禹洲地产、禹洲地产2022现状?

自从10月15日，禹洲集团（01628，HK）股价跌破1港元/股，又步入仙股行列。近两周以来，股价屡创新低，10月28日盘中最低价已至0.83港元/股，52周内跌幅达到70.89%。

与屡屡下跌的股价相对应地是公司控股股东林龙安的频频增持，10月28日，禹洲集团发布公告称，公司执行董事、董事会主席兼控股股东林龙安再度增持股份。公告显示，10月27日，林龙安于市场上增持222.2万股禹洲集团股份，总代价约为194.31万港元(平均价格约为每股股份0.8745港元)。

此次增持后，林龙安共有37.23亿股股份的权益，占截至目前禹洲集团已发行股本总数的约59.05%。禹洲集团方面表示，增持事项充分体现林龙安对公司总体发展前景及增长潜力的信心。此前，林龙安已于8月19日、9月24日分别增持100万股股份，并于10月19日增持300万股股份，却未能遏制住一路下跌的股价。

千亿之后，债务膨胀

资料显示，1993年，林龙安成为厦门市土地开发公司的财务经理，开始接触房地产业务。之后到第二年，林龙安就决定放弃稳定的公务员工作，下海创业成立禹洲地产。

1995年，禹洲地产在厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部的位置，打造了首款产品“禹洲新村”，2009年在香港联交所上市，早期禹洲地产一直青睐香港地产商的保守经营，稳扎稳打，对比一些较为激进的闽系房企，显得发展稍缓，这种状态一直维持到2017年林龙安提出“三年剑指千亿”的目标。

2016年禹洲地产的总部从厦门搬到了上海，为其在2017年展开“东进西拓，南征北战”向全国进军地计划提供了便利。2017年-2020年的三年，禹州地产以上海为支点，不断开拓合肥、杭州、苏州、南京、宁波等长三角地区；并又以天津为支点，成功开拓唐山、北京、石家庄等京津冀地区，成功实现了长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域、37城的布局。

2020年禹州地产实现合约销售1049.67亿元，同比增长39.74%，成功加入“千亿俱乐部”。同时，2020年6月29日，禹洲地产股份有限公司正式更名为禹洲集团控股有限公司，中文股份简称也由“禹洲地产”更改为“禹洲集团”，以反映公司长期业务策略。

伴随禹洲集团开启快速扩张模式，同时快速膨胀的还有负债规模。2017年，禹洲集团开始大手笔拿地，当年新增建面379万平方米，拿地规模高于2015和2016年总和，土地储备总可供销售建筑面积约1184万平方米；2018年，新增土地储备540万平方米，可供销售建筑面积增加到1738万平方米。2019年末，禹洲集团总土地储备可供销售建筑面积已达2012万平方米。2020年进一步增加到2310万平方米。

2018年禹洲集团的债务规模发生快速膨胀，当年负债总额大增50%。截至2020年末，禹洲集团负债总额达1438.96亿，相比2017年的负债总额624.62亿，猛增1.3倍。年报显示，2020年末禹洲集团有息负债（包括计息银行及其他借贷、公司债券、优先票据）规模达到639亿，其中一年内到期的债务规模达188.84亿。

2020年报显示，禹洲集团净负债比率为85.80%，平均一年内到期债务为188.84亿元，仅占总债务的三成；截至期末，禹洲集团手头现金流约为344.69亿元，现金短债比为1.83倍。公司剔除预收款后的资产负债率为77.9%，踩中一条红线，被归于黄档。

完成全年销售目标是关键

禹洲集团2021年的中报显示，现金短债比1.85倍，现金及现金等价物209.44亿元，以财报数据来看，禹洲集团的现金流表现依旧安全。

然而，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，类似现金短债比是相对好操作的指标，企业可通过出售资产等比较容易改善此类指标。但是反过来也说明此类指标去衡量企业的经营状况略有不足。从后续企业发展来看，对于此前持续拿地而近期突然动作很小、月度销售数据持续且明显下跌、融资频率增大且利率明显高于行业平均水平的企业，都需要关注的。加之偿债高峰期的到来，要警惕出现新的爆雷案例。

根据企业预警通，目前禹洲集团手握13只境外债，合计规模54.49亿美元，将在未来五年内集中到期，2022年美元债待偿规模为7.12亿美元，2023年为13.5亿美元，2024年10亿美元，2025年8.95亿美元，2026年9.35亿美元。

其中，明年到期的7.12亿美元债中包括一笔将于2022年1月23日到期的5亿美元票据，当前余额2.42亿美元；以及一笔将于2022年1月25日到期的3.5亿美元票据。所以，仅3个月后禹洲集团即将迎来5.92亿美元的待偿票据。

据《红周刊》报道，一位来自禹洲集团的中高层人士称，公司是否会出现债务违约关键在于今年公司是否能够完成销售目标。2021年，禹洲集团的合约销售目标为1100亿元，前9月，禹洲集团合计实现销售金额804.08亿元，仅完成年度目标销售额的73%，低于75%的时序进度。

尤为重要的是，今年6月以来，禹洲集团的销售面积已出现三连降，销售额表现也不乐观。最新经营简报显示，9月份，禹洲集团的合约销售金额为90.32亿元，同比减少22.50%；销售面积为39.07万平方米，同比减少46.17%。8月份禹洲集团销售金额90.11亿元，销售面积43.1万平；7月单月，销售金额96.51亿元，销售面积45.7万平米；6月单月，销售金额110.18亿元，销售面积53.22万平米。

10月19日,穆迪已将禹洲集团的公司家族评级从“B1”下调至“B2”。与此同时,穆迪已将该公司债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。展望维持“负面”。

穆迪预计，在融资条件紧张的情况下，购房者信心减弱，未来6-12个月禹洲集团的合同销售额将下降。这将削弱公司的经营现金流，进而削弱其流动性。关键信用指标在未来12-18个月内将保持疲软。

同时，穆迪认为，鉴于离岸债务资本市场波动性大以及近期在岸和离岸债券价格下跌，禹洲集团在以合理的融资成本发行新的在岸和离岸债券为到期债务再融资方面将面临不确定性。