2004年北京房价是多少、2004年北京四环房价…

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。

想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

好久没接触专业炒房客了，业余的倒看了不少。怎么说呢，只能说是无知者无畏，越是不懂的就越妄想一夜暴富。其中最激进的都是刚毕业没两年的，一看口气就是父母给的钱，反正就是还没体会过挣钱攒钱的苦呢。惦记的就是高收益，根本就不考虑什么风险。

在这些人看来，炒房是这个世界上最容易的事儿了，不就是花钱吗，扔根儿骨头连狗都会，有什么难的？所以都是在网上看了点儿炒房秘籍就迫不及待的想实践了，满嘴的专业术语，其实没几个能理解的，纯属扯淡的糊弄人。

往常对这种人我都不理，说句不懂就得了。今天来了个小伙子，一边儿说着家里有多穷，是卖了父母的房才凑的80多万。但一边儿又说是有中介要跟他联手炒房，说环京某楼盘有内部关系，能让他半年就翻着番的赚。

这一看就是中介跟售楼处的套路，什么扯淡的炒房，人家就是让你当接盘侠。交的都不算是首付，就是人家冲业绩的定金。倒是如果房价跌了就逼着你去凑首付，如果涨了就更好办了，跟你没关系，最多把钱退给你轰出门就完了。总之这就是忽悠不懂的人去押房，人家怎么都不会亏，你怎么都不可能赚，还没地方告去。真要能有翻倍的利润谁找你这80多万的啊，直接找马云好不好？

但甭管说什么都没用，这种年轻人就是幻想一夜暴富，生怕错过机会。反复的跟我说开发商怎么配合，中介怎么专业什么的。唉，能说什么呢？寒门出贵子就已经很难了，先防备着别出败家子儿吧。

二

北京现在的炒房客非常少，几乎没有。除非是团伙儿作案，还得或是跟开发商关系很铁，或是有黑色社会的跟着咋呼，否则根本玩儿不了。所以偶尔有人跟我说某个楼盘又有人在炒房，我一般都不信，毕竟北京不是深圳，没那个氛围炒不起来。

我接触炒房客很早了，一入行就跟他们有联系。但那会儿炒的都是商铺，没人弄住宅，找不到下家儿能砸手里。

商铺也不好干，真得是懂行眼力毒，而且还得都是开发商的同乡朋友一类的，否则有可能被直接给踢出局。就跟这小伙子一样，跌了就炒成站岗的房东，赚了却跟自己没关系，人家翻脸就能不认账。

最早是炒柜台，公家的私人的都有，这比较省事儿，只要有关系就能赚钱，一把一清也没人找后账。

90年代中期开始炒商铺，难度大点儿也说得过去。那会儿主要是炒市场的，商场的没怎么接触过，档次太高。典型的市场如动物园、木樨园、雅宝路秀水等等，后来又有中关村什么的，还炒过朝外百脑汇和三里屯。这玩意儿就得是内行+内部，否则根本玩儿不了，人家也不带你玩儿。

如果内部没人配合那就很麻烦，炒成房东是大概率事件。比如木樨园天雅，我去炒铺就炒成了房东。天雅的开发商是程氏兄弟，程文水、程文虎、程文龙，叫天雅的各个市场都是他们三兄弟的。他们都是容城人，也就是现在雄安新区的，最早老大程文水是从布匹起家，逐渐成了专业市场开发商。他们在雄安也曾经囤了不少地，后来怎么跟政府谈的就不知道了。

雄安还有个在北京发家的开发商，石景山京汉旭城的老板田汉，顺义的超级大盘金汉绿港也是他开发的。后来北京地价太贵了，也就退出了北京。传说他也在白洋淀一带大量囤地，那或许也受到了雄安的影响。

扯远了，当时木樨园天雅的老板是老二程文虎，操盘人是赵永杰，非常专业。但专业得有些过分了，不给炒商铺的留一点儿空间，至少是非常的困难。

其实我也没想怎么炒，只是因为在周边有项目，捎带手想跟着起哄而已。一看挺费劲也就算了，只是弄了一个五楼边铺。开始想玩儿一把就撤的，结果一看他们控制得挺严，不给面子。索性就持有了，炒成了房东。后来租金还算不错吧，每年赚个十来万块钱。大红门整顿之后是越来越难干，这才给彻底转了，前后持有了小十年，总算没砸手里。

