【宝马523漏气怎么查找】干货：史上最全物业服务合同审核思路「建议收藏」

作家：石雪山

房地产服务与我们的生活密切相关。无论是住宅小区还是高级写字楼，基本都是配套的房地产公司提供服务，但新手法务律师/律师在审查房地产合同时往往是无知的。房地产公司有哪些责任，业主和房地产公司之间的合同应该包含哪些内容，合同中是否有需要特别注意的地方，很多时候说得很清楚，或者缺乏经验，对房地产服务领域没有充分的了解。

要想成长为一名优秀的法务/律师，仅仅只是研习法律本身是不够的，也要对一些特定领域有所了解，比如建设工程领域、房地产领域、金融领域、科技开发领域、贸易领域等，正如美国著名大法官霍姆斯所言：“法律的生命不在于逻辑，而在于经验。”

言归正传，物业服务合同的审查要点如下：

一、标 的

标的是指业主购买的物业服务的内容，即业主委托物业服务企业处理哪些事务，提供哪些方面的服务。根据《物业管理条例》第二条可知，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据相关物业规章及实践操作，物业服务内容通常包括：

（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）交通秩序维护和车辆停放管理服务；

（六）装饰装修管理服务；

（七）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（八）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（九）物业服务档案和物业档案的保管；

（十）其他物业管理事项。其中需要注意的是，在没有特殊约定的情况下，物业公司仅承担秩序维护、安全防范事项的协助管理，即物业公司承担的责任是比较轻的，对其要求较低，其如果能证明配备了保安值班人员、履行了出入登记（或凭出入证出入）及巡逻义务、监控设备定期维护并运转良好、接到业主求助后积极到场协助处理等，物业公司对业主的损失不承担责任。

合同双方可以根据自身情况具体约定物业服务内容，并且可以约定物业服务企业向业主提供某些特约服务，或者业主委托物业服务企业对其物业的专有部分提供维修养护等服务，并约定相关费用。

二、物业服务标准

物业服务标准是衡量物业是否完全履行物业管理服务职责的重要根据，是业主监督物业服务质量的依据，也与物业费的高低密切相关，是物业服务合同的重要组成部分。不同的地区对物业服务标准都有相应的规范性文件，以山东为例，山东省质量技术监督局于2005年颁布了山东省地方性标准《物业管理服务质量规范》【DB37/T523—2005】，将物业管理服务质量等级分为一级、二级、三级，其中一级为最高标准。该质量规范从物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、绿化养护管理、保洁服务六个方面分别作出了具体的要求，以一级标准为例（因该规范对各个服务等级均作出了非常详细的要求，在此仅节取重点作部分罗列），在基本要求方面要求物业服务企业公示24小时服务电话，急修20分钟内到现场做应急处理，对业主反映问题的处理率达98%；在房屋管理方面要求每年 3 次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理；在共用设施设备维修养护方面要求保证电梯 24 小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》;有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；在协助维护公共秩序方面要求根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每 2 小时巡查一次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录;在遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员 5 分钟内赶到现场，并采取相应措施；在绿化养护管理方面要求花草树木定期修剪，目视外观长势良好，无杂草，无病虫害，每年打药不少于 2 次，死亡树木应在植树季节及时补栽，无黄土裸露。绿地植物存活率 98%；保洁方面要求楼道每日清扫 1 次，走道、门厅、楼梯地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。

因此，双方可以直接在合同中约定物业服务标准按照《XX省物业管理服务质量规范》规定的____级标准执行，也可以分别约定秩序维护按___级标准、保洁按___级标准、绿化按___级标准等。在笼统的约定服务等级的基础上，双方可以就相关服务事宜做出更为细致的约定，比如服务质量规范中未包含的服务要求、双方约定比规范中的服务要求更高的要求、对重要的服务要求进行重申等，并约定相关服务要求与规范中的标准之间有冲突的，以要求较高者为准。

三、物业服务收费

合同中有关于物业服务收费的约定可以说是合同的重中之重，因为几乎所有的物业服务纠纷最终都会反映到物业费上，无非是哪些费用该交、哪些费用不该交；物业费过高；物业服务不达标应当降低物业收费标准等等。

物业服务收费是一个比较复杂的问题，既有相关的法律、法规、规章进行约束，实践中每个物业管理区域又有自身的收费特点。一般来说物业服务收费包括物业公共服务费、停车服务费、电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费。其实严格来讲只有物业公共服务费、停车服务费为物业服务企业提供相应的物业管理服务而收取的费用，而电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费物业服务企业往往只是负责代收，最终支付给电梯、二次供水设备的维护、检测单位、供水公司、供电公司，但是在实务中，各种费用的界限往往并不清晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，代收的费用与物业服务合同的履行密切相关，所以在这里一并作为物业服务收费进行讨论。

