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财联社4月17日讯，北京地铁10号线苏州街站以西300米、毗邻中国人民大学的海淀区核心区域，矗立着一座“S”型楼体设计的商业建筑项目——海润大厦。财联社记者独家获悉，该项目的原股东为美华集团，实际控制人为美华集团董事长王志斌，其在持有该项目逾10年后，因沉重的债务负担，将大厦转手套现用以偿债。

接盘方是上市房企当代置业（01107.HK），交易对价为15.5亿元，包括1亿元项目公司股权代价，另外14.5亿元则用于解除项目公司的债务。

一位接近交易的知情人士告诉记者，海润大厦项目原股东方的主要债权人中诚信托促成了这笔交易。美华集团欠付中诚信托逾10亿元借款，偿付压力较大，面临逾期风险。

而美华集团通过出售资产偿债的背后，隐藏着该公司和关联企业资金链紧绷，以及涉足P2P网贷、变相从事融资担保业务的经营窘境。

资金链紧绷被迫出售资产

据当代置业披露，海润大厦项目以东西轴线分为A、B两座楼栋，北侧A座是一栋酒店公寓，可售建筑面积接近3万平方米；南侧B座为一栋私产酒店，2005年已销售完毕。

该项目持有方为北京爱丽华物业管理有限公司，出售方为北京福诺特物业管理有限公司，即爱丽华公司单一控股股东。福诺特公司由两名自然人股东张连城与王昕分别持有60%、40%股权。但张连城与王昕并非爱丽华公司及福诺特公司实际控制人，而是签有股权代持协议。

据了解，海润大厦及项目公司的实际控制人为王志斌，其控制的经营主体是北京美华投资有限公司（下称“美华投资”），该公司旗下主要业务板块包括房地产开发、民间借贷及P2P网贷平台及股权投资等，美华投资为市场所知的一笔投资是对阳光保险集团的少量持股。

“爱丽华公司、美华投资及王志斌偿付能力出现问题后，中诚信托敦促债务人出售资产套现偿债，并为其寻找买家，以防借款逾期违约。”上述接近交易的知情人士透露。

财联社记者获悉，以海润大厦项目部分未售房产作为抵押物之一，爱丽华公司、美华投资于2016年6月、2016年7月分别向中诚信托取得了9.5亿元、1.6亿元借款，借款期限均为2年。这意味着，这两笔借款应于今年6月、7月偿付全部本息。

其中，中诚信托对爱丽华公司的9.5亿元借款，爱丽华公司将其名下的海润大厦部分未售房产及其分摊土地使用权抵押给中诚信托，建筑面积约3.5万平方米；此外，爱丽华公司全部股权也质押给了中诚信托；美华投资及实际控制人王志斌为该笔借款提供连带责任保证担保。

而中诚信托对美华投资的1.6亿元借款，其担保方式包括以王志斌名下所属位于海淀区中关村南大街、朝阳区建华南路的商品房提供抵押担保；同时王志斌和爱丽华公司为该笔借款提供连带责任保证担保。

值得一提的是，2017年6月前后，美华投资及王志斌准备以爱丽华公司为融资主体，寻求一笔总额为15亿元的借款，其中12亿元借款资金拟一并解决爱丽华公司对中诚信托9.5亿元借款以及美华投资对中诚信托的1.6亿元借款，新的借款将以海润大厦项目作为抵押，建筑面积接近6万平方米，王志斌提供保证担保，同时以王志斌名下所属海淀区中关村南大街、朝阳区建华南路的商品房提供抵押担保。

如果美华投资及王志斌寻求的这笔15亿元“借新还旧”式替代融资得以成行，中诚信托的借款将能够顺利偿付。而中诚信托向爱丽华公司及美华投资发放的借款，则是替代了此前北京国际信托对福诺特公司一笔约9亿元借款融资。

上述接近交易的知情人士告诉财联社记者，“美华投资及王志斌2017年6月寻求新的替代融资时，爱丽华公司账上现金资源仅有211万元，美华投资到2017年一季度末账上现金资源也不足291万元。”

他进一步表示，福诺特公司向北京国际信托、爱丽华公司向中诚信托获取借款，美华投资主要为了改造、装修和销售海润大厦项目未售房产；美华投资向中诚信托取得的借款则主要为了补充流动资金，但这笔借款实际也是为了偿付美华投资名下附属公司对其他金融机构的借款。

变相从事融资性担保业务

美华投资及其实际控制人王志斌广泛参与了民间借贷业务，涵盖P2P网贷、小额贷款、房产抵押贷款等，并为这些借贷业务分别设立了关联的平台公司，而关联公司之间资金往来频繁，且金额较大。

