北京蓝色港湾地址北京蓝色港湾灯光节?

一个月前的2016年12月，北京的5个松树卓展购物中心招牌悄然改为蓝色港口SOLANA购物中心(蓝色港口5个松店)，北京只有第二个蓝色港口。是蓝港5个转运点。10年来命运多舛的这个大型马勒似乎迎来了新生的希望。

根据爆料，蓝色港湾的管理团队自2016年3月接手该项目已近一年，商场定位下调，进行了适应性调整，但由于投资方经营方向未定、历史包袱的长期积淀、竞争对手的强劲，它看起来仍然前途未卜，因为“项目股东性质、管理权归属都未定”。

京西商业已陷入分割战，多次开业失败的北京卓展购物中心更名为蓝色港湾后，它能起死回生？

卓展购物中心已更名为蓝色港湾

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历史：多次变更投资方与运营方

蓝港五颗松店位于五颗松地区，南临长安街，西临西四环中路，总建筑面积超过30万平方米。

该项目是北京五棵松文化体育中心的一部分，五棵松文化体育中心由五棵松体育馆（现冠名为乐视体育生态中心）、写字楼、大型综合购物中心、商业街等构成，最初物业的开发者是华熙国际投资集团，其中的购物中心就是目前的蓝色港湾，该商场最早的历史要追溯到2007年，近10年来商场换了三轮投资方、六轮操盘团队。

资料显示，2007年华熙国际投资集团开始筹备该商场，当时项目命名为“华熙长安MALL”，定位为“京西奢侈品消费中心”，华熙国际请来曾操盘过杭州大厦、深圳万象城等知名项目、被誉为“百货一姐”的厉玲担任项目总经理，计划2008年年底开业，但未能实现。

随着厉玲的挂印而去，2009年，以邬扬明为首的运营团队接手该项目，更名为华熙乐茂购物中心，项目定位调整为京西娱乐、休闲的集中地，成为家庭体验式消费中心，招来主力店太平洋百货，实现部分开业。

但好景不长，2010年，华熙乐茂第三次更换运营团队，项目由王新民为首的“赛特系”新团队接管，虽然商场新引进耀莱成龙影城主力店，但经营一直未能进入正轨。

2012年，大本营位于东北的卓展集团收购华熙乐茂，正式进入北京市场，但“北京版”卓展购物中心始终难以复制在东北市场的成功，2012年和2013年，卓展购物中心先后两次宣布开业，都未能实现整体开业。

根据中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平的分析，卓展购物中心当时要做成北京西边的新光天地，但2012年以来在反腐败政策的影响下，北京奢侈品消费急剧下滑，卓展高端零售业态的客群受到严重冲击，加上项目所处的区位条件并不理想，周边缺乏甲级写字楼和金融商务区，不具备做成奢侈品购物场所，业绩自然无法保证。

在这种情况下，卓展集团在市场上寻求将项目出售，2015年底，由蓝色港湾母公司接盘北京卓展购物中心的消息得到坐实，蓝色港湾成为了该项目的主人。

在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，蓝港五颗松店此前换了好几波投资方和管理团队，多年来一直半死不活、项目运营失败，成为北京商业地产知名的负面案例，此前的操盘团队共同特点是以传统百货为主题，做法较为保守，卓展接手后的改革是渐进式的创新，也没有颠覆性创新，在购物中心高速发展、运营推陈出新的情况下，无法重塑商业、起死回生，所以很难生存。

蓝港五棵松店

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现状：疑惑重重的接盘方蓝色港湾

蓝色港湾母公司接手卓展之前，其唯一主打的商业项目是朝阳公园蓝色港湾国际商区，规模约15万平方米，被誉为是中国首家Lifestyle Shopping Park，是京城为数不多的开放体验式商业标杆项目之一。

蹊跷的是，自2015年底接手卓展购物中心以来，蓝色港湾方面一直未对外公布该项目的动态和正式声明，卓展出售项目的具体金额是多少，蓝色港湾是全资收购该项目，还是注入资金控股，抑或只是托管该项目，均不得而知，疑惑重重。

朱凌波表示，在操盘团队多次变更、项目本身有硬伤，前期有许多负面案例、消极情绪积累的情况下，蓝色港湾接手后业内很关注这个项目，“到底这个项目还有没有机会翻身，能不能化腐朽为神奇”。

据蓝港内部员工向我们透露，虽然接手了卓展购物中心已经一年，但是蓝色港湾老板对该项目操作的大方向、大方针还没有定，内部没有理清思路，项目的股东性质、管理权的归属也都未定，事情十分复杂，且蓝色港湾派出的首位总经理上任不久即被撤换，第二任总经理去年3月紧急上台处理事务。

