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柬埔寨——大多数中国人不熟悉的国家，一个少数投资者处于美元交易、门槛低和资产膨胀前夜的国家。

正在逐步发生着天翻地覆变化，复制着中国的奇迹。

2012 年离今天不是很远，如果你在柬埔寨生活，对于这个国家和城市的变化可能没那么敏感，最近三年却是一年一个变化，越来越多的中国人赴柬埔寨淘金，甚至选择在柬埔寨扎根。如今，这个人口仅有 1500 万的国家已不动声色地成为世界上经济增长最强劲而稳定的国家之一。世界银行的报告显示，从 1994 年到2015 年，柬埔寨的 GDP 平均保持了 7.6%的年增长率 ，位居东盟国家前列。

走在首都金边路上，随处可见来柬埔寨淘金的中国人，建材、快递、互联网、当然还有中国人最爱投资的房子，已逐渐在这个国家火热起来。

今天我们主要来探讨柬埔寨最热的投资标的—房产。

1.投资房产——排屋

下面这个东东，在柬埔寨华人圈里叫排屋，当地人大多数都住在这样的房屋里，条件简陋，房屋布局不合理，条件比较差，排屋基本上都是当地人持有和住宿的。

对于外国房产投资者，不太喜欢投资此类房屋，更多的倾向于公寓。“这些排屋没有受到青睐的根本原因是外国人不能买” 另外据当地房产中介解说，“柬埔寨 2010 年 4 月颁布法案，通过外国人可以合法持有二层以上公寓，不能购买带地皮的不动产，排屋有土地产权，所以外国人无法购买”也就说您拿着中国护照不可以买排屋。如果实在要买，那么要从二楼往上买起。 排屋属于当地的 “ 土特产 ” ，类似北京的四合院，但舒适度可就没法比。

既然只能购买二楼以上的部分，也就只能作为出租投资（一楼可以做门面），那么排屋的出租回报率是在多少呢？它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产，可能普遍在 2%-3%，打个比方，上图的一幢，如果地点处于商业价值最大的河岸边，售价可能高于 120 万美金，月租金 4000 美金，年回报 4%，这是这种房产回报率的顶点，而且人家在河岸也轻易不会卖，处于有钱买不到的局面。

如果位处随便一条什么大街上，售价算 70 万左右，月租金 1000，回报率 1.7%，

大量可以买，但买了干什么？ 所以，我们认为排屋这个东东，既然不让买，不买也罢。

2.投资房产——公寓

柬埔寨早在 2011 年开始就已经有了高端投资客了，柬埔寨的经济逐渐复苏发展起来，各行各业也都在不断的深入，房地产行业也逐渐发展起来。2015 年柬埔寨房地产开始起飞，本地人也开始建起了公寓，柬埔寨的现代化公寓也越来越受到大家的欢迎。

当然这和当地因经济发展而不断涌入的外国人离不开关系，这些外国人在柬埔寨都需要租房住宿，但是排屋没有好的小区环境，没有 24 小时保安，没有游泳池和健身房等配套设施，而公寓这些都有，如此多的外国人有租公寓这个需求，公寓市场的兴起和发展是必然的趋势。公寓，作为柬埔寨房产投资的主力，10 万美元左右一套，用于出租投资，回报率能够达到 6%-9%，有些开发商为了吸引投资者会出台一系列包租的的政策。

一般来说，金边市的现房公寓用手指头可以数得出来，价格可以问得到，租金也在市场上挂着，这个很容易调查出来。期房的楼盘，全家老小一起手指脚指全用上也数不过来，价格可以问到，但你如果问租金，人家一般会告诉你：“就这套，30 平米，别看它床都和灶台粘在一起了，但将来只要一投入市场，那租金肯定600 美金起步“，你问他为什么这么有把握，他能吹上天最后连他自己都信了，你能不信？但有什么依据反驳呢？没有，因为它是个饼，还在画呢，他要说 900你也没办法证明不行，因为那是将来的事情。所以，人家跟你说租金回报 10%以上，八成就是基于画饼中的楼盘。

现成的楼盘，据我们观察租金回报一般在 6%-9%之间徘徊，顶级的可以做到10%，但是是极少数，选择好的投资当然需要专业人士来分析，不能说随随便便 买个楼盘就可以达到 10%的收益。我们的建议是，需找专业人士指导，然后自己去看，现在如果金边有 100 个画饼楼盘的话，我们的感觉是这里面至少有 40 个左右的未来明星产品，如果你选中了它们，不出两三年你就是牛 B 轰轰的那个人。选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。

3.柬埔寨房产优势

1、上升途中的美元资产。柬埔寨虽有自己的主权货币瑞尔，也不发行美元，但绝大多资产以美元计价和交易，银行存款和贷款都可用美元。把人民币换成美元计价的金边房产，就对冲了人民币下跌的风险，何况这里的房子还在涨。

2、稳定政局及东盟的战略位置。1993 年柬埔寨民族和解以来，一直和平发展，何况这又是一个心态恬静、不善战不尚武的佛教徒国家。其次，它还是东盟成员国，并处正中心的战略位置，2023 年东南亚运动会将在金边举行。

3、政府民间都亲华的国家。柬埔寨上层与中国政府关系亲密，以西哈莫尼国王为核心的新一代国家元首继承了老一代的友谊。此外，中柬两国民间经济/文化交流、贸易往来频繁，且从未出现排华事件，中国人在此能保证人身安全。

4、资金自由进出无外汇管制。绝大多数国家都有外汇管制，即外汇资金进出都有严格的审核，如中国每年每人只有 5 万美元的外汇使用额度。但柬埔寨却无外汇管制，美元自由进出，只要是你的钱，不管多少，随意携带进出国境。

5、宽松的签证制度。柬埔寨签证叫 EVISA。一签一年，到期可以续签，并且签证非常容易，所以外国人可以无休止、不限次数的续签下去。加上柬埔寨独特的旅游、文化资源和这些年的经济增长，所以很多外国人来此工作定居，也造就了金边的国际化城市。

6、大量潜在市场存在。柬埔寨房产的 80%左右都卖给了外国人，柬埔寨年轻人虽有购房需求，但苦于收入低廉，随着柬经济发展及财富的积累（柬经济在 2008年金融危机短暂停滞后，至今 GDP 已连续 6 年增幅达 7%以上），将有大量房产买家存在。

总结：新兴的中产阶级更希望的是寻找能实现资产快速增值，相对门槛低、风险低的投资产品。那么，柬埔寨的房地产项目是其中最好的项目。