炒商铺是个风险很大的行业，高峰期烈火烹油，但几个月时间就能由盛转衰，很多人根本都没有反应的时间。比如我最后参与的某项目，天时地利人和全都聚齐了，谁看着都能发大财。只是当时我父亲生病住院，我得陪床，于是就没再掺和。等我父亲出院的时候好铺子早就给抢没了，那就算了呗，白给朋友帮了点儿忙。

市场开业之后也是爆火，我很后悔，还不如甭管好铺赖铺的先弄几个呢。结果也就俩仨月吧，旁边又开了一个市场，都不知道什么时候筹备的，速度超快。那之前这市场的生意就一落千丈呗，这都无法预料的事儿。

之后又没几天，意外发生了，开发商卷进了一场政商大案被抓了。那这市场没人管了，彻底完蛋，没俩月干脆关门。这会儿我又庆幸了，幸亏没往里投钱，要不然损失钱不说，还得惹一堆麻烦。

三

提炒房客就必须得说“温州炒房团”了。人们一直有个误区，就是温州人一直在全国各地的流窜，到了哪儿都是兴风作浪。

其实不是，这个词出现得就很晚了，到2004年才被人所知。最早的1992年海南泡沫里有温州人，但不是很多，那才是炒房的鼻祖。但结局都不太好，基本上被宏观调控所团灭，能逃出生天的只有冯仑潘石屹等为代表的很少一部分。

所以之前并不是说没有炒房团，而是并不太知名，也没人特指温州。直到2004年初，中国社科院的尹中立博士写了一篇文章，名字我忘了，反正内容是谴责温州炒房团祸国殃民的，言语用词十分激烈，引发了巨大的争论和谴责。

争论不必说，先争论是否存在这么个组织，再争论炒房是否对经济有害。谴责则分为截然不同的两个阵营，买不起房的刚需谴责炒房团，有房的和经济学家们谴责尹博士。这都不是屁股决定脑袋了，而是屁股决定嘴，是典型的立场问题。

当时几乎所有的主流报纸都在讨论温州炒房团的问题，门户网站也都开了专题，一时间全国人民都知道了这么个神秘又有钱的组织。各种心态都有，有警惕的有欢迎的，更多的是好奇。因为传说这个组织严密，严格以同乡、家族、行业为纽带，外人根本混不进去，完全不了解内幕。

而且最重要的是，传说温州炒房团资金量庞大，能轻松调动上千亿的资金。上千亿是什么概念？当年北京的GDP总量才6000亿，六分之一了。而当年北京的住房销售总量不过是1200亿，占GDP的20%。

那温州的千亿资金就了不得了，能随随便便买下北京市区所有的新房。这是什么概念？能让北京人没房子住，或者是再也买不到便宜的房子了，至少能翻一倍。

现在想来这些都是胡说八道，1000亿，就是至少1万个千万富翁，哪儿凑去啊？而且人家温州人为什么要来炒北京的房子，上海才是江浙的第一选择，之后是杭州。而北京主要是晋陕蒙煤老板的圣地，南北方毕竟是有区别的。

其实温州人一直在北京炒房，但炒的是商铺，以木樨园为主，住宅不是人家的菜，毕竟并不习惯北方的气候，还是想的叶落归根。

当时我就经常去木樨园，他们主要集中在珠江骏景、彩虹城、玺萌鹏苑等小区，都在三环外。三环内买房的很少，也不知道为什么，估计是愿意扎堆儿吧。但后来百荣和沙子口文具市场火起来之后应该在那一带买房的不少了，这我就不知道了。

但住宅对他们来说真的不是重点，没觉得能升值多少。所以各个楼盘虽然都拿他们当主力客户，但非得说炒房不至于。比如公益西桥有个名都家苑，曾经拿了两栋楼到义乌去卖，说是效果很好，实际上也一般。那个年代住宅的升值太慢，租金也低，远远赶不上商铺写字楼。

所以，温州炒房团确实炒房，但主要都是在上海和杭州，据说占到了当地销售总量的20%以上。而在北京呢，估计也就是零头。后来有人在网上论坛接龙，说都到物业去查查，看看自己小区有多少温州人？结果折腾了好几天，除了木樨园附近的，几乎都没发现有温州人的踪迹。那这传言就有些没意思了，相当于谣言，瞎编排人家。

其实不光是北京，在上海也并不是说真的有温州炒房团，更准确的说法是温州购房团。这就相当于各个楼盘组织的看房团一样，比如到各地参加房展会，凑足了一拨人就发车拉着去看房。买不买是看房人自己的事儿，当然如果买房的人多，肯定能要到一个合适的团购价，这就是温州炒房团的来历。

