“2016年为什么会经济危机“2023年是经济危机吗为什么!

原创：刘晓博

本周是“人民币资产保卫战”的关键一周。

今天是周一。上证指数全天下跌了22点，2900点失守，大盘正在逼近前期低点2863.65点。

恒生指数也继续创下2009年以来的新低，全天最低见14597.31点，失守15000点。

沪港深三大股市，今天都出现了一个共同现象：房地产股大跌。而且是前期比较抗跌的，被市场默认为“优秀房企”出现了大幅补跌。

最引人注目的是龙湖，一度大跌了超过40%。

上图龙湖集团（在香港上市）近期的走势。这家公司因为财务稳健，业绩不错，股价非常抗跌。在今年2月，很多地产股已经跌得“爹妈不认”时，龙湖依然维持了47港元的高价位。

后来开启了补跌历程，到今天上午最低一度跌到了7.26元。大跌的原因，是因为周末集团宣布换帅，创始人吴亚军因为健康、家庭等原因隐退。

下图是截至下午收盘，在香港上市的内地房企跌幅榜：

可以看到，碧桂园已经快跌破1港元了。

除了龙湖、万科、中海等之外，补跌的地产绩优股还有保利发展：

新上市不久的万科物业管理板块——万物云，已经在香港市场跌到了最低27.2港元，而它的新股发行价49.35港元。上市不过20多个交易日，就跌了44%以上，可谓生不逢时。

为什么房地产板块出现了新一轮下跌？而且这波下跌以“优等生”为主？

是否真的如坊间传言那样，房地产税将重出江湖？

众所周知，中国希望在未来几年推出房地产税，把土地财政中以“卖地收入+交易环节税收”为主，变成“持有环节收入”为主。

所以，在2021年10月23日，全国人大通过了“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”，全文如下：

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

计划没有变化快，楼市迅速降温，并出现了断崖式下跌。到了2022年3月，财政部通过新华社表态：“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。

请注意，全国人大去年的授权文件是“关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”，而财政部今年3月宣布暂缓的时候使用的是“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”的说法。

这意味着，在财政部眼中，房地产税试点早就启动了，现在只是不扩大试点城市而已。也就是说，2011年启动的重庆、上海试点，仍然是被承认为试点的。

那么我们可以理解为：如果新一轮试点启动，重庆、上海还会是试点城市。

财政部只是说2022年内“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”，2023年呢？

有人已经把近日房地产股的大跌，跟2023年可能扩大试点城市、启动新一轮试点关联起来。

这个可能性大吗？

有一种观点认为：由于楼市仍然低迷，2023年不是扩大房地产税试点的好时机。否则，财政部也不会在今年3月宣布“暂缓”。所以，传言是假的。

持相反观点的人认为：楼市低迷，才是让房地产税试点落地的好时机；大家都知道房地产税早晚会来，早点公布一个试点的细则，有利于让大多数人觉得“悬剑落地”，有利于后市向好。房地产税试点引而不发，反而是最大的利空，因为大家不知道“杀伤力”到底有多大。而且目前很多地方卖不出地了，如果不开征房地产税，财政压力太大。

我个人倾向于房地产税试点早点搞。

即便是2023年上半年启动新一轮试点，到最终完成立法、全国推广，恐怕还是要5到7年的时间。很难解决眼前的“财政之困”。

下图是最近15年来，每年全国卖地收入和一般预算收入（以税收为主，不含卖地）的数据，以及卖地收入相当于一般预算收入的百分比。

2021年和2020年两年，全国卖地收入都超过了8.4万亿，相当于一般预算的46%和43%。

过去15年以来，卖地收入占一般预算的比重，呈现了不断上升的态势。

而且每当遇到经济不景气，比如2008年到2010年全球金融危机，2016年到2018年楼市去库存，2020年到2021年疫情，这个占比都会大幅反弹并创新高。

这说明房地产对中国财政的收支平衡非常重要，我们暂时没有能找到新的“征税神器”。

而上面的比例，仅仅是卖地收入的占比，还没有包括来自房地产行业的直接税收，比如房企的增值税、企业所得税，房企从业人员的个人所得税，以及土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、二手房交易中的个税等等。

以2021年为例，卖地收入+房屋土地直接产生的税收，总计当在12万亿以上（国家没有公布房企增值税、企业所得税、个人所得税的数据），占全国财政总收入的40%以上。

我们可以做一个假设：

如果全国卖地收入从每年8.7万亿下降到3万亿，再加上由此引发的直接税收减少，财政总缺口当在6.5万亿以上。

按照全国人大房地产税试点方案，农村宅基地、房屋不开征房地产税。全国城镇居民一共是9.14亿人。如果补足上述所说的6.5万亿财政缺口，则需要城镇居民平均每人每年分摊7110元的房地产税。

这个分摊额，显然偏高了。换句话说，房地产低迷带来的财政收入缺少，很难通过房地产税来弥补上。

更何况，由于我们的住房已经一次性预收了70年土地使用费，所以居民家庭首套房大概率是免征房地产税的，第二套房算是改善、也应该优惠。所以，真正能承载房地产税的房子，并不是太多。

有人根据央行一份研究报告推算出，拥有3套或以上住房的城镇家庭，全国一共有2940万户。如果这让2940万户家庭，去承担刚才说的6.5万亿财政缺口中的80%，则相当于每户每年要交税18万元，这也基本上是不可能的实现的。因为税太重，他们会抛售房产，也变成只拥有2套住房的家庭。

可以想想一下：如果家家户户都把住宅换成1套大面积的，我们房地产税岂不只能征收到零元了吗？

所以，征收房地产税不能激进，太激进反而收不到税。

而今年，全国房地产类税收都在减税，而不是在加税。

对于人口流失的三四五线城市来说，本来房屋空置率就比较高，一户居民往往拥有多套房，一旦开征房地产税，恐怕会有更多的人卖房离开，把资产向大中城市集中。

到那时，全国不动产价值会进入一轮新的重估。大跌的，恐怕反而是房价便宜的城市，而不是房价超高的城市。

房地产税的确构成了中国楼市的一个重要变量。它会遏制富人过多买房，也可能加剧不动产在大中小城市之间的分化。

从稳定预期的角度看，这个变量越早点透明、变得可以预期，反而越好。所以我支持早点搞新一轮试点，让全国人民对未来房地产税如何征收，早点做到心中有数。

反过来，政府也可以早点搞明白，老百姓是怎样看待这件事的，政府在开征房地产税的时候需要注意什么，以避免政策反复。

以我对其他地方房地产的了解，可以告诉大家的是：轻徭薄税，避免影响老百姓的消费能力、生育欲望，是开征房地产税的关键。

在美国，平均起来1套房子的房地产税，跟它的“水电费之和”不相上下；在中国香港，1套房子的房地产税（香港分为几个税种，加起来）跟这套房子的管理费差不多。

到目前为止，还没有听说过哪个国家和地区，因为开征房地产税之后，房价趋势性下跌了。房地产税是地方政府的饭碗，是其长期收入的来源，没有一个政府会砸自己的金饭碗的。

对于绝大多数老百姓来说，没有必要担心房地产税。