（一）物业公共服务费

（1）物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），物业公共服务费收费方式分为包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式，也就是俗称的“一口价”。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，也就是说物业服务企业的报酬是固定的，保证了物业服务企业的利润，物业服务企业提供物业服务所需的管理服务人员的工资、维护、检测费用、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等费用由业主另行承担。由此可见酬金制更能促进物业服务企业积极主动的提供优质服务，因为保证了他的利润，而包干制是一口价，总费用是固定的，如果要提供优质的服务势必造成支出的增加，那么物业服务企业的利润就会减少。但是实践中使用较多的却是包干制，那是因为包干制对于业主和物业服务企业来说是比较方便的，账务也比较明晰，业主每个月交固定的物业费即可，不容易产生纠纷，而酬金制要求物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，保持收支情况的透明，对于物业服务企业来说比较麻烦，若是提供物业服务所需的费用不够了还要业主另行承担，容易产生纠纷。

所以，双方应在合同中明确约定“本物业管理区域物业公共服务费采用包干制/酬金制方式收取”。

（2）讨论完物业公共服务费的收取方式后，就要开始关注物业公共服务费的具体数额了。看到这里你也许会发问：服务费用的多少属于纯商务条款，由双方自行约定即可，不涉及法律风险，为何要审查和关注呢？这种观点未免狭隘，也是很多新手法务/律师的误区。确实合同的价格是由双方意思表示一致即可，本不属于律师审查和关心的范围，但是如果想要做到专业、全面、优秀，就应当对一些公用事业价格、公益性服务价格、商业活动的价格做到心中有数，并对自己的客户提出合理的建议，通过这些细节来提升自己，赢得客户的信任和好评，一件事如果稍加努力可以做到100%，为什么甘于做到90%呢。同时物业公共服务费有其特殊性，具有公益性质，属于比较重要的公益性服务价格，国家对此作出了相应的规制，并不是一种纯市场性的价格，所以作为法务/律师更应当知晓国家相应的政策，有助于对合同的审查和在相应的商务谈判中占据主动。

我们看一下《中华人民共和国价格法》第十九、二十条：

第十九条　政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。

• 中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。
• 地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。
• 省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。

第二十条　国务院价格主管部门和其他有关部门，按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定政府指导价、政府定价；其中重要的商品和服务价格的政府指导价、政府定价，应当按照规定经国务院批准。

• 省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和其他有关部门，应当按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。
• 市、县人民政府可以根据省、自治区、直辖市人民政府的授权，按照地方定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。

我们知道，政府行政行为的一大原则就是“法无授权即禁止”，而《价格法》第19、20条恰恰为政府制定政府指导价提供了法律依据，定价权限和具体适用范围执行中央定价目录和地方定价目录。因本人位于山东省东营市，下面主要根据山东地区的政策展开讨论，其实各个地区在物业定价政策方面大同小异。

下面我们看一下截至目前最新的《山东省定价目录》（鲁价综发〔2018〕54号）：

可以看到，除了人们熟知的水、电、气、热价格为政府定价以外，第8项保障性住房及物业服务中的“普通住宅前期物业服务收费标准”也属于政府定价的范围，并且是授权市、县人民政府定价。基于此，《山东省物业服务收费管理办法》规定普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价；普通住宅前期物业停车服务费实行政府指导价，其他物业的停车服务费实行市场调节价。

那么“普通住宅前期物业”是什么物业？为何如此特别？

《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》第三条第四项明确了“普通住宅”的含义：“普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”。也就是说普通住宅将高档公寓、别墅等高档住宅及经营性用房排除在外。

普通住宅前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。

之所以对普通住宅前期物业公共服务费和停车服务费实行政府指导价是因为区别于高档公寓、别墅、经营性用房，普通住宅的物业服务具有一定的公益性，与人民生活关系重大，而高档公寓、别墅较为高端，经营性用房是商业性质，他们所享受的物业服务内容、质量以及他们的经济负担能力与普通住宅有显著不同，完全可以通过与物业服务企业自行约定的方式来确定价格；在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前的一段相当长的时间内，都是由开发建设单位选聘的物业服务企业实施物业服务，业主也是按照当时开发商与物业服务企业约定的价格支付物业费，业主对该价格没有发言权，如果不对该期间的价格进行规制，任由开发商与物业服务企业自行约定，极有可能损害广大业主的权益，不利于社会的和谐稳定。

所以，在约定物业公共服务费的时候，如果是普通住宅前期物业，那么可以当地的政府指导价为参照依据协商确定最终价格，如果是高档公寓、别墅、经营性用房等物业，因为实行市场调节价，双方可自行约定。

如前所述，《山东省定价目录》将普通住宅前期物业服务收费标准授权市、县人民政府定价，以本人所在的城市东营市为例，东营市于2008年9月1日开始实行《中心城区物业服务收费指导标准》及《东营市物业服务收费管理实施细则》，时至今日该标准及细则仍然有效。依据该细则及标准，东营市物业管理公共性物业服务收费实行三级收费指导标准，由业主、业主委员会与物业服务企业根据小区的实际服务水平对照山东省《物业管理服务质量规范》标准，协商确定。

