10794是什么意思

合肥楼市火不火？反正最近挺火！【限购】到底来不来，是政府的决策。但政策传闻在【购房者】、【房企】身上“发酵”的效果，就是：

赶紧买，再不买就买不到了！赶紧卖，再不卖就卖不动了！

不信？你往下看：

1.近500套房入市 某路口3盘“同推”

9月4日的合肥楼市热点，【楼哥】说是北城，你千万不要反驳。

因为4号这一天，北城共计4盘加推，合推了近490余套房源。有趣的是，其中3个项目集中分部在一个十字路口，两两相距不超过50米。

别问我是哪家，这个示意图，你们自己感受下▼

1 272套房售罄+整个项目售罄

今天推量的“主力”，是R盘。

据了解，该盘今天推出的房源基本信息如下：11#楼，共272套房源，均价9500.28元/平米，88㎡，89㎡户型，2018年3月份交付。

现场▲

站凳子看摇号显示屏都是“小儿科”了▲

R盘在物价网备案的价格▲

卖的怎么样呢？据案场置业顾问的口吻：卖光了！顶底层都抢完了，外带着，整个项目在今天全部售罄，后期也再没有房源了。

图为一些不死心的客户，在询问还有没有房源▲

图为R盘2015年12月-2016年7月的价格走势▲

2 百来套1W+房源也售罄？

除了R盘，H盘也是今天推量的重点。

据了解，H盘今天推出的是39栋楼，户型区间为73-111平米，共计百来套房源。

图为现场人气▲

图为摇号现场▲

关于H盘，值得拎出来说的重点有两点。

其一，是据备案网的信息，项目39号楼为272套房源。据现场了解今天只推出了1-17层，楼栋是拆分卖的。（因为什么？看官们一定猜得出！）

其二，该楼栋备案网价格为11111.03元/㎡，现场折合优惠后，实际价格为10500元/㎡。（相对而言还是不便宜的！）

图为H盘39#楼备案信息▲

据置业顾问的口吻，同样也卖的不错。（卖的不错，这个想像的空间就很大了！）

3 20套最低总价24W小公寓没抢空？

相比H盘和R盘，J盘今天的动静就颇为小打小闹。

据了解，J盘今天推出的房源信息如下：20多套户型30-50㎡的公寓，均价8000-9000，具体一房一价。

图为开盘现场▲

按照户型区间和案场释放的价格来看，最低总价才24W。你敢信？不过，据案场置业顾问口吻，应该是没卖完。

客观来说，在北城市场，公寓产品还是存在着不小的抗性的。因为学区的稀缺、地铁没规划到，在时下的“炒房时代”，能够远见的投资收益率不高。

偏偏，北城多宗土地出让，都还附带商业规划。做商铺会拉长售卖周期，做公寓那你得多请点CALL客，电话不能停。

4 验资30万也有人抢？

除了以上三家，位于双凤湖板块的A盘。

据了解，A盘推出了项目的21#楼，2梯4户，房源72套，均价8800元/平米。

没错，你没有看错，就是8800元/㎡哦！对了，是毛坯哟。

图为A盘的备案价，部分楼层已经达到9173元/㎡▲

你以为单价高就已经很夸张了？据了解，A盘此次开盘房源，对客户的验资要求是——30W！

最近有个段子是这么说的：别让今天的全款，变成了明天的首付；别让今天的首付，变成了明天的月供。

楼哥莫名想评一句：首付还能做个月供已经不错了，现在的验资标注，很多人都已经被直接拦在了买房门槛以外了！

2.为什么如此“有恃无恐”？

下图为8月合肥及三县销售情况表：

我们能够看到，即使是在上半年“突飞猛进”的北城。截止8月的均价仍然在全市范围内处“洼地”！

但在销售量方面，却领跑三县！

8月长丰销量TOP5▲

截止7月份，北城库存数据▲

1、从单一的地缘性客户，到如今投资客、地缘性客户、市区挤压刚需，北城客户群多元化，趋于稳定。这一点，肥西、肥东同理！

2、上半年大量低价房清掉，截止7月库存只有4086套。不够卖，是真的不够卖！

3、据统计，2016年1月1日-8月24日，长丰县共成交了6宗地，总成交面积450.194亩。这个供应量，很显然，是不够的！

当然，除了以上客观因素外。上半年以来，市区到三县在城市建设方面的诸多利好，提振了开发商信心，也给了更多走向县域的投资客决心：

以北城来看，最大的信心自然来自此前曝光的北城未来5年发展规划：

总投资100亿北城未来城将打造

前段时间《长丰县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（以下简称《规划纲要》）曝光，除了对于“十三五”期间长丰县整体经济和社会发展的全面规划建设外，更重要的是各项基础设施和重点项目的建设。