四

但是，既然有了这个称呼，百姓们就认为有这个组织，那自然就有人要利用了。打个不恰当的比方，这就相当于“朝阳群众”和“西城大妈”，以及“小脚侦缉队”什么的，是否真的存在这么个组织无所谓，但如果打出这旗号，就是能给某些不守法的人以震慑。

温州炒房团也是这个性质，未必真的存在，但既然社会上都传说有，那就假戏真唱呗。比如上海就反应迅速，很多楼盘都打出了“欢迎温州炒房团”的横幅，甚至传说连上海某位大领导都下达了指示，要求服务好温州买房人。还有传说温州已经禁止炒房团去外地买房，要引导他们把资本留在本地。

也就是说，温州炒房团不管是否真实存在，他们都成了一个符号，一个有着巨大购买力，而且能促使房价上涨的符号。他们出现在哪里，就意味着哪里的房子好、价格低，房价很快就要上涨。

那这话也可以反过来说，哪里的房子想促销或者想涨价了，那就让温州炒房团出现在这里就行了，比硬邦邦的广告要好使得多。

2004年北京的楼市其实不怎么样，并不好卖，延续的只不过是2003年的热度而已。既然不好卖，各家楼盘就得想办法。在我们公司的营销会上，老板就突然对我说：下礼拜让温州炒房团来几趟，把媒体也都找来。

我当时傻乎乎的没反应过来，但也只能满口答应，只是说马上去联系，但最好先别定下日子，未必来得及。我那会儿也真的以为有这么个组织存在，想的是赶紧去找木樨园的商户，让他们帮我联系什么的。结果老板直接开骂：你傻啊，找一帮温州人来不就行了，谁分得清楚他们是不是炒房团啊。

我恍然大悟，说出了于谦的名言：你要这么说我就明白了。好办，这都不用下礼拜，只要媒体准备好，三个小时之内我保证给你拉一车来。

后来又一琢磨，准备什么媒体啊，直接自己办了完了，反正不就是录视频拍照片然后再写个通稿吗。那直接就给木樨园负责招商是熟人打电话，晚上我请客，下午给我拉几十个温州人过来，最好以男的为主，得长相穿戴都像温州人的，也就是穿金戴银还得留胡子的。那会儿很多温州男人都留着八字胡，辨识度高。其实是不是温州人都无所谓，看着像就行。

当天晚上我们的通稿就上了网了，也算是抢了头条。然后把各种视频在售楼处循环播放，就是要告诉看房人，赶紧掏钱，要不然就让温州人给买光了，至少也得涨价。

效果还行吧，确实忽悠出几套去，那会儿的买房人还都朴实呢，不难忽悠。后来没多长时间就不好使了，一是人们见多了也就无所谓了，二是别的楼盘也用这招儿，不新鲜了。所以到后来也就咋呼一下买房小白还行，稍微看房多点儿的都不起作用了。

别看当时北京N多楼盘都宣称接待过温州炒房团，实际上没卖出多少房子去。因为温州人的主要目标还是上海，北京是备选之一而已。那会儿在上海买房还是送户口的，市区35万，浦东30万就行，甚至远郊10万就给个户口，20万给俩还能送一个。有了户口就能享受和上海人一样的上学什么的，相当划算。

而当时的北京虽然也有买房送户口的政策，但门槛儿高多了。指标还少，一年就这几千个，还只能买郊区的房子，所以对南方人的吸引力不大，远远不如上海杭州。

五

其实北京也有住宅的炒房客，早在90年代后期就出现了，但这些人还是主要以投资为主，所以当时叫投资客。他们或是有过海外生活经验，或是被港澳台新等地的人所灌输了理念，至少是知道其他国家的房价历史。所以坚定的买入持有，也没打算炒作，更不会。

而且这类人毕竟规模小，哪怕是邓智仁和李元发等人大肆炒作楼盘，也并没有在社会上掀起太大的波澜。毕竟炒房需要的资金成本太大了，当时人们都穷，拿不出这么多钱来。

最早炒作的公寓和写字楼，这基本和百姓无关，哪怕是崩盘也没引起太大重视。我亲眼见过炒作方庄龙珠公寓的，1.6万买入的，崩盘后直接腰斩，最低点又腰斩，跌倒了4000。这个炒房客痛哭流涕，说自己的钱都是借来的，没想到会崩盘，现在不知道怎么还？