可见，东营市一级（最高等级）物业服务收费标准为0.7元/平方米•月，在此基础上最高可以上下浮动10%，也就是说东营市中心城区物业费最高收费标准为0.77元/平方米•月。纵观各省市的物业费收费标准，部分地区跟东营市差不多，最高收费标准低于1元/平方米•月，另外部分地区高于1元/平方米•月，但也主要集中在1.5元/平方米•月以下。

那么问题来了，既然规定了最高的收费标准，如果双方约定的收费标准高于政府指导价或者虽然没有约定但实际执行的收费标准高于政府指导价，那么这种收费行为的效力如何呢？物业服务企业是否应当返还多收取的部分呢？现实生活中实际收费标准高于政府指导价的现象不在少数，就以东营市为例，虽然规定了0.77元/平方米•月的最高收费标准，但实际上除了经济适用房等政策性住房以及个别老旧小区外，中心城区普通住宅小区的物业费基本都在1元/平方米•月以上。

通过查询裁判文书网，发现业主以收费标准高于政府指导价为由起诉物业公司要求返还多收取的物业费的案件非常多，但可以说较少获得法院支持，本人选取了几篇典型判决书或裁定书中的“本院认为”部分，供大家参考。

案例一：宋紫璇与长春益田物业服务有限公司物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书 （2020）吉民申148号

本院经审查认为，一、益田物业公司与宋紫璇签订的《前期物业管理合同》系双方自愿签订，并不违反法律法规强制性规定，合同依法成立，合法有效。双方应当依据该合同约定的内容履行义务。益田物业公司与宋紫璇之间存在物业服务合同关系，双方签订的《前期物业管理合同》对宋紫璇具有约束力。对物业服务公司的资质、收费价格等管理属于行政管理范畴，非效力性强制规范，不是判定物业合同效力的依据。如果宋紫璇认为物业公司存在上述问题，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，而不能据此认定其与益田物业公司签订的《前期物业管理合同》无效，并拒绝交纳物业费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”因此，宋紫璇应当依据合同约定交纳物业费。

案例二：中化国际物业酒店管理有限公司珠海分公司、马振宇物业服务合同纠纷再审民事判决书 （2019）粤民再23号

（二）关于本案物业服务的收费标准问题

《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》约定的住宅物业管理费标准为每月每平方米2.6元，马振宇认为该收费标准过高，应按照政府指导价每月每平方米1.2元的标准收取。对此，本院分析如下：首先，中化物业公司作为具有国家一级物业管理资质的公司，已按合同约定为小区全体业主提供了物业服务，小区业主也实际得到了应享有的物业服务内容。其次，珠海市法制局、珠海市发展计划局《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》〔珠府法（2002）51号〕第四条规定，若物业公司于50%以上业主就物业管理及收费签订协议约定高于政府指导价的物业服务费的，暂按协议的收费标准执行，待物业主管部门定级后，按实际评定的等级标准执行。即珠海当地行政主管部门已对高于政府指导价收取物业管理费的情形作出了规定。本案合同的履行情况是符合上述规定的。第三，《珠海市城区住宅物业小区管理服务收费办法》2001年颁布后多年未做调整，马振宇主张以该办法规定的政府指导价作为收费标准，不符合珠海当地社会经济发展水平，有失公平。本案合同约定的物业管理费标准虽然高于政府指导价，但随着社会经济的发展，物业公司支出的成本也会随之增加，而本案物业管理收费多年来一直按同一标准收取，在物业管理服务内容没有变化的情况下，按合同约定的标准收取物业管理费是合理的。正如一审法院所阐述的，物业管理涉及到小区所有业主的人身和财产安全，如物管服务机构的收费过低以致不能维持其必要的人员工资的支出，将会影响到其人员及设备配置，最终将影响到全部业主所得到的服务质量。因此，按照《珠海“每一间花园”前期物业服务委托合同》约定的物业管理收费标准收取费用，同时兼顾保障了业主和物业管理的合法权益。马振宇主张返还部分物业管理费用的要求，有违诚信和公平原则，本院不予支持。至于马振宇提出的中化物业公司的物业管理服务不到位、小区安保工作不足等主张，不属于本案的审理范围。

