颖、设备先进、技术全面的一所集儿童康复、成人康复为一体的康复治疗中心；也是榆林市首创“医养结合”型老年护理服务新模式的养老机构，2016年初高新医院与西安中医脑病医院联合办院，全面提升了办院理念和医疗技术水平。

3、商业服务：

项目距离阳光广场约800米，周边有新闻大厦、创业大厦、永昌国际大酒店及机场大巴停靠点，人民大厦、万达广场也只有5分钟车程。

（二）内部配套

1. 镶金戏水池：

重点打造榆林首个社区镶金戏水池，通过现代精湛工艺手法形成精美马赛克拼花，让业主可以拥一池显耀，享奢华体验。

2. 惬意观景亭：

借鉴中国古典园林框景、障景、漏景等经典造园手法，园林配比景观亭，营造私密会客厅，增加社区情景生活体验。

3. 人车分流：

社区采用完全人车分流模式，全方位保护老人、孩童的出行安全，消除汽车鸣笛噪音，让社区真正成为业主生活娱乐的美好之所。

4. MINI高尔夫：

引入MINI高尔夫球场，让业主家庭及邻里间拥有更奢适的互动空间，在挥杆运球过程中，品味高雅健康的绅士生活方式。

5. 儿童活动区：

每个组团专门规划儿童专属活动区，方便父母随时陪伴子女玩耍，畅享来自家门口的无忧时光，给孩子一个健康快乐的童年。

6. 环形慢跑道：

遵循全龄运动需求，并串联各组团节点，在慢跑时一览社区美景，人性化设计起点标识、距离导视、鼓励性标语、转弯方向标识，提升社区健康氛围。

三、项目亮点

1.开发商品牌：

全国性房企中梁集团和榆林本土泰发祥的结合。中梁多年稳居中国房地产百强企业，2018年跻身综合实力20强，投资开发了近400个项目，开发面积达4400多万㎡。泰发祥深耕榆林，高新华府、高新御府项目也是赢得了良好口碑。

2.智能贴心物业：

社区配备电子巡更系统、闭路电视监控系统、停车管理系统、门禁系统、人脸识别系统，居住安全又安心。整合社区优质资源，提供家政、维修、团购、社区教育等一站式服务，生活省力又省心。

四、存在不足

1. 项目由三个地块组成，每个地块的面积都不大，每个地块都是南北两排楼栋，中间是绿化景观，可以说每栋楼都临路，而且感觉楼栋稍显密集，内部园林空间不大，居住舒适度有限。

2. 每个楼栋的楼位朝向并非正南正北，榆林人一般喜欢正南正北的房子，主要是生活习惯和居住观念的原因，对于非正南正北的房子有些人不太愿意接受。

3. 37#地块东北角楼栋最东边两个单元的低楼层（估计6层以下）会受到南侧幼儿园（3层、总高14.6米）的影响。这部分的楼间距18.47米，采光肯定符合规范，但视野和心理的影响较大。

同样，35#地块东北角楼栋（35-4#楼）的部分低楼层（估计中间位置的4层以下）会受到南侧社区会所的影响。

4. 小区总共1167户，有一所九班制的幼儿园，按照每班30个儿童计算，幼儿园招生规模为270人规模有点偏小，后期小孩入学不知道会不会受到影响。

5. 小区配套的镶金戏水池、MINI高尔夫相对于榆林的气候显得不是很实用，而且后期维护成本较大；环形慢跑道估计也比较小，毕竟每个组团占地面积都不大，对照了一下总规图，除去消防车道和登高面，其实可用于慢跑道的空间有限。

五、价格评估

按照一般的房地产项目开发情况预估：泰发祥和中梁当时拿地的时候地价大概是400万/亩左右（具体记不清楚，也查不到），按照2.29的容积率计算，楼面地价在3000元/㎡以内；建安成本（含土建、园林等全部预估）在2500元/㎡左右；配套及其他收费占比10-15%左右，财务及运营成本占比约10-15%左右，利润在15-20%左右。

还有一个因素就是中梁的财务成本，中梁一直是“高周转”的运营模式，中梁于2016年在内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。大家都知道中梁拿地在2017年12月底，首开在2019年6月初，中间18个月的时间，这个周期是很长了，无形中增加了很多财务成本。

泰发祥·中梁首府首批开盘的对外报价均价9200元/㎡左右，感觉价格高了，当然这包含了项目的品牌溢价在里面，以及高新区的供需关系和周边项目的销售价格，而且没有计算优惠折扣。

