〈房地产私募基金〉房地产私募基金是什么意思?

近期多个城市出台了房地产市场调控政策，炒楼资金投资渠道受阻，部分先知先觉的房地产开发商资金及楼市投资者近期有悄然走进股市迹象，而私募排排网所做的10月份私募信心调查也显示：私募对后市信心有所提升，高达44%的私募对后市持看涨态度，其中高达12%的私募表示对后市持极度乐观的态度。

加上万达地产、中粮大悦城在内的多家地产公司也逐步探索“轻资产模式”，宝能和恒大相继举牌万科（最近一年因“宝万之争”备受瞩目的姚振华财富翻九倍，胡润表示：“姚振华财富平均一周涨了20个亿。”），以上皆表明在房地产金融领域创新涌动。

介于此，排排君不得不提到一个结合房地产与私募的知识点——房地产私募基金。

1、房地产私募基金到底是什么

房地产私募基金与私募基金的区别主要为资金的投资对象，即房地产私募基金是专门以房地产作为投资对象的。

房地产私募基金起源于上世纪70年代末期的美国，到80年代末期才得到真正发展，全球经济危机的出现导致许多优质资产被廉价出售，以Zell-Merrill、Goldman Sachs为首的投资机构瞄准这一商机，大量募集房地产私募基金进行抄底。

步入90年代，随着行业的发展，房地产私募基金业务得到延伸，不从单一的收购困境资产发展为房地产开发、房地产债权投融资及国际房地产投资等多个领域。

在整个房地产产业链上，房地产私募的运营模式不但满足许多房地产商的融资需求，也极大的提升了行业的整体资金配置效率。

2、房地产私募基金类型

按照投资风险来划分，房地产私募基金可以分为核心型、核心增益型、增值型和机会型四类，此四类房地产私募基金投资标的不同，投资回报率也存在差异。

其中核心型投资标的为繁华地段的物业，风险分散，投资回报也较低，一般为7～9%;核心增益型投资标的与核心型类似，但部分地产需要改进和增值，回报率一般为9～12%;增值型投资标的为需要经营改善、翻修及再造的地产项目，回报率可以达到12～16%;机会型房地产私募基金投资标的为需重整的、无管理的、闲置的、新开发的或待改造的地产项目，另外它都关注新兴市场的地产开发机会，其回报率一般高达16%以上。

按照投资方式来划分，房地产私募基金被分为债权投资、股权投资和夹层基金投资三类。

其中债权投资关注投资对象抵押资产的价值;股权投资关注投资对象的资产状况、发展前景和资产增值等;夹层融资是两者的结合，风险和回报也都介于两者之间。3、房地产私募基金的特点

从基本的组织结构来看，房地产私募基金和传统的Pre-IPO类的私募股权基金类似，均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。

但是，除极少数具有相当品牌效应和规模的基金外，市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色，从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点。简单归纳，主要特点有：

(1)多固定收益，少浮动收益(2) 多优先、劣后结构，少同股同权结构(3) 多夹层投资，少股权投资4、房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸多投资人对于此类基金仍处于观望状态，主要的问题有：

一是基金管理人良莠不齐。

各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。

二是关联交易充斥其中。

相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系，此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。

结 语

不可否认，,经过短短几年的快速发展，房地产私募基金正逐渐发展为金融与地产结合的最大领域，成为市场不可忽视的重要力量。但当前我国的房地产私募基金仍处于发展的初级阶段，缺乏规范的政策监管及专业化的运作，与国际大型房地产基金相隔甚远。

但是近几年我国房地产私募基金已经开始反省、学习和变革，如今房地产私募基金发展越来越快，成为连接房地产行业与金融行业的桥梁，未来随着监管体系的完善和自身的不断优化，相信在房地产私募基金将为我国的房地产行业注入新的发展动力。