案例三：吴明霞、大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 （2017）辽02民终9610号

本院认为，综合当事人诉、辩意见，本案二审争议焦点是案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准是否无效。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发建设单位宏宇公司与远洋物业大连分公司签订的《远洋荣域前期物业服务合同》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。远洋物业大连分公司有权依据该合同约定的物业费收费标准2.8元/平方米/月向业主吴明霞收取物业费。吴明霞主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了《中华人民共和国价格法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市实行政府定价经营服务性收费目录清单的通知》，应认定为无效。对此本院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定。其次，从效力等级来看，《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）以及大价发〔2016〕51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形。再次，《远洋荣域前期物业服务合同》第十一条第三款虽然约定“本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效”，但当事人对合同效力存有争议时，合同效力属于人民法院依法审查认定的范畴，当事人无权通过合同约定条款来确定合同条款无效。最后，在吴明霞作为买受人签署的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》中，明确载明房屋交付前买受人应向前期物业服务企业支付12个月的物业费，每平方米每月2.8元，吴明霞签署的《远洋荣域临时管理规约》中亦明确载明远洋物业大连分公司是“远洋荣域”项目的物业服务机构，高层住宅物业服务费标准为2.8元/平方米/月（含电梯费），在上述内容依法成立且有效的情况下，说明吴明霞知悉并认可上述物业费的收费标准。综上所述，吴明霞主张案涉“住宅物业费2.8元/平方米/月”的收费标准无效，无事实及法律依据，本院不予支持。

案例四：柳晓亮与绥化市福和隆物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 （2018）黑12民终175号

第二，案涉物业服务合同确定的收费标准是否有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉物业服务合同系福和隆公司提供，在翡翠城小区业主入住时按照各自情况与福和隆公司分别签订，合同除乙方部分需由业主签订合同时添写外，其余部分均为事先打印，因此案涉物业服务合同应为格式合同。关于格式合同效力的认定，除按照合同法第五十二条规定确定外，如具有合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”情形，亦应认定为无效。本案中，福和隆公司提供的物业服务合同确定物业费暂定二级标准，收费标准为每平方米0.75元。根据绥化市人民政府[2006]86号文件规定，二级小区每月每平方米0.36元，物业服务企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，故二级小区收费标准最高为每月每平方米0.43元。虽然该文件试行期为两年，但至2017年12月31日绥化市城区住宅物业服务业基准价仍执行上述收费标准。福和隆公司确定的物业费收费标准已经超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费0.32元，明显加重小区业主负担。因此，案涉物业服务合同确定的收费标准中超过政府指导价即0.43元部分的应为无效约定。柳晓亮上诉称案涉物业服务合同确定的物业费收费标准超过政府指导价，超过部分无效的上诉主张有理，本院予以支持。

案例一、二、三中，法院均认为物业服务合同约定的物业费收费标准有效，驳回了业主的诉求。案例四中，法院认为物业服务合同约定的物业费收费标准超过政府指导价部分无效，支持了业主的诉求。下面我们再看一个案例，该案件经一审、二审、再审终于尘埃落定，体现出同一地区不同层级的法院对这一问题也有不同的看法。

千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷一审民事判决书 浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2016)浙0402民初236号

关于焦点二，对于物业服务费如何确定的问题，本院认为，原告已经提供物业服务，被告作为富安臻园小区业主应支付合理范围内的物业管理服务费用。但对于原告千翔物业要求被告支付2012年7月至2015年12月期间全部的物业服务费11111.50元。考虑本案情形，本院不予支持，理由如下：第一，根据我国《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。我市先后制定的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》旨在规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，对于在嘉兴市本级行政区域内从事物业服务并收费的物业服务企业是具有普遍约束力的。根据文件规定，普通住宅小区的前期物业服务费实行分等级定价，物业服务企业负有向本级价格主管部门申报服务等级和收费标准的义务，在前期物业服务协议中约定的服务等级和收费标准未经价格主管部门正式核定前均为暂定内容，对约定的物业服务费价格应载明为暂定价。在正式核定后，具体收费标准由物业服务企业在核定的中准价格及浮动范围内确定。如与前期暂定等级、收费标准不一致的，应公告调整内容，并对按暂定价收取的物业服务费作多退少补处理。本案中，原告在与被告签订《富安臻园前期物业管理服务协议》时未按规定载明“物业多层、小高层、高层1.8元/月·平方米”的收费价格为“暂定价”，而事实上该收费标准也超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》规定的最高限价，因此对于原告在2012年7月提出的审批申报，价格主管部门未予批准备案。本案诉讼过程中，经法庭释明，原告千翔物业仍未能在法庭指定的期限内完成全部报批手续。考虑到目前原告千翔物业已撤出富安臻园小区、双方物业服务合同解除的现状，如按照双方约定的收费标准履行，使原告获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则。至于庭审中原告千翔物业提出“涉案房产系高级住宅，物业服务费不适用《实施办法》规定的政府指导价”的意见，经审查，普通住宅小区的前期物业服务费实行政府指导价，非住宅物业、别墅等高标准住宅物业服务费及小区业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务费实行市场调节价。根据法律规定，当事人对其主张应负有举证责任，而原告未能举证证明富安臻园小区为“高标准住宅”，且根据在案证据可知，原告曾于2012年7月向嘉兴市南湖区物价局提出过对富安臻园物业服务等级和收费标准进行核定的申请，因此如其认为小区实际为“高标准住宅”应实行市场调节价的话，那么与其申请行为和价格主管部门的回复意见存在明显矛盾，故本院对原告的上述意见不予采纳。第二，根据庭审查明的事实，原告千翔物业在向富安臻园小区提供物业管理服务时存在瑕疵，双方协议中也约定“因原告原因未达到服务质量的，被告有权要求原告及时改正，逾期未改正给被告造成的损失，原告承担赔偿责任”，故本院认为，考虑原告千翔物业在物业管理中的缺失程度和实际提供的物业服务水平，对于其主张的物业服务费总额可予以酌情扣减。同时需指出，涉案房屋所在单元为多层住宅，但每幢楼配有一部电梯，与普通的多层住宅相比具有一定特殊性，在物业服务费用上应适当考虑电梯日常运行电费、维保费等支出。综合以上因素，参考《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》、《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》的相关规定，对于被告在2012年7月起至2015年12月期间应缴物业服务费，本院酌情调整为5500元。