我开始听着同情，后来觉得没什么可同情的。这就是赌博，愿赌服输呗。而在这人倾家荡产的同时，抄底的炒房客上场了，主要炒的就是低价砸盘的。比如蓟门桥的太月园，双井的华腾园、酒仙桥的宏源国际等等，都是低价上市，自然很多人来捡便宜，在别人恐惧的时候贪婪。

但那会儿还相对好得多，没出现太多的炒作现象。但这不是因为开发商炒房客有觉悟，也不是因为制度严，而是实在是炒不起来啊。毕竟那会儿的人们就认为商铺写字楼才是买来赚钱的，能赚钱的才值得投资，而住宅就是居住，还这么贵，凭什么能涨价？

这种情况一直延续到2003年，非典之后，或者之中吧，炒房客真的出现了。原因也很简单，人们有钱了，贷款放宽了，房子自然好卖了。所以任何一次大行情都必定伴随危机，是危机产生了恐惧，政府恐惧经济下滑，民众恐惧财富缩水。之后各方都贪婪于利润，于是就有人在别人恐惧的时候贪婪。

2003年时候的炒房客就很专业了，手法也基本定型，后来所谓的创新也都只不过是细节而已。炒作嘛，没什么新鲜的。说白了就是拿出一部分钱来，和开发商利益绑定后联手控盘。甚至可以这么说，很多项目连销控方案都是跟炒房客商量着做的。

比如我参与的项目，一期800套房，均价50万一套吧。其中200套由炒房客买断，都是位置楼层好的。他们支付每套5万的定金，共1000万。这200套约定锁盘期，比如三个月，在这之内不许卖。当然他们也卖不了，更名权在开发商手上。但这也不是绝对的，如果确实行情好的话随时可以商量，一切都是坑其他买房人的钱而已。

既然利益绑定，那炒房客们就天着天的在售楼处里晃悠，当房托儿。我们也做各种的硬广软文配合，把看房人招来之后就和售楼员一起用手段呗，有的是招儿，随机应变，反正就是造成抢手和要上涨的错觉。

这玩意儿就是个故事，信的人多了也就真的涨了。但那会儿的涨幅不凶猛，开发商也没有太高的期望值。炒房客每套房赚个几万十几万的也就差不多了，10%的纯利，再高了不太容易。

真正高利润是在2005年以后，因为北京的房价实在太低了，低到全国人民都觉得不合适。当时温州房价第一，9000多，上海涨到了8000多，之后是广州杭州7000多，都挺高的。而北京呢，和众多二线城市差不多，新房不到6000，整体均价不到5000，低到没面子。

那炒房客既然发现了洼地就开始炒呗，不能说那几年楼市暴涨都是炒房客造成的，但确实是起到了推波助澜的作用。他们很专业也很敬业，不少人又有南方或晋蒙煤老板的资金支持，所以跟开发商形成利益共同体，互相抬轿子。

但不管怎么说，那会儿的炒房客还不是太成气候，毕竟这里是北京，很多保守的开发商都觉得和炒房客合作可耻，一旦被曝光的话有辱楼盘形象。所以跟炒房客合作的大多是小盘，规模小资金少，不得不寻求各方合作。

都说2008年对炒房客造成了重大打击，其实那么回事儿，不算太严重，吃亏的还是以普通买房人居多。因为北京的行情从来没有像小城市那样剧烈波动，也没有出现过彻底冰封的场景。就算波动剧烈也都是上涨的时候，下跌起来从来都是平稳的。这是因为北京的二手房存量实在太大，而谁也不相信首都的经济会崩盘，所以没什么逃离的。也就是说，当年的炒房客虽然很少炒二手房，但二手房救了炒房客们。

当年的二手房主要都是中介在炒，公开的，叫现金收房或加价收房。这是当年中介盈利的主流模式，也被市场所认可。所以中介就成了二道贩子，二手货的摊主，既收货也卖货。或者就是曾经的“委托商行”，卖房人可以寄售，也可以直接出售，自己看价格和用钱的急切程度了。

六

中介炒房的事儿以后再写吧，当年的事儿有点儿乱。

炒房客大举进入二手房市场是在2009年春天，四万亿计划之后，各种拆迁和大基建的上马让市场上充满了钱，天天闻到的都是钱的味道。那会儿高利贷的利息都低到1分了，也就是年息12%，而高的时候可是随便就30%以上啊，可见当时的融资成本有多低吧。