2019年6月9日首次开盘价格体系：验资优惠1万，按揭95折、一次性付款92折。

PART4:产品及户型点评

泰发祥·中梁首府于2019年6月9日首次开盘，涉及楼栋为35#地的1#、2#、4#、5#楼，共计311套。户型分别有三室118㎡、130㎡、135㎡和四室138㎡、145㎡、161㎡，毛坯交房标准，产品均价9200元/㎡左右，折后均价约8800元/㎡。

说明：本项目的资料不是很完整，根据搜集到的户型图统计，共有7个户型、443套，先就现有资料对户型进行分析，特此说明。

建筑面积约118㎡/三室两厅一卫

房源位于36#地3#楼，总套数32套，属于整个小区最小面积的户型，也是刚需客户最喜欢的面积区间，预计量小需求大，开盘就卖完。

户型亮点：全明空间+三面朝南+南北通透+超大观景阳台

户型缺点：一个卫生间，客厅进深小，玄关处利用率低存在面积浪费

建筑面积约130㎡/三室两厅一卫

房源位于36#地的1#楼、2#楼，以及37#地的2#、3#、4#楼，总量近200套，其他楼栋应该还有分布，现信息暂不清楚。本户型属于项目的主力户型，也是改善客户的起步面积，供应量大需求量也大，是开发商的现金流产品，价格在各个户型里应该属于中等区间。

户型亮点：全明空间+南北通透+主卧带衣帽间+超大观景阳台

户型缺点：没有太明显的硬伤，厨房面积小，玄关处利用率低存在面积浪费

建筑面积约135㎡/三室两厅两卫

与130㎡户型基本相当，厨房稍大，比较适合改善型客户。本户型资料不全，没有搜集到房源分布。

建筑面积约138㎡/四室两厅两卫

房源位于36#地的1#楼、3#楼，以及37#地的4#楼，总量约112套，其他楼栋应该还有分布，现信息暂不清楚。本户型也是项目的主力户型，在135㎡的基础上将原厨房改书房，北向中部改为厨房，整体格局变化不大，形成一个四室的布局。相对而言，多一个房间，使得使用功能更加丰富，供应量大、需求量也大，是开发商的现金流产品，性价比略超130/135㎡三室户型。

户型亮点：全明空间+南北通透+主卧带衣帽间+超大观景阳台

户型缺点：没有太明显的硬伤，北向有两间房，面积较小。

建筑面积约145㎡/四室两厅两卫

房源位于36#地的5#楼，仅32套，其他楼栋应该还有分布，现信息暂不清楚。本户型是在138㎡的基础上增加了尺度，书房和北次卧空间增大，整体格局没有变化。估计也是主力的现金流产品，舒适度超138㎡户型性，估计销售价格也略高于138㎡户型。

户型点评：全明空间+主卧带衣帽间及转角飘窗+超大观景阳台；没有太明显的硬伤。

建筑面积约161㎡/四室两厅两卫

房源位于36#地的5#楼，仅32套，两个边户位置，其他楼栋的应该暂不清楚。本户型是项目第二大户型，空间足够，户型优势是豪华主卧套间+超大观景阳台+南向三阳卧；没有太明显的硬伤。本产品属于项目的稀缺明星产品，舒适度高，面积稍大，估计销售价格较高。

PART5:选房建议

选房主要考虑的无非六大因素：地段、价格、户型、配套、物业、品牌。

对于泰发祥·中梁首府项目来说，品牌、地段、配套和物业在高新区来说还是有一定的竞争力的，这里面重点说一下地段，也就是高新区，短时间来看还是榆林各方面最好的区域，中梁和泰发祥的品牌也有保证，中梁物业和泰发祥自己的物业也都有一定的口碑，从这个角度看的话还是值得购买，毕竟高新区的项目就那么多，各方面都比较均衡的就更少了。

重点说一下户型和价格。泰发祥·中梁首府现在在售的户型面积区间从118㎡到181㎡，都是三室和四室，小面积的118㎡户型数量少，大面积的161㎡和181㎡的也不会太多；其实主力的面积还是135㎡左右的三室、四室，以及144㎡左右的四室了。

这些户型和价格有直接的关系，不同的户型可能单价差在千元以上，好在一点泰发祥·中梁首府的主力户型结构没有太大区别，只是空间尺度上不同，而且全部都临路，楼位上也没得挑，选房只要按照自己的需要和经济实力来考量就可以。并且实收均价8800元/㎡的价格有一定的吸引力，性价比还是不错的。

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