千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司与黄晓波物业服务合同纠纷二审民事判决书 浙江省嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1406号

有关物业费收费标准问题。根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条等相关法规、规章的规定，前期物业管理收费实行政府指导价。如果物业服务企业的收费高于政府指导价，则属于价格违法行为，根据《价格法》第四十一条的规定，人民法院可以在政府指导价的中准价及其浮动范围内依法对收费标准进行调整。本争议的关键在于1.8元/月/平方米的收费标准是否高于政府指导价。本案物业服务合同签订于2012年，其收费标准虽超过了当时实行的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》（2006年颁布）规定的最高限价，但该规定同时明确其附件中的中准价系以2006年为标准的“近期”指导价，而该指导价至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按照该规定确定物业费的收取标准不仅不符合文件“近期”概念，还忽视了社会客观的发展变化。况且，该试行办法还规定物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布，也表明2006年公布的政府指导价并非固定不变。由于本案物业服务合同签订于2012年，故可以参照2013年颁布的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》对双方约定的1.8元/平方米/月的收费标准是否过高加以评判。《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》规定，多层为0.95元/平方米/月，小高层和高层为1.55元/平方米/月，浮动幅度为20%，即多层的最高限价为1.14元/平方米/月，小高层和高层最高限价为1.86元/平方米/月。本案中，黄晓波的住宅虽为多层，但却配有电梯，宜参照小高层和高层标准进行比较，则双方物业服务合同中约定的1.8元/平方米/月的标准并未超过最高限价。千翔物业按此标准主张物业费，本院予以支持。

黄晓波、千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司物业服务合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 浙江省高级人民法院（2017）浙民申1704号

本院经审查认为，本案的争议焦点为案涉物业服务费的确定标准。被申请人在涉案小区经营服务期间未按规定完成核定其服务等级及中准价格的备案手续属实，但黄晓波与千翔物业签订《前期物业管理服务协议》已对收费标准予以确认，且《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》于2006年颁布，其附件2中的中准价是根据该实施办法第八条而确定的。该实施办法第八条载明“…物业服务等级的中准价格和浮动幅度由市价格主管部门会同物业主管部门定期向社会公布。近期嘉兴市本级普通住宅小区物业服务费中准价格见附件2”。即附件2的指导价有一定的阶段性。考虑到相关指导价的发布至案涉《前期物业管理服务协议》的签订已有6年，期间我国社会物价水平、人力管理成本等已有较大变化，而且第八条中“物业收费的中准价及浮动幅度由相关部门定期向社会公布”之规定，相关部门并无具体实施措施；同时考虑2013年4月10日下发的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》上调了物业服务费的指导价和上浮比例，最高物业服务费超过案涉收费标准，而本案2013年4月前的物业费（10个月）仅占争议的2012年7月至2015年12月（41个月）之一小部分，二审参照争议发生时实施的《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》中的小高层和高层标准与协议约定价格进行比较，并决定对案涉物业费不予调整，并无明显不当。

通过三级法院的审理可见，浙江省嘉兴市南湖区人民法院一审支持了业主的诉求，认为约定的物业费收费标准超过政府指导价违背等价有偿、公平合理的原则；而二审、再审则推翻了一审裁判，认为指导价有一定的阶段性，指导价开始施行至案涉物业服务合同签订已有7年，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，所以合同约定的物业费收费标准并未超过最高限价，业主应当按照合同约定支付物业费。

综上所述，法院支持业主诉求的理由主要有：

1、《价格法》关于政府指导价的规定属于效力性强制性规定，地方根据法律授权制定的具体的政府指导价对物业服务企业具有约束力，违反政府指导价的约定无效；

2、如按照双方约定的收费标准履行，使物业服务企业获得超过行业规范允许限度的利益，实际上有悖等价有偿、公平合理原则；

3、物业服务合同为格式合同，因约定的物业费收费标准超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费，明显加重小区业主负担，所以超过部分约定无效。

法院驳回业主诉求的理由主要有：

1、《中华人民共和国价格法》关于政府指导价的相关规定并非能够导致合同无效的效力性强制性规定，而相关地方性规定均不属于法律、行政法规，违反其规定并不属于合同法第五十二条规定的合同无效情形；

