房贷利率计算——房贷利率计算公式等额本息

今天（10月8日）起，房贷利率开始由此前的参考贷款基准利率转变为参考贷款市场报价利率（LPR）定价。根据央行8月25日发布的公告，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR每月20日公布，加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

也就是说，10月8日起，新发放的房贷利率会受到LPR、当地加点下限、银行加点三方面因素影响。

例如：一笔首套房个人住房贷款，假设贷款期限20年，贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点（即0.2%），借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点，参考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%），该笔贷款的实际执行利率为5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。

据了解，自公告发布以来，各地按照“因城施策”原则，陆续制定本地区利率定价基准转换方案，确定本地差别化住房信贷政策的加点下限。各商业银行按照公告要求，加快做好合同调整、系统改造、员工培训等工作，保障10月8日全面正式转换顺利实施。从目前运行情况来看，新发放商业性个人住房贷款利率调整转换工作平稳有序，转换前后利率水平保持基本稳定。

各地利率政策下限平稳切换

9月20日，个人住房贷款主要参考的5年期以上LPR继续维持在4.85%水平，与8月持平。根据央行公告，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。此外，各地还将按照“因城施策”原则，结合当地房地产市场形势以及LPR变化，对辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限作出适当调整。

据悉，全国各省市已按照公告要求明确本地区个人住房贷款利率政策下限。在定价基准转换过程中，各地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制要求，除个别热点城市外，各省市只进行利率定价机制切换，定价基准切换前后全国个人住房贷款实际利率水平保持基本稳定。

以北京地区为例，北京地区新的个人住房贷款利率下限为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。

参照9月20日公布的5年期以上LPR水平（4.85%）计算，北京地区首套房贷款利率下限是5.4%，二套房贷款利率下限是5.9%。

而在此前房贷参考基准利率定价时，北京地区大部分银行执行首套房利率最低为基准上浮10%，二套房利率最低为基准上浮20%。参照当前5年期以上贷款基准利率水平（4.9%）计算，此前北京地区首套房贷款利率下限是5.39%，二套房贷款利率下限是5.88%。

综上对比来看，“换锚”前后，北京地区房贷利率水平基本一致。一位北京的购房者表示，虽然房贷利率定价方式变了，但自己计算一番之后发现，转换前后房贷利率水平非常稳定，基本没有变化，因此没有急于在国庆假期之前签订贷款合同。

业内人士表示，房贷利率定价方法转换过程中，重点是保持调整前后利率水平基本稳定。因此，与定价基准转换之前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

银行各项准备工作已经就绪

伴随着政策的落地，各银行的前期准备工作已经就绪。工行、农行、中行、建行、邮储、中信、招商等大中型商业银行均已完成贷款合同调整、业务系统改造、员工培训等准备工作，并已上线符合LPR定价规则的电子化信息系统，实现新发放个人住房贷款利率定价基准平稳转换。多数地方法人金融机构也已做好相关准备工作。

针对实际业务中可能遇到的问题，商业银行准备了LPR问答参考，涉及利率计算的，通过案例方式解答，方便银行一线工作人员做好客户宣传解释，避免政策误读。

挂钩LPR后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式吗？未来如果LPR出现了下调，每月还款额是不是也会减少？

LPR执行后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变；选择浮动利率的，贷款利率由LPR加点确定，并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整，利率随参考的LPR变动而浮动。

新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，贷款利率、月还款额不会按月调整变化。

例如：经借贷双方协商一致，约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。

又如：经借贷双方协商一致，约定重定价周期为3年，贷款利率“于起息日在对月对日调整”，如起息日为2019年10月28日，贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。

对于存量的个人住房贷款，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。10月8日后签订的借款合同的，应参考LPR定价。已发放的参照贷款基准利率定价的个人住房贷款定价基准转换，将在人民银行相应规则明确后稳步推进。

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文章来源:金融时报