(旅游地产还能走多久了)蚁丛旅游还能走多久?

记者从26日发布的《康养蓝皮书：中国康养产业发展报告（2021）》获悉，随着人们追求更高质量的生活环境，疗养、康养型休闲度假旅游需求显著提高，大量康养小镇等度假型康养项目出现在市场。但是，中国旅游地产的空置率较高，不少旅居康养地趋向“空心化”。

报告认为，在健康中国战略指导下，康养的外延不断扩大，促使更多不同年龄阶段的人群意识到健康的重要性，更愿意主动融入全民康养的浪潮中。从百度指数搜索“康养”一词，可以发现2021年“康养”一词的相关热词由养老、养老模式、护理院、健康中国、大健康、温泉度假村、养生等，转变为医疗旅游、养老模式、康养旅游、金融服务业、康复设备、健康运动、养老护理员培训等。这一变化展现出康养概念正不断吸收新的内涵，向专业性、系统性、普及性方向发展。

报告指出，近年来，旅居康养成为很多房地产企业、传统旅游企业的又一投资热点。但投资越是火爆，越容易忽视问题。从目前我国旅居康养业的发展情况看，出现了以下三个主要问题：

——房地产误区。旅游地产的出路在于鲜明的主题，康养地产也是如此。很多开发商为了项目建成后能迅速回笼资金，在开发项目的时候只做地产，缺少核心吸引物的打造和周边环境设施的建设，所建康养项目往往收效甚微。还有一些开发商则是将重点放在提升环境从而提高项目价值上，但又会导致过度投资、拉长了投资回报期。据权威机构数据测算，中国旅游地产的空置率高达80%。超高的空置率加上缺少有效运营管理，造成旅居康养地“空心化”现象出现。

对于旅居康养目的地来说，做好运营的关键是找准主题，没有主题就很难将整个旅居地“聚集”起来，旅居就会虚无化。此外，旅居康养项目的管理既要有长期的运营计划以及运营主体、营收项目、营收团队三者之间的默契配合，还要有实实在在的运营内容，最终达到既能够获得长期回报，又能得到短期收益的效果。

——景区误区。相关数据显示，我国2019年房地产开发面积为89.38亿平方米，投资金额13.2万亿元，占比14.57%；而旅游地产项目开发面积为31.07亿平方米，投资金额1.2997万亿元，占比4.13%。从这组数据可以看出，旅游地产项目的占地面积很大，一些开发商将旅居地打造成了景区，却很难获得景区收入，随着景区生命周期衰落导致旅居地消亡。有些康养项目在打造运营过程中不注意控制运营成本，投资过大、标准过于奢华，也会给后期盈利带来巨大挑战。例如成都的龙潭水乡项目，该项目定位为成都的“清明上河图”，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，投资20亿元，但只红极一时，因为交通不便、缺乏文化影响，加上运营不当以及开发商个人因素影响，开业四年后成了一座空城。

——养老误区。我国现在老年人群体退休后第一大需求就是旅游，据全国老龄委一项调查，老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，平均每人每年达4次，超过全国人均水平的1/3。面对如此巨大的市场，对老年人群体进行细分，有助于企业更好地开拓市场。

根据旅居地与自己居住地的距离进行划分，可以分为省内旅居、邻近省份旅居、距自己省份较远的旅居以及不限距离的旅居等四类；根据旅居地的资源进行划分，可以分为自然风景型旅居、文化古迹型旅居、民俗风情型旅居、人造主题公园型旅居等。在找准客群的基础上，关注其多样和变化的需求，把握好市场发展动向并及时调整，才能成功攻克这一客群。

报告指出，产业融合是康养旅游发展的迫切需求，康养旅游业升级是时代趋势，建设具有核心竞争优势的强势品牌是促进康养旅游目的地品牌化发展的必然。

《康养蓝皮书》中山大学旅游学院与社会科学文献出版社联合发布。据悉，编写团队对中国内地330个地级以上城市和2800个县（含县级市、市辖区）进行网络资料收集，并实地走访了多个百强县市，围绕康养产业可持续发展能力评价体系，更新了各项数据库，形成《中国康养产业发展报告（2021）》。

题图来源：图虫创意 图片编辑：雍凯

来源：作者：樊江洪