2、政府指导价是一个阶段性的价格，相关政府指导价施行后多年未做调整，以该政府指导价作为收费标准，不符合社会经济发展水平，有失公平；

3、业主明知政府指导价但仍然自愿与物业公司签订高于政府指导价的合同并且已经实际按合同约定的收费标准履行多年，视为业主对该收费标准的认可，可以认定双方已经形成了合法有效的物业合同关系。

综合上述多个案例，我们的启示是：

签订物业服务合同之后想要通过法律途径使物业公司返还其收取的高于政府指导价部分的物业费是非常困难的，花费的时间、金钱成本也很高，因此一定要把功夫用到事前。在审查一份物业服务合同时，就要提前关注合同约定的物业费收费标准，并与当地的政府指导价及周边同类物业的物业费作比较，如果认为收费合理，那么可以签署；如果认为收费不合理，比如超过了政府指导价，那么可以建议业主或业主委员会与物业公司进行协商，要求物业公司做出合理解释或者降低物业费收费标准，如果物业公司既不能作出合理解释又不降低物业费收费标准的，那么可以建议业主慎重购买相关物业或者向当地价格主管部门及房地产主管部门举报或者建议业主大会解聘该物业公司。

（3）审查完合同中约定的物业公共服务费收费标准后，就要开始关注何时支付物业公共服务费，是预付还是后付，是按月、按季还是按年支付，应当在合同中对支付物业公共服务费的具体时间做出明确约定。

（4）物业服务合同往往期限较长，随着经济社会的变化，物业服务成本也会发生变化，双方应当在物业服务合同中约定物业公共服务费的调整方式，下面罗列几种方式供大家参考。

物业公共服务费的调整方式：1、物业公共服务费收费标准在合同期限内维持不变，不作调整；2、合同期限内，物业公司若要调整物业公共服务费收费标准的，应当作出合理说明并将真实、完整的物业服务成本向业主公开，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；3、合同期限内，相关物业费政府指导价变动的，本合同约定的物业公共服务费收费标准在政府指导价变动范围内按照原浮动幅度进行调整，无需另行征得业主同意。

（5）有关物业公共服务费承担的其他约定，做简单罗列，供大家参考。

1、房屋交付之日前发生的物业公共服务费由建设单位承担，房屋交付之日起的物业公共服务费由业主承担。

2、符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自建设单位书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。

3、物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及建设单位的自有物业，其物业公共服务费由建设单位交纳。

4、因建设单位原因，在物业管理区域内配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准之前，业主或物业使用人按照物业服务收费标准的____%交纳此间的物业公共服务费，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

5、业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。空置时间超过半年的，按正常标准的____%收取。（《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。）

（二）停车服务费

除去物业公共服务费，停车服务费是物业服务企业因提供了一定的服务而向部分业主或者说车位使用人收取的另一项费用。停车服务费与物业公共服务费不同，物业公共服务费是肯定存在的，但停车服务费却并不必然存在，有的情况下可以收，有的情况下不能收，有的物业公司收取，有的不收。

业主往往很疑惑，为什么已经交纳了物业公共服务费，物业公司还要再单独收取停车服务费呢？我们先从停车服务费的含义说起，《山东省物业服务收费管理办法》第23条规定：“使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库（场）内的车位，物业服务企业提供相应服务的，由车位使用人向物业服务企业交纳停车服务费。普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的，免收停车服务费”。

通常停车服务主要包括以下内容：

1.停车场共用车位和共用部位的维护；

2.停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理；

3.停车场的公共环境清洁卫生；

4.车辆出入的指引、疏导；

5.双方约定的其他服务，比如车辆的看管等。

可见停车服务费与物业费并不冲突，他们的收费项目和收费对象并不重合。物业费是向全体业主收取的费用，因为全体业主都享受到了相应的物业服务，但是考虑到停车场往往是相对封闭的一个场所，并且大部分的停车场（位）并非业主共有，而是个别业主单独所有，单独从开发商手里购买或者承租，况且不是每个业主都有私家车位或者在公共车位停车，不是每个业主都享受停车服务，物业公司对停车场提供了相应服务的，只能向特定的车位使用人收取停车服务费。

所以通常来说，物业公司在物业公共服务费之外单独对车位使用人收取停车服务费是有事实和法律依据的。但最好在合同中明确约定是否单独收取停车服务费，如果收取，应约定收取标准和提供服务的具体内容。

同时注意在合同中约定“车位未停放机动车的，如何收取停车服务费”，因为有相关的判例认为即使车位未实际停放机动车，但物业公司已经提供了相应的物业服务，业主实际上也享受到了相应的物业服务，仍然要支付停车服务费，所以建议提前在合同中约定明确，避免后期出现纠纷。

另外还要注意，普通住宅前期物业停车服务费标准，实行政府指导价；其他物业管理区域的停车服务费标准，实行市场调节价，这一点与物业公共服务费是相同的。

（三）电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费、业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费