炒房客之所以主攻二手房市场，其实道理很简单，开发商不带他们玩儿了。开发商是政府的夜壶，经济不好的时候拿出来救急，用完了就扔床底下还嫌臭，更怕惹一身骚。那炒房客就是开发商的夜壶了，房子不好卖的时候配合炒作，房子好卖了还用得着他们吗？自己还不够卖的呢，何必让人来分羹呢。

所以，如果房价真的普遍大幅上涨，那一般就和炒房客没什么关系了。他们在此时和普通买房人一样，根本没什么特殊渠道和政策，开发商不傻的，只有房子不好卖或想赚取超额利润的时候才会用他们。

二手房随时进出，好办得多。那会儿能动用的手段也多，这就不细说了，有教唆炒房的嫌疑。总之，炒房客的目的是要做到三控，一控盘，也就是垄断某个小区的房源，这不太容易做到，必须得和中介联手；二控价，不能让卖房人卖低价，必须要高价以配合炒房客抬价出货，这不难办，不用出面就能办到；三控人，也就是好几个炒房客围攻一个买房的，或者几个炒房客同时找来一堆买房的。这就更好做到了，让他们互相抬价，自己人煽风点火就行了。

前几天我看有人写文章说炒房客赚的是税费的钱，不对，至少不全是。或者说这是小炒家的做法，赚的就是小钱儿，省下的就是赚的。而房子多的炒家则是肯定过户的，宁可少赚点儿也要降低风险，要不然只要有一套房子出问题就能牵扯很多精力，为了这耽误时间犯不上。

这出问题一般指的倒不是卖房人反悔，因为只要签了公证就反悔也没用，手续上无法阻止，耍赖打架的话炒房客比普通人可在行多了，根本打不过。

这问题基本都出在黑吃黑上，比如哪个输急了的炒房客就会铤而走险，或者是专门报复同行也有可能，设下局之后就等着其他炒房客来上钩。具体细节不说了，只能说根本无法分辨，出了事儿之后也无法阻止，报警没用，打官司犯不上，所以只能是认倒霉的破财免灾。这就相当于遇上碰瓷儿的了，也是活该。

之后各个时期的炒房客基本都这种情况，行情不好的时候跟着开发商起哄，行情好了就到处乱窜，逮什么炒什么。限购之后或是组成团伙，或是以公寓为主，这风险就大了，竞争也激烈，所以到2017年不知道有多少炒公寓的倾家荡产，被迫跑路的有的是。

在这种每一把都是梭哈的赌局上，一着不慎就是满盘皆输。别以为开发商和炒房客是什么稳固的同盟，都是互相利用的关系而已。尤其是开发商，为了生存狠起来连自己的员工都坑，这都不是什么新鲜事儿，国企央企都照干不误。炒房客就更是工具了，遇到风险的时候必须先拿他们当炮灰。

七

不多写了，北京的炒房客在2017年之后急剧减少，也几乎没人炒新房了。开发商不再看得上他们这点儿资金量，那些手段也都过时了，花点儿钱就能买到的服务，没必要跟人合伙。更主要的是北京的调控太严了，几乎堵死了炒房客的所有空间，限购限贷虽然对炒房客无所谓，但接盘人不好找啊，所以挺麻烦，成本高利润低，不划算了。

前两年的“南城房姐”事件就是典型案例，这属于死不悔改的，明明都没利润了还死扛着，早晚出事儿。当然这也是她陷太深了，全部身家都押了上去，一旦清仓就是倾家荡产，所以只能是用庞氏骗局来维持现金流，幻想还能熬到房价暴涨。

这种人出事儿是早晚的，跟趋势做对就已经是不明智了，偏偏还要和政策做对，那就是找死。对于炒房客，政府不是管不了，而是很多时候懒得管，毕竟有时候炒房的也确实有活跃市场的功效。

但这一定只是暂时的，全世界主要国家的政府都没有长期支持炒房客的，那属于饮鸩止渴，肯定惹大麻烦。资本主义“随机发疯”的本质特征是改不了的，所以政府们都非常的警惕，就是偶尔拿他们当尿壶而已。

总之，我不炒房，也不认为北京房价还能暴涨。房住不炒真的是国策，是国家都不能突破的经济底线。非得逆着政策去炒房，那就自求多福吧。在深圳这些资本活跃的地方还好说点儿，在北京，难于上青天。

仅供参考。

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