10250.25人民币大写怎么念

今天，众人瞩目的新江湾B3地块正式开拍。去年年末信达以72.99亿元获得D7地块，扣掉保障房，楼板价要6.3万元/平方米，刷新了当时2015年上海土拍市场的最高纪录，成为新江湾第9块地王。今日，新江湾城的第10块地王诞生了！

相较于之前沪上土拍多则20家的房企参与竞拍，此次土拍仅吸引了7家房企参与，分别为泰禾、融创、新城、融信、东原+保利置业联合体、龙湖、山东黄金。现场经过131轮竞价，最终融信以31.55亿元获得该地块，楼板价52840元每平米，溢价率51%。

根据上海土地市场公开信息显示，该地块出让面积39806㎡，约60亩，起价20.9亿，起始楼面价35000元/㎡。该地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该出让宗地地上计容建筑面积的80%，计47767平方米以上，地上建筑限高24m。

新江湾1.0版从合生这些开始开发，到仁恒冲上来，在2006–2010年是一个阶段。

新江湾城从2011–2015年经历了1.0版，九龙仓、合景、富力、中建、华润、铁狮门等艰苦奋战了5年，奠定高端基调。到2015年信达地王为标志迎来了2.0版本，大家都信新江湾是上海新富人区。到今天以后，大概新江湾城的3.0版本要开始了。

NO. 1｜壹

地块指标趋于变态？40%的面积不可售

从公开信息来看，新江湾城地块的地块指标可以说非常严苛，趋近变态：

1、住宅套数下限： 579 套

2、25%以上保障性住房，（约14927.2 ㎡）

3、15 %（8956 ㎡）的住宅物业自持且用于租赁

扣除25%的保障房面积后，新江湾地块实际楼板价高达46666元/㎡，已经逼近去年信达新江湾地王的49152元/㎡的成交楼板价！

继续扣除15%自持及近2000㎡的公共设施后，整幅地超过40%的面积不可售！将来很有可能就是8层全电梯洋房社区，因为项目套数较多、占地较小，且有限高要求，基本做不了叠加。对于开发商后期营销和运营来说，是非常巨大的挑战。

NO. 2｜贰

为什么这次是融信？

我们可以先来回顾一下新江湾出让的其他9幅经营性地块的情况：

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此前泰禾拿下地块的呼声非常之高。值得一提的是，在竞拍的后半段，基本上是在山东黄金、融信之间的竞争而展开。山东黄金这家公司一直很神秘，好像每次都会看到它出现，但似乎每次都是来凑热闹的。

根据山东黄金官方资料显示，山东黄金集团拥有国家房地产开发一级资质。其曾斥资42亿元，与保利集团合作开发了上海杨浦区翡丽甲第等项目，拉开了进军国内一线城市的发展大幕。

融信在此次竞拍中也表现突出，颇有志在必得的气势。今年融信将总部搬到上海，融信集团副总裁、华东区域总经理林峻岭谈到今年融信的发展布局时表示：“今年融信在布局上会以海西经济区域和长三角区域为主，其中，在长三角地区，上海和杭州是重点。”

在2013年，融信经过148轮竞价以47.25亿元摘得上海虹桥徐泾地块的商办用地，问鼎当年的“地王”，同时布局了青浦、松江等地，截至目前，融信在沪已拥有七个项目，总投资86.2亿元。

NO. 3｜叄

新江湾城仍然缺魂？

说到新江湾城，先要说下新江湾城的发展史：

1939

新江湾城原来是空军上海江湾机场，是日寇在1939年拆了殷行镇建的，跑道修成了“米”字形，战斗机可以从各个方面起降，占地7000亩，是当时远东最大的机场。抗战胜利后变成国军的机场，后来变成了解放军的机场，一直用到90年代初被废弃。

1996

上海市人民政府与空军后勤部正式签约，据说以30万/亩的价格，从空军手上买下了新江湾城，西起淞沪路北到军工路东到闸殷路，大概有10250亩，由上海城投负责开发。空军保留了淞沪路以西的2750亩，自己负责开发。

2003

2003年6月14日，王志纲到达新江湾城项目现场，正式与上海城投接触，王老师说“新江湾城的问题不是规划的问题，而是要确定新江湾城在未来的上海扮演什么角色的问题，一句话，新江湾城缺魂”。