该部分所述费用实际上都是物业公司代收，但往往在实际生活中与物业费的界限并不明晰，有时物业服务企业会将除业主专有部分产生的水费、业主专有部分产生的电费以外的各种费用统一作为物业费收取，所以在此一并讨论。

下面先解释一下各个费用：

• 电梯运行费：即电梯运行产生的电费和维护检测费用。
• 二次供水费：因为市政供水管线的压力不够，按照相关规定，一般6楼及以下楼层市政水压可以送达，但是6层以上的高层楼房就需要使用二次加压设备主要是加压水泵来将楼顶蓄水池中的水加压输送给业主。二次供水设备运行会产生电费，并且按照相关规定要定期清洁、维护、检测，二次供水费主要指的就是上述电费及清洁、维护、检测费用。
• 水电公摊费：有的物业服务合同中也称为“公共能源费”，主要是指物业管理区域内公共照明、楼道照明、应急和疏散照明用电、电梯运行用电、二次供水设备用电、监控用电、绿化用水、保洁用水、消防设施运行所用水电、景观（人工喷泉、人工湖等）水电、水电线路损耗等共用部位、共用设施设备运行所产生的水电费。
• 水电损耗费：也可以称之为“线损”、“管损”，主要是指水电在线路输送过程中产生的损耗，很多物业管理区域往往都是在进入该区域的水电线路前段设置一个总表，供水公司、供电公司按照总表的的计量数据向物业管理企业收取水费、电费（物业管理企业接受供水、供电公司的委托负责向业主代收），并不抄表到户。但是各业主分表计量数据之和实际上是小于总表的计量数据的，因为水电在从总表到各业主分表之间的线路输送过程中产生了损耗，并且随着线路、变电设备、供水设备的老旧，损耗会越来越大。物业公司接受供水、供电公司的委托负责向业主代收水电费，如果只按照业主分表的计量数据收取水电费，那么线路损耗掉的水电费就会陷入无人承担的窘境，所以物业公司往往还会向业主收取水电损耗费。
• 业主专有部分产生的水费、电费：即业主自身的水电费。

可见，上述几个概念是相互交叉的，界限并不明晰，有的物业公司将上述部分费用均归到物业费中收取，有的物业公司统一归到公摊费中收取，有些物业公司将水电损耗费、水电公摊费等通过提高业主水电费单价的方式一并归入业主水电费中收取。

（1）业主已经交纳了物业服务费，再收取电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费有无依据？

有约定，从约定。如果物业服务合同中明确约定了需要收取或者不需要收取上述费用，那么应当按照合同的约定办理。

在合同没有明确约定的情况下，少数观点认为《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

既然物业服务成本中已经包括了共用部位、共用设施设备的运行、维护费用及清洁卫生、绿化养护费用，那么物业公司提供相应物业服务维持物业公共区域正常运转所产生的费用应当已经包含在物业公共服务费中了，不应向业主另行收取相关费用。

主流观点认为，物业共用部位、共用设施设备由业主共有，产生的相关费用也应当由业主承担。物业公司虽承担日常维护义务，但并非所有费用均由物业公司承担，就拿绿化养护来说，物业公司提供的服务主要是设备的购置、苗木的购置、施肥、浇水、修剪、固定、防虫、恶劣天气下的防护、苗木死亡后购买并移植新的苗木等服务，《物业服务收费管理办法》第十一条所说的物业服务成本中的绿化养护费用主要是指上述费用，均是因物业公司提供了一定的专业服务而收取的费用，与浇水产生的水费性质不同；况且相关水电使用量具有不可控性，客观上也无法事先预估并计入物业服务成本；再者，物业公司负责日常维护，即小修小补，而电梯、二次供水设备、锅炉等属于特种设备，事关业主生命财产安全，必须聘请专业机构维护，按照《东营市物业服务收费管理实施细则》第20条“安装并使用电梯的物业项目，其设备运行电费和维护检测费用，物业服务企业应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额和维护检测费用及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取”之规定，依法应由公共维修基金承担或业共同承担；最后，整个物业管理区域的电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费数额是比较大的，物业公司收取相对低廉的物业费却要承担如此沉重之义务，不符合公平原则，应由业主分摊。

本人认为，如果物业合同没有明确约定，没有相反证据，并且物业服务企业能够提供共用部位水电使用量计量数据、维护检测记录及付费凭证、物业公司已经实际代为向供水供电公司缴纳的水电费凭证，那么电梯、二次供水设备、公共照明等共用设施设备运行及绿化、保洁等产生的水电费及水电损耗应由业主分摊。但是对于电梯、二次供水设备、锅炉等特种设备的日常维护费用还是应当由物业公司承担，即小修小补及定期维护、检测费用应由物业公司承担，因为《物业服务收费管理办法》第十一条规定物业服务成本包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，并没有把电梯等相关特种设备排除在外，未经过业主或业主委员会同意，不得将该部分费用转移给业主承担，增加业主负担。而电梯等相关特种设备的大修、中修和更新、改造费用，应由公共维修基金承担或业共同承担，不再由物业公司承担。