记者查询企查查信息获悉，海润财富（北京）资产管理有限公司（下称“海润财富”）第一大股东为王志斌，直接持股35%。

根据公开的工商登记备案信息，海润财富的经营范围为投资咨询、投资管理和资产管理，并且明确禁止以公开方式募集资金，不得发放贷款，不得对所投资企业以外的其他企业提供担保，也不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益。

海润财富的理财合同《信用咨询与管理服务协议》内容则显示，海润财富存在变相公开兜售理财产品募集资金、发放借款及向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益等情形。

目前，海润财富向投资者推出了两款房产抵押借款产品，一款是3个月期、6个月期的“短资通”产品，年化收益率为8%，最低5万元起投；另一款则是12个月期的“月月通”产品，年化收益率为9.6%，如果续投，海润财富将会给予奖励收益，为续投金额的2.4%，最低10万元起投。

据了解，上述两款借贷产品的操作模式是投资者仅与海润财富签订一份《信用咨询与管理服务协议》，投资款由海润财富支付给筛选确认的借款人，投资者取得对应借款债权，出借资金的收回，也是由海润财富收回资金后支付给投资者。

“你不用管借款人是谁，只需要跟海润财富签订合同，我们提供债权。跟海润财富签完合同以后，我们会给你匹配借款人，他们都是合格借款人，只要在北京可以提供住房抵押，都可以向我们借款。”海润财富一位内部人士告诉财联社记者。

海润财富在上述与投资者签订的协议里，并未明确投资者资金是否由第三方机构或银行进行托管或存管，也未提及投资者资金是否进入海润财富的公司账户，同样不曾声明借款人是否与海润财富存在关联关系。

“如果投资者的资金进入海润财富的公司账户，将会形成资金池。借款人与投资者隔离的情况下，由海润财富出借资金，若借款人与海润财富存在关联关系，则会涉及非法集资。”中伦律师事务所一位商业律师向记者表示，“如果业务性质属于开展受托贷款，则要具备相应资质和符合监管要求。”

而海润财富承诺对投资者的本金和收益提供保证担保。海润财富在上述与投资者签订的协议里列明了“回款风险的处置方式”条款，实际相当于担保条款。双方约定，当借款人发生违约时，由海润财富承担损失和风险，将代替借款人偿还投资者的本金和收益。同时，美华投资也出具了承诺函，承诺上述协议执行过程中，如果投资者资金无法兑付或延迟兑付，美华投资将以自有资金回购投资者的投资份额及协议约定的预期收益。

根据国务院2017年8月下发的《融资担保公司监督管理条例》，从事融资担保业务必须取得监管部门批准、取得相应资质牌照，同时融资担保公司的设立也有注册资本、风控管理等条件要求。但海润财富和美华投资均并不具备融资担保业务资格。

北京市金融监管部门一位人士表示，美华投资及海润财富均非融资性担保机构，若从事融资性担保业务则属违规。

P2P网贷平台被整治整改

美华投资也介入了小额贷款业务。上述接近交易的知情人士告诉财联社记者，美华投资和海润财富早前曾与北京农投丰融小额贷款股份有限公司（下称“农投小贷”）实际控制人签订了股权转让协议，受让了农投小贷60%的股权。

但美华投资和海润财富一直未做股权变更，因为依照北京市小额贷款公司监管规定，小额贷款公司单一股东及其关联方持股不得超过20%。但根据上述股权转让协议，美华投资与海润财富实际上取得了农投小贷的实际控制权，并以此开展业务。

此外，王志斌名下持股40%的北京海润济民金融信息服务有限公司（下称“海润金融”）运营了P2P网贷平台“多利网”，目前该网站展示了部分投资产品及收益情况，但并未披露资金流向、风控管理、担保方式及资金存托管情况。

不过，财联社记者致电多利网后了解到，多利网上开放的理财产品较少，大多由客服人员转介至“短资通”、“月月通”借贷产品。

“多利网的线上理财产品需要投标，发标和投资时间不固定，所以客户一般购买短资通和月月通借贷产品，收益率较高。”海润财富一位销售经理介绍，“资金存管的合作银行是恒丰银行，投资者直接打款至海润财富在恒丰银行开立的对公账户，不会给投资者在恒丰银行开设独立账户。”

上述北京市金融监管部门人士表示，海润金融旗下的多利网已纳入北京市互联网金融风险专项整治整改验收范围内，目前正按照《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》的要求在进行整改，每月报送数据。北京市尚未开展P2P网贷行业验收备案工作，在北京开展网络借贷业务的机构尚未备案。