〔鼎信长城〕鼎信长城成都拿地…

近日，在由中国房地产报、中国房地产网和中房智库主办的《直面疫情挑战：房企资金风险与应对策略》的在线沙龙会议上，鼎信长城创始合伙人、总裁王健飞受邀作了主题分享。

鼎信长城已连续多年位列中国房地产基金10强，目前全国在管的房地产项目超过150个，累计投资项目超200个。王健飞认为，新型冠状病毒肺炎疫情给房企短期带来了巨大影响，但长期来看不必过分悲观。

一、宏观面：2020年房地产行业规模和增量预计双降

王健飞认为，疫情对房地产行业的最大影响变量是疫情持续的时间。

从短期来看，如果2月份疫情得到抑制，整个市场信心恢复也还需要一段时间，政策起效也需要一定的时间，所以整个上半年房地产行业都是会受到疫情影响的。

但从长期来看，不必过分悲观。因为人们住房需求、市场供需大格局并不会因为这次疫情而产生大的改变，需求没有灭失。

值得注意的是，本次疫情和2003年SARS对房地产行业带来的影响并不能完全可比，甚至说差异还会比较大。

2003年，中国经济整体也好，房地产行业也向好，都是快速上涨的阶段。但是到了2019年，房地产行业的年销售额已经达到了16万亿元市场当量，再期待有较大的涨幅是比较困难的。

再加上疫情的影响，王健飞认为2020年房地产行业的销售规模、增量预计都是往下降的。至于说降多少，还要看整个疫情控制的力度以及地方政府政策执行的力度。

二、政策面：或多或少会有放松，但期待大放松不现实

王健飞认为，政策的预期在较大程度上会影响房地产市场的走势。

一方面是金融政策。近期银监、央行等在各种口径的表述中提到“不抽贷、不压贷、不断贷”等类似的支持。王健飞判断，对于房地产行业，金融政策方面放松的力度或多或少肯定会有的，但是期待全面的大放松是不现实的。

因为之前金融政策整体延续下来的基调是稳健控杠杆，这个大基调并不会改变。“不抽贷、不压贷、不断贷”这样的表述，其实更多的是在银行开发贷这一端，资本市场发债这一端增量并不会太大，并且在前融资金、拿地资金方面仍然是严格限制的，没有放松的迹象。

另一方面是房地产调控政策。近日，无锡、西安等地方政府陆续出台了一些支持政策，江西、安徽等省份的房地产协会也在积极建言献策。王健飞认为，这是延续“一城一策”的整体调控框架的行为，以局部调节为主，全面放开调控政策至少在2020年来看是不会的。

三、趋势：大的层面上是挑战，但结构性机会增多

1.一线和强二线城市虹吸分化效应会更加明显

王健飞判断，未来房地产行业的投资机会其实在一二线城市会更多一些；三四线城市特别是不在发达的经济圈、都市圈里面的三四线城市，可能市场表现会更弱一些；疫情严重及严重依赖返乡置业的城市，短期之内影响会比较大。后续如果有放松政策，将会带来较明显的刺激效果。

一二线城市在这次疫情爆发之前，调控政策是在持续加码的，并没有放松。同时，疫情使得不同量级的城市，在各种配套资源上、在城市管理硬件上暴露出来的差异是比较明显的。即使目前三四线城市有了政策支持，仍然会看到市场的力量会把更多的购买力吸引到有优质的配套资源、医疗资源、城市管理水平高、市场化资源程度配置高的城市去。一线和强二线城市的虹吸分化效应会非常明显，会迎来更好的市场机会。

2.房企总体能守住现金流生死线

王健飞认为，疫情影响之下，房地产企业和金融机构面临的市场形势都是挑战和机遇并存，挑战一面更大，但小结构性机会会增多。

王健飞认为，一季度是工程款支付淡季，税金一般到年底支出，地方城市陆续出台了税金和土地出让金延缓缴纳的政策，这些对于房企都是有利的。而且，开发贷、融资还款方面政策支持上有期待，房企控制好买地花钱的节奏，房企总体能守住现金流的安全线。

鼎信长城和70余家百强开发商有过合作，当前形势下鼎信长城会挑选一些真正稳健安全的优质主体（房企）进行合作。比如前期加杠杆不算太高、土地储备比较健康、真正做好发力准备的开发商。