[南京金价]南京金价今日价格?

调研完南京，最强烈的感受是：

这座城市，有些炒过头了。

讲个简单的故事吧。

城市考察时，我们最喜欢跟出租车和滴滴师傅聊天，总有些人觉得他们文化水平较低，但是实际上这群人卧虎藏龙，时不时就有大佬出现，同时他们也是对城市脉络最为清晰的一群人。

在其他城市，哪怕是家中几套房的司机师傅，谈到房价，评价都是一个字——高。

但是在南京，情况大为不同。

接连几个师傅都跟我们说，房价不高，新玄武都快6万了，燕子矶也得三万七八，这个价格很合理，后面可能还会涨。

一个人这么说，还算偶然，接连有师傅这么说，可见当中多少有些共识的部分。

但是南京的房价，真不算高吗？

无论是客观数据来看，还是主观感受来看，答案都是肯定的——高。

以中国房价行情网的数据来看，二线城市里面，除去厦门与三亚，房价最高的就是杭州与南京。

今年这两座城市我们都有调研过，从调研时的感受来看，南京房价甚至更胜一筹。

为什么呢？

主要是因为杭州有大量单价3w+的新房供应，设计兼顾刚需，品质大都不错。

核心板块新房确实难摇，但首付说三成就是三成，说限价就是真限价，公平公正公开，摇到还是很划算。

但南京不同，限价形同虚设。

热门板块装修包基本在3500元以上，河西、江北诸多项目装修包已经加价到5k，有了装修包的加持，限价基本是个笑话。

除了限价自己骗自己之外，还有首付比例这种东西恶心人。

楼市热度再降，大校场依旧8成首付，雨花核心5成首付，前几天传闻降温的江北核，中央商务区的卓悦汇晴翠依旧表示，还是可能需要8成首付，没有个三四百万首付资金，基本跟热门新盘说拜拜。

除了这两点之外，南京还沾染了大多数二线的毛病，那就是大踏步向改善迈进，面积越做越大。

南部新城据说接下来入市的新盘，基本在140平以上。燕子矶即使周围民房一堆，之前热销的仁恒，也是140平往上走。雨核、麒麟科创城、上秦淮，越来越多的板块开始走大面积的路子。

整体跑下来，南京的市场体感的房价，确实要比杭州高一些。

那么，问题就来到了这里，这样的市场之下，为何南京这些师傅们，并不觉得南京房价高呢？

南京，有何过人之处？

简单来说，南京是一座非常认规划和概念的城市。

为什么这些师傅不觉得房价贵？

因为他们的逻辑非常简单自洽，也非常流氓：

那就是隔壁板块已经这个价了，这个板块价格就应该这样。

这个逻辑咋一听是挺唬人的，因为板块之间的价格确实会相互传导，但听到次数太多之后，你就会隐隐发觉一丝不对劲：

房价的锚到底在哪里？

在这些看涨的南京人心中，锚就在隔壁板块。

而当所有板块，都拿隔壁作为参考的锚，就非常容易带来整体房价的虚高。

而如果我们对这种逻辑，再做深一层的思考和追溯，就会发现这深层反映的是南京的城市运营逻辑。

委婉点说，南京人不是不知道看隔壁板块定价的bug，而是他们深信城市运营者的套路。

去年，我们写过一篇关于南京房价的文章，当中就告诉过大家，南京zf是控地价的高手，早期通过轻轨的漏洞，修建了许多城际铁路，核心思路是通过炒高郊区的地价，带动市区的地价。

也就是师傅口中的，燕子矶都这个价了，这里应该也是这个价。

到现在，这种模式依旧还在蔓延。

优先发展新区，通过新区房价上涨，带动其他板块的热度。一旦郊区熄火，那就再放出几块核心块地，炒炒热度，持续如此轮回。

比价的逻辑，就是这么被培养起来的。

这些年，南京崛起的新城房价奇迹太多了，2000年的河西、11年的仙林、到现在的燕子矶、上秦淮、麒麟与江北核。

再加上过去，南京是以组团发展为主的。

这些都导致，南京的房价逻辑非常散，即使是与主城有巨大断裂带的新城板块，价格也不低。

比如所谓的紫东核心区，在绕城高速边上，4-5个小区组成的生活区，与主城有巨大的断裂带，但二手均价已经在3.8万，这放在苏州已经是可以考虑园区的价格，而在南京毫不客气说这是郊区。

但在一些本地人眼中这很合理，因为仙林中心二手房价在4万，紫东核心离它不远。

可以说，这种房价逻辑下成长起来的南京人，多多少少带着些规划的信仰，只要政策主力发展的新区，就有跟随的动力。

就拿我们遇到的江宁的一位师傅来说，在上秦淮啥也没有的时候，就买入了上秦淮，赌的就是江宁接下来会继续往下发展，如今新盘价格3.7万，这位师傅房价早已翻番。

但是跟他同时买房的姐夫，当时选择了江宁大学城的地铁口，现在命运截然不同，房价纹丝不动，还是2.7w。

这样的差距之下，如果你是南京人，你会跟着新区去买吗？

我想大多数人都是会的。

同样，总结过去一年南京楼市上涨的项目，会发现基本具备三大特点：

1、城市发展路径上的新城新区。新玄武如此、燕子矶如此，上秦淮也是如此，江北也是如此。

2、优质学区资源。南师附、科利华、南外几乎是所有主力发展新区的标配。

3、品质次新。新城里拿地的大多数是大开发商，再配上紧张的土地供应，房价自然是稳涨。

敏锐如大家，也会发现这三点之中，最主导的就是政府的规划，只要规划到位，后面的两点基本是水到渠成。

只要规划到位，学区就能过来，地铁就能连接上，大开发商拿地，再加上紧缺的供应，房价自然上涨。

这样的运营思路下，培育了南京楼市的自信，但这份自信还能延续吗？

我认为危机重重。

首先，南京的人口增长速度开始大幅放缓。根据7普数据来看，南京人口比不过苏州，甚至连合肥也比不过。这已经是高房价开始出现副作用了，没有杭州突出的互联网产业抢人优势，同样高房价的南京抢人优势并不明朗。

其次，南京这轮的上涨，多少有些炒作的氛围在里面。一个是去年货币大放水的环境，一个还是核心区供应的缺货，供需紧张带来房价上涨，多少是有些非理智的。

而随着这些板块后续新盘的入市，以及二手次新盘限售期陆续解除，供应会增多。热门板块本身价高的，就是那些次新二手学区房，在全国信贷紧张冷淡的大环境之下，8月之后几乎都没有交易了，这样的趋势下，大概率会面临回调。

二手回落之后，毫无疑问会再度影响新房的摇号热情，市场情绪就会迅速回归。

隔壁杭州就是最好的例子，杭州堵死落户就能买房的bug后，市场行情开始迅速回落，二手降价，新房热度走低。

而南京似乎更加脆弱，上线宁小通后，新房只允许同时报名一个项目，热度立马就降下来了。

不少刚需板块已经重回3成首付了，这个信号非常值得警惕。

最后，南京现在的调控力度尚弱，因为这轮南京涨的主要是次新项目，板块整体没有猛涨，因此没有吸引过多调控。

最近也有传言，南京可能要加入二手房指导价之中，那冰冻的二手房市场，将会更加冰冻。

南京目前的市场是很难招架住的，要知道9月时候，南京贝壳的二手供应一度涨至13万，排在全国第四。

大多时候，市场转折就在一声令下！

南京此刻的房价，经不住再多风浪！