《规划纲要》显示，未来5年，北城将打造十大重点工程和重点项目，具体如下：

其中，总投资40亿以上的项目有宝湾国际物流中心二期三期项目、岗集物流园项目、静脉产业园项目、安徽润恒国际食品城项目、合肥北城中医药产业园项目和合肥北城未来城项目。

未来北城将着重物流、商业、产业等全面发展，各种配套大幅改善，从商业到公共服务，下一个5年，北城让人刮目相看！

中新集团项目已落地

旧城道路改造成重点

从区域上来看，北城将以中心城市为重点，积极推进北城中新集团产城融合项目，以及各条重点道路的改造和建设，包括旧城改造。

近日，北城中新集团项目北城1号效果图曝光，项目位于蒙城北路和五湖大道交口，分两期开发。据悉，建成后将引进苏宁、京东华东区域中心的进驻，力争打造成为合肥写字楼的标杆区域。

其次，北城的旧城改造工程也在稳步进行。2016年5月25日，长丰县委书记深入双凤开发区、双墩镇，实地督查拆迁工作进展情况。

近日，双凤开发区主持召开了园区魏武路、双凤路下穿铁路桥涵方案征求意见座谈会，分析、讨论园区东西交通“梗塞”解决方案，为园区企业与居民创造更加便捷的出行环境。

可以说，北城目前的发展紧紧围绕着“十三五”的规划纲要，中心城市重点项目建设也依次步入正轨。

打造“双城”中心北城全面升级

据《规划纲要》显示，未来北城将向升级版的方向去打造。紧紧围绕“大湖名城，创新高地”、长三角副中心城市定位，推进北城产业升级、基础设施升级、城市管理升级，全面打造北城升级版。

其要点为：一、全力推进合肥北城中新集团产城融合项目，助推北城创建全国产城融合典范，打造合肥市新型城镇化的样板，将北城发展成为融产业、商贸、金融、居住、旅游等于一体的生态新城、产业新城和商务新城。 二、将岗集、下塘、吴山纳入北城范围，一体化拓展发展空间；将双风开发区与岗集、下塘、吴山工业集中区“四合一”，高端化发展产业集群；以长三角精品城区为标杆，对接主城,精品化引领城区建设。 三、依托江淮分水岭、滁河干渠生态大廊道，加密城区生态空间，高品质建设科创绿州，高起点规划“未来城”，绿色化塑造城区形态;以生态提高生活质量，以文化增加城市记忆，以执法保障城市文明，将北城建设为大、强、美的现代化新城区。

衡水中学、省立医院北区

已确定下一个是哪个？

在“十三五”期间，北城的社会事业作为一项基础性建设，也被大力鼓励和支持。教育、医疗、文化等配套资源将逐渐完善。

目前，河北衡水中学安徽分校和省立医院北城新区已经确立，目前正在紧张施工中，衡水中学预计明年9月面向全省招生，省立医院北区预计2018年底将投入使用。

从《规划纲要》中我们也可以看到，除此之外，安徽大学江淮学院新校区也将落户北城，未来还将谋划教育城项目，北城未来的教育资源将得到最大化的提升。

土地资源优势明显

地价或迎新起点

北城作为合肥“1331”城市空间发展战略的重要组成部分，规划面积约100平方公里，目前还有大量的土地资源尚未开发。

《规划纲要》表示，在土地保障方面，积极探索科学用地方式和弹性供地机制，优先保障重大工程、新产业新业态用地、重点项目和民生工程的用地；

完善土地供后监管制度，充分置换现有土地，盘活低效存量建设用地和清理闲置低效利用土地，有效挖掘土地存量，大力推进土地节约集约利用；

做好土地整治项目储备和申报工作，全面推进农村土地的综合整治和农村集体建设用地改革，确保每年新增耕地和国有土地的数量和质量；

积极探索用好城乡建设用地增减挂钩政策；完善征地补偿制度。

从这个趋势来看，未来北城的土地资源将得到最大化的整合和开发，北城的地价或将面临新的起点。

我们来看一下北城2016上半年的土地出让记录

2016年5月13日，文一地产以单价1150万元/亩勇夺长丰县CF201602号地块，总价12.03亿，溢价率310.7%，刷新长丰单价地王。北城的地价已经从以前的几百万每亩上涨到千万每亩，未来随着品牌房企的相继战略进入，北城的地价将成为新的看点。

