“旅游地产市场哪里好做“哪里的旅游地产比较好!

如果疫情没有发生，旅游这个词，听着就让人激动万分，可以为了旅游花掉钱包所有余额，也可以为了旅游不惜走向网贷不归路，更有甚者旅游花光余额后产生违法乱纪想法，上观新闻曾在一篇《旅游钱款全花光，回家不成伸贼手》报道中，详细介绍了一名游客花光积蓄不惜盗窃钱财只为买一张回家火车票的经过，有人说是自己不懂得旅游规划，导致钱提前花光，也有人直言旅游之前还是掂量掂量自己钱包，有多大能力办多大事，但是在笔者看来，根源还是旅游地产为游客织了一张无形的“蜘蛛网”，让游客深陷蜘蛛网后还以为自己不应该乱飞，应该有计划的飞行，小鸟谨慎固然好，但依旧摆脱不了大风所带来的偏航。



旅游地产，让旅游变了味道

贵州省凯里市的西江千户苗寨，4A级景区，2014年之前格外淳朴，村里的苗族人家过着精耕细作的生活，梯田遍布，日出而作，日落而息，条件虽艰苦了些，但这样的日子才是古装电视剧中最真实的写照，现如今，西江苗寨少了原生态的味道，却多了批量建设的木质建筑，拍摄出来，仿佛世外桃源，身临其境一看，现代化烟火气息浓厚无比，沿街小路不再是农家户，而是琳琅满目的各种商超、小吃店，尽显现代化网红景区风貌，交通更便利，物价却更贵，1元矿泉水可以卖到3元，1元的烤肠也可以卖到3元，物价是半小时车程区域的3倍。



旅游地产，让旅游变了味道，西江千户苗寨从最初的交通基础设施支持，到现在增加现代化游玩设施，美名其曰填补旅游景区空白，实际上是通过西江千户苗寨知名度开拓新的挣钱方式，索道投资达到2亿元，从西江千户苗寨的商业逻辑可以看出，最初西江千户苗寨因为朴实的生活引起游客好感，游客不断增加，随后雷山县举全县之力为其打开通道，修路，修高速，让西江千户苗寨有了更多游客和投资者，外来投资者租地、租房经营，本地人通过不断建新房屋出租获得收入，一栋木质吊脚楼造价一般只有几十万元，基本两年左右就能通过租金收回成本，高租金让商户只能通过涨物价才能维持，而去过一次的游客很难再有第二次去的冲动，现如今又开始新一轮的投资，预计建成后将更加现代化，可以预料到的是旅游费用也将更高。



这并不是个例，而是旅游地产普遍存在的现象，地方城市很清楚，城市想要发展经济，最重要的就是人，如何吸引人，内陆与沿海城市不同，发展与沿海区别的旅游经济或是唯一机会，独山县水司楼就是鲜明的例子，没有天然的景区资源，也没有长期形成的人文历史，就得思考出别具一格的发展路线，不惜举债也要发展旅游经济，没有旅游经济给城市注入新鲜活力，与其他经济基础较好的差距只会越拉越大，然而发展旅游并非可以一蹴而就，需要庞大的资金做后盾，并且回报周期较长，至少要几十年才能回本，稍微有所起色，就马不停蹄的涨租收回成本，最终传导至游客高消费，形成抵触情绪。



疫情之后，旅游地产原形毕露

最近疫情比较严重的城市三亚市，因疫情原因导致约3.2万人不得不留着三亚，留在三亚就得继续为食宿发愁，虽然三亚市已经实行临时性全域静态管理（即酒店和餐饮享受半价），并且建立了投诉机制，但仍无法避免“先涨价后打折”情形比如原本酒店房价500元/晚、餐费50元/餐，涨价2倍后再打折下来，相当于原价购买，原因很很现实：一是房租成本高，从2020年疫情开始，旅游产业就大打折扣，员工成本、房租成本压力较大，二是旅游行业本身就是旺季，淡季200多元的酒店，在旺季价格达到上千元，就指望旺季挣钱，突然疫情影响，很不甘心。

旅游地产，表面是旅游，实质上是地产，投资者赚钱的逻辑离不开房租，先是旅游发展起来，后是开发酒店、康养住宅，吸引投资者开店、开公司经营，现如今在互联网经济下全国已经形成旅游潮流，各地都在发展地方特色旅游，最终作用到地产中来，疫情之后，旅游地产的原形毕露之处就在于流量减少，即便是不断推出活动，也很难恢复如初。



更头疼的问题还得面对

旅游地产的发展离不开融资，并且旅游地产比一般住宅地产更依赖现金流，住宅地产还可以通过销售实现资金回笼，而旅游地产则需要靠游客微薄的旅游消费才能支持回笼，据人民法院公告网显示，2022年以来陆续有旅游公司申请破产，比如西安西投远景旅游开发建设有限公司、山西省新祁旅游有限公司、祥云尔海金沙旅游地产开发有限公司等，这些公司开发的旅游地产大多因为常年处于亏损状态，入不敷出导致无法继续维持，还有的属于城投、国企牵头的旅游地产，也出现债务压顶情形，举个例子：公司ABC三家公司共同成立一家3p公司，共同出资3亿元计划开发旅游地产，资金不足就从银行抵押借款，抵押物为所开发的旅游项目，抵押金额15亿元，分三期开发，每期融资5亿元，杠杆率达到500%，而所开发的旅游地产资金回笼一般靠门票、租金、分成等，正常情况下，这部分收入刚好够全年的水电、人工、维护开销，不足以支撑偿还债务，后续还得靠卖旅游地产周边的土地偿还债务，这也是旅游地产需要面对的头疼问题，疫情迟迟不退去，债务压力就多一天，况且即便疫情褪去，由于房地产发展已经进入缓慢发展阶段，土地市场也再难回到火爆阶段。

除此之外，旅游地产并不是一锤子买卖，更让人头疼的是后续的维护费用，需要大量的旅游人群支撑，一旦旅游人口流量不足，就会导致收入下滑，甚至会出现员工工资也有所拖欠情形。



总结一下

旅游在过去几年的确有红利存在，然而随着近年来全国旅游地产的兴起，游客对人造旅游景点渐渐失去了吸引，反而是那些天然、不可复制的景区还受到人们喜爱，返璞归真，常人旅游是希望看到不一样的景色，而不是通过不断复制而建的人工景区。

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