“曹妃甸烂尾“曹妃甸烂尾原因

G20财长和央行行长会议召开前夕，2月26日上午，周小川召开记者发布会，在回答最后一个问题时，周小川的口语搞出个小乌龙，被网络传播为“住房加杠杆的逻辑是对的”。

乌龙不是牛熊交易室关心的重点。关于个人住房贷款增长迅猛，周小川认为，“从中国的情况看，个人住房贷款占银行总贷款中的比重还是相对偏低的，有很多国家个人贷款，特别是住房贷款可能占总贷款的40%－50%，中国只有百分之十几，比例比较低。所以银行系统也觉得个人住房抵押贷款还是相对比较安全的产品，有发展的机会。”

但事实真的是这样吗？牛熊交易室（wx:niuxiong2016）数据统计显示，虽然截至2015年12月底，中国个人住房贷款余额占中国信贷余额总量的13.94%，看起来确实不算高，但2015年以来飞跃的个人住房杠杆抬升和房贷猛增，还是挺危险的。

1. 用5倍杠杆炒高估值股票你干不？

如果有人要你押下你五年积蓄，透支未来十年收入和家庭命运，用5倍的杠杆去买一个股息比存款利率还低，市账率超过8倍，交易手续费5%，资本利得税20%股票，你一定骂他疯了。

但实际上，房地产其实就是这样的股票，为什么换了房子大家胆子就大了，标准就不同了？投资股票危险吗？毫无疑问，八亏一赚一平。

投机期货危险吗？加了杠杆自然不在话下，九亏一赚比例都稍显低了。想想2015年融资加杠杆的崩盘，千股跌停的后遗症至今还在上演。

个人购房杠杆率的抬升，第一个表现在公积金或商业贷款首付比例降低

首付上，首套房首付起初为二成，2005年3月上调至三成，2008年11月又曾下调至二成，2011年1月，再次调至三成。至于二套房，作为改善型需求，首付比例前些年也是随着调控政策而一直变化。2007年9月，首付为四成，2010年4月改为五成，2011年1月又改为六成。甚至一线城市在2013年4月起相继改为七成。

图1：购房首付比例走势

资料来源：《房市大衰退》 艾经纬

而2015年以来，2015年3月31日，住建部、财政部与央行发布通知:1、按揭贷款二套首付降至4成；2、公积金贷款首套最低为20%，二套降至3成。

2016年2月2日，央行银监会在官网公布，将首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

20%的首付意味着什么？意味5倍杠杆进行动辄数百万的交易，别把买房不当交易！牛熊交易室创始人艾经纬在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（华尔街日报、金融时报因为此书多次采访作者）一书中认为，虽然金融市场的上交易和买房行为略有差异，但本质上买房就是一种金融市场上的交易。

2. 房贷大跃进，80%的居民借贷都买房了！

除了首付不断降低，个人住房贷款在2015年突飞猛进，让人瞠目结舌。

自1994年5月中国人民银行公布《住宅担保贷款管理试行办法》，加之工商银行1995年出台第一个人住房担保贷款以来，截至2015年底，全国购房贷款余额为13.1万亿元。

1995年~2015年以来中国商品住宅累计销售额为50.09万亿元，即到2015年底，房贷余额占购房款总额的26%，平均每套房四分之一的购房款为银行贷款。这是长时间序列的计算，如果算近年的，该数据会高出很多。

牛熊交易室调出了2011年以来中国住房贷款、信贷增长、居民中长期贷款增长的季度性数据等3个数据，看下表你就会明白2014年2月开始的全国性房价普跌为何在当年9月底之后被控制住了。

2014年9月底开始降低首付，11月进行“双降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后，房价一路反弹，京沪和深圳的房价涨幅到了看空者都不敢说话的地步了。

图2：房贷大跃进

资料来源：牛熊交易室

牛熊交易室（wx:niuxiong2016）数据统计显示，2014年四季度，个人购房贷款增长占信贷余额增长的19%，2015年9月该数据为20.96%，2015年12月该数据大幅飙升至38.46%。这说明什么？中国信贷余额的增长20%~40%是来自于房奴们的买房需求，嗯，房奴是最爱国的！

而在居民户中长期贷款比例中，自2014年9月底央行为首的官方拯救房地产市场以来，2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。

上述两个数据很直观，房贷大跃进的预警信号非常明显，大家想想A股融资规模在2015年上半年的疯狂增长情形！

图3：购房货款占居民中长期货款比

资料来源：牛熊交易室

近几年中国经济正处于一个艰难的去产能、去库存、去杠杆的阶段。最应该去杠杆的是谁？显然是房地产和地方政府。但现实是，房价还在涨，地王还在出现；地方政府呢？体系依旧臃肿，吃喝更加隐蔽，发债还在挤破脑袋，能拖给下任就绝不瘦身，哪怕曹妃甸烂尾！前者买房人托底，后者赖着中央信用。

现实很讽刺，最应去杠杆的两大主体，恰恰仍在加杠杆。目前，房地产和融资平台吸纳约40%的银行信贷、70%的表外融资。而且从上述的购房贷款增长占比看，实质上是移杠杆，正向个人购房者转移，风险正向居民转移。

太多的人将家庭甚至数代人的积蓄加上银行的贷款押在一套房子上，真的很危险。做交易的人都清楚，高仓位、高杠杆的交易，操作起来压力、风险都会很大，而且爆仓的概率也很高。别忘了，2008年深圳的商品房断供潮，2011年的温州司法委托拍卖商品房潮，并未过去多久！

京沪永远涨显然是个扯淡，但当前房价是不是加速赶顶，牛熊交易室尚不好妄断，需要做更多的调研和分析，后续会有更多的专业分析以及专场沙龙交流，欢迎大家关注牛熊交易室。