3.限不限购有何影响？

除了区域的利好，最近限购的风声，也是楼市推量增加的主要原因。

最近最热的新闻，自然是苏州、厦门相继限购之后，合肥会不会步其后尘。

说到限购，总有人拿合肥与南京来比较。确实，两座城市上半年楼市走势有着太多的共性。据楼哥从南京的同行处了解到，合肥、南京目前就限购问题，有那么点互相参照的意思：

南京惦记着：你合肥限购，那我也就跟着限购！

合肥想着：你南京不限，我也不限！

合肥2015年-2016年每月销量走势图

上图，我们能看出，7.1限贷政策之后，合肥月销量猛跌至7138套。但其实是6月份（14042套）提前消化了7月的数据。

为什么，8月份的销量又猛窜到8080套？当然限购传闻的影响！

不然，你看8月-9月抢开、偷开的楼盘

所以，对于从需求侧做出的“限制”决策，那就是赤果果的促销！

总有网友问我，合肥到底限不限购？关于限购，此前有一个朋友陈述了这样一个观点：当地产最大行政利好是限购，这是一种明显的暗示——我们这儿的房子紧俏的很，限制流动性并增强持有不动产者的信心！

限购影响了谁？

一、首当其冲，是开发房企；尤其是以“2W+”为噱头下半年即将入市的豪宅们。

他们的客群，大多是资本积累富裕、实现财务自由的人群，他们手中的房产少则两三处、多则数十处。

限购像一把“铡刀”，生生拦截了这些人进一步投资或换房的可能性，开发商岂不哭死？

二、有钱人；实体经济不行、股票、基金等等全部下行，就一个房地产行业的预期收益非常可观。不让买了？手上的钱，难道做慈善么？

三、投资客；无它，政策就是奔你来的！但侧面，助长了他们持有不动产的信心。

看专家聊如果限购会怎样？

对此，合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示如果实行，会对合肥楼市造成比较大的负面影响。

1、7.1日限贷实行+8.9日限贷升级+网拍+土地红线等一系列政策，需要至少3个月的消化期，所以至少在这三个月内，政府再出台限购政策的可能性很小。

2、从目前全国来看，今年房价涨幅比较明显的城市中，仅有苏州出台限购政策，南京等比合肥房价高的城市都没有实行限购，有的城市甚至连限贷政策都没有出台。

3、合肥作为长三角城市群的核心城市之一，需要大大提升城市竞争力，其中，主要是提升产业竞争力，楼市作为合肥经济发展的重要支柱，如果在这个阶段再出重拳打压，无疑对于合肥整体经济实力、在长三角城市群的布局定位，都是负面的。

万途营销总经理孙宜庆认为：限购没有太大意义，上有政策，下有对策，无非是加剧了民政局的假“离婚率”。

限贷、限购，实际上对于政府来说，实际上是不希望太多干涉市场，政府的目的是维护房地产的稳定。当下房地产的源头没有控制好，土地等成本太高。

而且，现在改善需求并不是突然出现的，一批原先手上有房的人资产大幅升值，卖出买进，导致改善需求大幅上涨。

限购后的市场是怎样的？

从2011年限购后的数据，我们能看到几点！

第一、限购“按住”需求的力量，空前强大。执行当年，销量猛跌30%。

第二、限购并没有对房价上浮造成一定的遏制作用，执行限购的3年时间内，合肥房价始终在上升。

第三、限购执行的3年时间内，合肥的库存走量是持续递减的！

以合肥目前的10794套库存值来看，仍然是处于“红色警戒线的”，区划周期仅2月左右。

合肥的购买力有多强，本地人、省内人、省外人在短短的半年时间“啃下”了近万套库存，而这数据在2015年1月份还高达35151套！

合肥刚刚划入长三角城市群，定位长三角城市副中心；在新一轮的高铁规划中，也位于“米”字中心的优越位置，这让城市吸引全国资金和人口有着重大的助推作用，而盲目的以“限购”这样的一刀切政策来遏制需求，太不理智！

如今的楼市，投资收益非常可观，才导致了需求侧的旺盛。而遵循市场规律，供不应求也必然带来房价上涨。

真正的自住群体关心的是房价平稳，如果政府真的想要在楼市调控中下狠招，供应侧的改革才应该是重中之重。

限购，强制压抑需求，只会造成松绑后的报复性反弹。

【后记】

其实，也没有什么好“后记”的。限购越传越盛，开发商也在忙着抢跑了。但限不限，还捏在政府手里。

大家应该知道的一个基本点是，限购确实会让合肥房地产市场走向拐点，但也是涨幅趋缓，并非价格回调。限购≠降价！

限购是投资客与房企的阵痛，该买房留在合肥或者娶妻结婚的你，就别瞎掺和了，哪里合适该抢赶紧去抢吧！

别像楼哥，囊中羞涩的已经放弃了买房的念头！

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