可见争议之大，所以在合同中明确约定是最简便、最稳妥的方法。双方应在物业服务合同中明确约定物业公共服务费中是否包含电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费，上述相关费用是否需要另行收取，如果需要另行收取，应明确约定收取的方式，可以直接约定每月每户固定收取多少钱，也可以约定由物业服务企业定期公示水电能耗、水电费总额和维护检测费用，由业主按照房屋建筑面积、自家水电用量或楼层高度（比如一楼业主因为较少使用电梯，应当承担较少的电梯运行费）等进行合理分摊（最好能列明分摊的计算公式）。

（2）有些物业公司不会在合同中明确约定收取电梯运行费、二次供水费、水电公摊费、水电损耗费，而是通过提高业主水电费单价的方式一并归入业主水电费中收取，这种高价水电费可能在物业服务合同中进行了明确约定，也可能没有约定，但物业公司实际按高价收取。

现实中，很多物业区域都是采用物业公司“转供电、转供水”的方式进行供电、供水，即供水供电公司不负责将水电直供到户，而是将水电供到物业公司管理的业主共有的总变压器及供水管线后使命完成，再由物业管理的上述设备进行分户供水供电。这是因为开发商或者业委会并未将物业区域内的专业经营设施设备（即变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置）移交给相关的专业经营单位，导致业主无法在供水供电公司进行水电开户，只能以整个物业区域作为一个整体开户，供水供电公司会在进入物业区域的水电线路前段设置一个总表，并按照总表的的计量数据收取水费、电费。因此供水、供电公司是无法抄表到户的，业主也无法直接向供水供电公司缴费（因为供水供电公司根本没有单独某个业主的计量数据，只有总表的计量数据），只能由物业公司代为向业主收取，这也就给了物业公司高价收取水电费的操作空间和土壤。

众所周知，水电费是实行政府定价的，前面所说的《山东省定价目录》（鲁价综发〔2018〕54号）也明确了电费由省政府定价，水费由市、县政府定价。高价指的就是高于政府定价收取水电费。那么物业公司将其他费用掺杂在水电费中从而高价收取水电费的行为是否合适呢？这需要从两个层面来看。

第一个层面：从行政管理角度来说，超过政府定价收取水电费确实属于价格违法行为，可能受到行政处罚，下面是法律依据。

《价格法》第39条：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”

《电力法》第44条：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。 地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。”第66条：“违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。”

第二个层面：从民法公平正义的角度出发，物业服务企业如果能够提供共用部位水电使用量计量数据、维护检测记录及付费凭证、物业公司已经实际代为向供水供电公司缴纳的水电费凭证，以证明相关损耗及费用已经实际产生，那么相关费用就应由业主分摊，即便不通过提高水电费单价的方式，业主也应另行分摊。在实务操作中，法院一般也是持这种观点，认为水电费单价超过政府指导价，业主如果认为属于价格违法行为可以向价格主管部门举报，由相关行政部门处理，物业服务企业如果能够提供证据证明相关损耗及费用已经实际产生，并且加价在合理范围之内（或处于当地的同类物业管理区域水电费同等水平），那么物业服务企业收取“高价水电费”是有事实和法律依据的。

所以，在审查物业服务合同的时候，应当注意合同中关于水电费的约定。合同中如果约定了物业公司代为收取水电费的单价的，应当关注该单价是否超过当地政府指导价，如果超过了政府指导价，可以要求物业公司做出合理说明，或者协商将相关费用从水电费中分离出来定期公示、单独收取。合同中如果未约定物业公司代为收取水电费的单价，那么应当建议双方协商后在合同中做出明确约定，或者直接约定按国家现行有效的电价、水价标准执行。

（四）发票

对于个人业主来说，发票意义不大，可根据自身意愿与物业公司约定开具发票还是收据；但对于企业业主来说，增值税专用发票可以用于抵扣，所以建议约定由物业公司开具物业费、水费、电费增值税专用发票。下面提供一种约定方式：物业公司于每月25号前向物业使用人开具上月物业费（或水费、电费）增值税专用发票，发票经税务系统认证通过后十日内向物业公司支付上月的物业服务费。

四、其他条款

主要就是双方的一些权利义务的细化和强调、违约责任（主要是物业公司服务不达标时的违约责任、业主拖欠物业费时的违约责任、因物业公司原因给业主或第三人造成损失时的违约责任）、通知送达、管辖、合同期限等，没有特别之处，所以不再赘述。

五、结 语

合同审查有其共性，但不同种类的合同又有其特性，新手法务/律师要学会总结共性并抓住特性，方能避免踩坑，审出高质量的合同。

作者介绍

石雪山

某城市商业银行总行法务专员，研究方向：金融法律实务，西南政法大学毕业。

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