「特写」被“压抑”的苏州楼市

2020年长三角楼市大爆发，连一向表现不突出的苏北楼市房价都在疯狂上涨，曾被誉为房价四小龙、城市能级与南京、杭州一争高低的苏州楼市却显得冷清。

一位开发商对界面新闻记者表示，首付款分期、特价房、总价款再折扣、送车位抵扣券、免物业费等变相降价手段重现苏州楼市。苏州房价下降，这与当前长三角楼市整体上涨的楼市行情极不相符。

2019年是苏州楼市的高光时刻，在反映房价趋势的冰山指数中，苏州连续问鼎排行榜。房价最高的工业园区二手房挂牌价普遍在4万-6万元/平方米之间，高端小区苏州铂悦府、金鸡湖花园二手房价甚至超过6万/平米，彼时的房价甚至超过上海外环。

数据显示，苏州2019年5月的二手房价与2018年相比，房价最高的工业园区平均涨幅54.48%，涨幅最低的半月湾涨了26%，涨幅最高的金玥望湖涨幅高达83%。

2020年疫情虽然使房地产市场陷入暂时的停摆，复工复产后，经济实力强的长三角楼市很快恢复，并引领了全国楼市的复苏。

但时至今日，苏州楼市不但没有恢复火热行情，市场还出现了上海投资客套现离场、降价甩卖的现象。

新房二手房双跌

在新房市场，美的云筑、东原阅境、首创禧悦棠礼、江湾四季、国瑞熙墅、兰亭都荟、弘阳上熙名苑等项目都曾以特价房、一口价房源、打折、送车位券等方式变相降价，最高优惠为67万。

一位苏州市场人士称，年底业绩指标的压力下，部分纯新盘首开上市给予5%的优惠，甚至还允许首付分期。目前，除了园区、狮山等这些核心地段的新房，苏州市场单价2万多的房子可以随意挑。

上述苏州开发商对界面新闻记者表示，吴中城南、太湖度假区、新区浒墅关、新希望锦鳞芳华、相城元和等产品力同质化的板块开发商会变相降价促销。在园区湖东、园区青剑湖、新区狮山这些一二手房倒挂严重的板块，购房仍然要拼运气。

比较有代表性的降价项目有中铁诺德国礼和鲁能泰山9号，中铁诺德国礼项目曾是木渎地王，当时的楼面价为28975元/平米。但8月首开时，中铁诺德国礼只卖出去了30套房子，开发商甚至以低于楼面价的价格进行销售。鲁能泰山9号项目今年6月首开也只卖出了73套房子。

为了加速回款，开发商不仅加大优惠力度刺激客户需求，甚至还提高分销佣金刺激中介导客。但目前收效甚微，折扣力度加大，加剧客户观望等进一步降价的情绪，同时在普遍提佣刺激下，分销导客依据佣金点数有所侧重。

克尔瑞数据显示，从今年年中开始，苏州的新房就开启了降价的道路，八成左右的楼盘守不住备案价。

新房变相降价重现苏州楼市外，二手房下跌的趋势更加明显。

在房价坚挺的园区和狮山为例，克尔瑞数据显示，园区湖畔花园小区成交总价跌了5%-10%，园区代表性项目中海六区和七区成交均价为3.8万-4.2万/平米，去年高点时成交均价在4.4-4.5万/平米。

苏州本地媒体统计，链家网站上，园区187个小区价格上涨，241个小区房价下跌。

以月亮湾3号美颂花园为例，一套96平米的房子，去年挂牌总价为533万，今年挂牌总价为449万，共降价了84万。

在狮山板块，以狮山新苑项目为例，一套114平米的房子，去年挂牌总价为489万，当前的挂牌总价为429万，降价60万。

一二手房均均进入市场下行通道，一位在去年市场高点时未能上车的购房者长舒一口气，庆幸自己没有在当时买入房子而高位站岗。他对界面新闻记者表示，去年眼看苏州房价越涨越高最后决定转战苏北老家买房，今年，苏北老家的房子涨了不少，倒是去年看中的苏州房子价格跌了。

同样表示庆幸的还有一位上海购房者，他表示，去年在苏州和上海郊区纠结最终选择了上海郊区，庆幸没有高位接盘苏州。

开发商仍加码苏州

对新房和二手房价格下跌，上述开发商称，主要原因是目前楼市的供应量大于需求。他提供的数据显示，今年前十一月，新房累计供应同比增长了26%，累计签约同比却下降了14%。

根据克尔瑞数据，苏州市场目前新房可售房源6.5万套，当前未销售房屋的土地面积达656.1万平方米，未来这些土地也将转化为潜在供应。整体上看，2020年苏州市区的楼市供应是大于需求的，整个市场处于库存持续增加的状态，成交均价的线性趋势是稳中略降。

克尔瑞研究机构认为苏州房价略降的原因有两个，一方面苏州市区核心区域高价盘占比发生变化，另一方面外围楼盘存在以价换量的行为。

新房供应量大，二手房同样有天量供应量。

根据克尔瑞研究报告，贝壳上苏州二手房挂牌量目前9.9万套，达到历史最高值，供应量接连攀升，但二手房销售难。

此外，此轮苏州楼市下行与去年苏州出台的最严调控政策有关。

上述开发商称，政策对需求刺激不足，2019年724新政的限购、限售升级后，政策一直处于收紧状态。

去年，苏州楼市调控政策两度加码，从热门区域工业园区、高新区狮山新房三年限售升级为市区新房统一限售三年，二手房限售五年。非苏州户籍居民还要体用2年以上个税和社保。

这一调控政策直接击退了炒房客，苏州楼市能锁定的购房者范围由全国人民变为苏州本地人。

值得注意的是，虽然苏州一二手房均房价下跌，销售也不容乐观。但开发商们对苏州仍然有较高的期待，主要表现在开发商在土地投资端的信心。

以下半年的土拍来看，多马甲拿地、一次性报价冲破中止价的现象频频上演。

9月2日，苏州出让7宗宅地，揽金109.9亿。其中5宗宅地冲破中止价，吴中甪直地块更是有168家公司参与一次性报价，当天斩获土地的头部开发商就有碧桂园、融创和万科。

12月初，科技城73号地块土拍过于火爆，进入一次性报价区间的房企多达约157家，系统两度中止，最终，中粮胜出。科技城74号地块同样吸引了141家房企参与，最终被保利拿下。

上述开发商称，科技城两宗地块，个别房企甚至动用了超过30个马甲参与竞拍。

截止目前，开发商们仍然在加班加点做最后的冲刺。根据克尔瑞，权益榜单上，前十一月，销售金额突破70亿的房企有苏高新、龙湖、中海和九龙仓，第一名苏高新销售额为152.8亿，是业绩唯一突破百亿的房企。龙湖、中海、九龙仓的销售业绩分别是88.69亿、74.31亿和72.25亿。

日子不太好过的苏州开发商迎来新的挑战。

根据上述市场人士，苏州市场出现了上海炒房客套现转战上海、降价出货的现象，这无疑对苏州楼市是一波利空，在这种趋势下，未来苏州房价仍会继续下行。