不过，目前有两件事得到确定，一是该项目已更名为蓝色港湾，二是项目招商、现场管理以蓝色港湾的团队为主导，卓展的团队已经不在项目现场办公。

该知情人士表示，蓝色港湾派出的管理团队于2016年3月进驻项目，“接手时场子基本上是倒闭状态，3层和5层已经空置，没有商户，为保证商场能活下来不倒闭，管理团队采取了一些补救措施，作了一些适应性改动，6月底开始招商，调整了部分品牌，为商场的持续经营打下了基础，但仍无法对1楼的品牌进行调整”。

儿童品牌嘉文乐园于2016年6月进驻该项目，嘉文公司董事长张艳彬告诉笔者，目前商场的开业率约为60%，周一至周五的日均客流量是5万人次。

朱凌波认为，北京西部居住着大量IT、大学、政府公务员等高净值人群，消费能力较高、消费品类追求时尚，消费客群是存在的，但北京西部一直缺少一个中高端的综合类商业项目，目前西部的中关村购物中心、华联社区mall、华润五彩城等都以传统业态为主，创新性项目很缺乏。

“蓝港有创新的理念基础，他们接手的话很期待，蓝港可能是计划在北京扩大规模，所以接手，希望蓝港能以新的空间场景营造和服务创新打开局面”，朱凌波说。

一楼多家柜台已经撤柜

二楼空置的店铺和斑驳裸露的墙面

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未来：北京西部激烈的商业分割战

我们近日由五颗松地铁站进入商场时发现，蓝港五颗松店内有耀莱成龙影城主力店、优衣库、H&M、GAP等快时尚品牌，嘉文乐园、大白鲨世界等儿童品牌，跨境电商体验店以及云海肴、西贝等多家餐饮品牌，卓展时代的GUCCI、万宝龙、COACH、VERSACE、BURBERRY、MAX MARA等奢侈品品牌仍在营业，业态组合十分传统，整体经营较为稳定，但是一楼多家柜台已经撤柜，一楼二楼和五楼众多店铺空置。

张艳彬告诉我们，蓝色港湾去年接手卓展后，将三层改为儿童业态，并在五楼增加了餐饮业态，增强了对家庭客群的吸引力，跨境电商体验店人气不错，但一楼二楼的众多零售店铺空置，影响了商场的人气。

王永平认为，蓝色港湾接手项目后放弃了高端定位，转型为家庭生活MALL，并保留了奢侈和轻奢业态，调整的思路是增加体验业态，通过暂时牺牲租金收益的方式培育人气，逐渐形成集客效应。

但蓝港五颗松店不可避免地会受到五颗松商圈整体萎靡的影响。笔者探访时发现，与五颗松地铁站相通的998商业街处于空置状态，行人出地铁经过昏暗无人的998商业街走上10分钟才能到达商场B1层，另外，在地铁口另一方向，华熙自持的HI-UP商业街仅开业宜家订货中心和若干餐饮店，招商艰难使HI-UP商业街的客流十分稀少。

998商业街处于空置状态

本身所处商圈的不乐观，蓝港五颗松店同时还要面对外部强劲的竞争对手，即距离项目仅8公里、车程仅15分钟的世纪金源购物中心。金源购物中心建筑面积达68万平方米，位于海淀区远大路1号，地铁10号线长春桥站西北出口，是北京最大的单体商业项目，拥有燕莎友谊商城、餐饮天地、娱乐天地、儿童天地、运动天地等完善的业态组合，吸客作用十分明显。

王永平认为，蓝港五颗松店打造的儿童业态规模（2.4万㎡）虽然不及金源购物中心（3万㎡），但更有体验性和特色，吸客力会更强，另外，联想旗下果蔬好生鲜超市已确定进驻商场，对标金源购物中心的易初莲花超市，会更有吸引力。

京西商业正陷入分割战，世纪金源购物中心、石景山万达广场、房山首创奥特莱斯等都在想方设法拉走属于自己的消费客群，蓝港五颗松店面临的压力不小，打造京西的商业标杆，或许不是简单的业态和品牌调整就能成功。

“蓝港接手后，如果能从体验空间的营造、业态与品牌的布局、营销新理念的传达、线上线下一体化服务等方面去创新和调整，学习大悦城、K11、太古里的新型理念，突破传统思路创造消费新增量、新需求，打造标杆购物中心的机会是有的”，“蓝港的规模足够大，给了操盘团队去尝试的机会，但是商业的培育需要时间，做这个项目给团队特别是主力操盘手的压力是非常大的”，朱凌波说。

（来源：商业地产观察）