王志纲工作室开始为新江湾城做策划工作，最后给了“东方新硅谷、国际智慧城”的定位，新江湾城要成为“一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区，一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态、具有知识经济时代生活方式特征的新城区”。

但是，至少从近几年新江湾城的发展来看，其并没有完全还魂。

新江湾城曾被定位成“超越古北、超越联洋、超越碧云”的高度，但也有业界评论称新江湾城是一个典型的新城开发失败案例，作为一个原本规划成高逼格的豪宅区，因为缺乏配套，缺乏生活元素，加上较为薄弱的执行力和脱离实际的炒作，许多不透明的土地出让，最终导致房价终年滞胀，打回原形，套牢无数。

在区位上，新江湾城的位置可以说非常好，在中环线附近，靠近城市副中心五角场。

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但是很遗憾，新江湾城的优势在于区位，劣势也非常明显：整个片区是没有产业规划的，所谓的高教产业其实就是依靠边上的几所高校。但是要知道第一高教产业本来就是一个产业能及非常弱的行业。复旦大学新江湾城校区是法学院，虽然在读人数非常少，但也不对外开放。

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在新江湾城上走了一圈，一下午的时间走上1公里都碰不到一个人，说新江湾城是空城也一点不为过。

根据规划，整个片区的总人口规划控制在8.5万人。新江湾有大概900多万的土地，只容纳8.5万人，平均每个人占有120平米的土地，这应该算上海市中心人口密度最低的片区了。

新江湾城的商业配套也做得非常不到位，在板块内可以看见零星的商业小吃店、小便利店，唯独不见高大上的商业配套。由于商业配套做得很不到位，陷入了恶性循环，因为商业配套不足导致已交房小区入住率低，因为入住率低导致中高端商业开不出来。

NO. 4｜肆

新江湾城房价半年涨幅34.9%

再来看看新江湾城市场情况。

从近几年新江湾城房价发展情况来看，新江湾城商品住宅的成交均价在2010年在大幅度上涨之后就出现了滞涨的情况，甚至在2012年还出现了明显降价，尤其是这几年，几乎维持了2010年的价格水平。

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（图片来源：链家研究院上海）

此前，新江湾城作为上海东北角的“绿肺”的概念一直被炒作，加上规划，高价地块频出，区域内不少房源都被福建做钢材生意的老板购入，由于他们在五角场万达办公，或是宝山钢材市场办公，距离新江湾城比较方便，但此后钢材价格下滑，这些老板们纷纷破产，名下的房源都被银行拿去拍卖，以九龙仓玺园最多，这也一度导致了区域内供大于求，价格开始出现滞涨甚至下滑。

链家研究院上海数据显示：2010年，新江湾城商品住宅的成交均价为40699元/平方米，2016年上半年，新江湾城商品住宅的成交均价为55509元/平方米，涨幅39.4%。

NO. 5｜伍

北上海人很有钱，你还是可以看好新江湾城

虽然上面讲了很多，大概你以为艳姐要说不看好新江湾城了。

这里要有一个大写的But，但是大家仍然可以看好新江湾，有他的地缘情节，北上海人民不差钱啊，看看金茂府就知道了。难道当年一期开盘的时候，金茂府6.5万的均价怎么看性价比都和中山公园一期开盘均价6万出头的中山润园要差了不少。

苏州河以北的四区：虹口、杨浦、普陀、闸北，如果再加上北上的宝山，巨大的购买力是会吓死人的。这里拥有大量的老上海人，并且他们对自己生活的区域依恋非常强大。所以他们再次改善置业时候，会很大程度上倾向于选择同区域或者近区域位置。

注意这和相对没有板块区域概念，或者说因为长久以来生活范围导致并那么看重区域的新上海人、或者买不起很贵房子，一定程度上被迫置业于闵行莘庄、松江等板块的老上海人是有蛮大差异的。

“北上海人民”不差钱，从新江湾板块的主力业主之一的同济、复旦业主高校老师业主，到门口停着的一辆辆奥迪、宝马名牌且实惠的名车便可略微窥探北上海人民的购物心理。

这也是为何从2014年下半年一直到今天，北上海另一高端楼盘开盘至今，都在为大家热议的原因——大宁金茂府。同样以后新江湾也将是上海人的热议焦点。

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张艳，房教中国品牌总监，地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编、克而瑞CRIC品牌推广总监。让我们以文会友。同写同感。欢迎关注艳姐“地产人言”。

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