龙湖地产吴亚军—龙湖地产吴亚军离婚

在亮出2017年成绩单一个星期后，用一个多月时间，龙湖集团董事长吴亚军本人和其旗下的吴氏家族信托花了约1.9亿港元增持龙湖股票。

业内认为，吴亚军在原本持股比例就超过43.6%的情况下，增持或许来自对自家公司多个维度指标的看好。该指标包括经营性稳定收入成长性高、财务盘面稳健以及评级水平稳中有升等，这也成为龙湖集团多年在债券市场低风险偏好群体中受追捧的“法宝”。

（龙湖地产2017年度业绩发布会现场，从左到右依次为：龙湖集团首席执行官邵明晓、董事长吴亚军、首席财务官赵轶）

《证券日报》记者梳理龙湖近5年年报发现，2013年至今，龙湖集团商场租金收入对利息覆盖率倍数从0.2升至0.8，持有型物业毛利率均在70%以上；净负债率均低于60%，且17年来到五年最低点48%；平均融资成本5年减少2.1个百分点降至4.5%；集团综合毛利率连续5年均超过25%，2017年升至34%。

花旗、汇丰以及中金等多家投行在研究报告中均表示，龙湖凭借强资金、稳杠杆和提升经营性业务等多维发展战略，在行业大整合环境下，具备攻守兼备和穿越周期能力，有望成为一家中长期目标明确，估值持续上升的房企巨头。

扩大经营性业务“版图”

当前房地产长效机制加速落地时，“租购并举”作为重要一环，吴亚军判定为，多维空间服务及管理是龙湖未来业绩的“沃土”。多年小心驾驶，换挡调“快慢”之后，龙湖锁定了未来发展路径，以地产开发为核心，提高商业运营、长租公寓及物业服务经营性资产收入，形成四大主航道业务多维布局，同时试水康养、产城等业务。

对此，中金公司研究部表示，2018 年，龙湖将依托成熟的品牌和管理能力，内生外延双轮驱动，进入增长快车道；预计至2020年，包括商业运营、长租公寓、物业服务等三大主航道业务合计将贡献150亿元收入。

扩大经营性业务“版图”，是建立在地产开发主营业务销售规模不掉队之上，让经营性资产收入带来大量现金流，同时“冷静自律”控制杠杆，才能得到来自于评级机构和资本市场的“红利”，让龙湖这家民营房企的净负债率保持50%-60%之间，同时资本成本降至4.5%。

控费提效降融资成本

盘点龙湖近年来的布局可发现，聚焦核心一、二线城市，战略性深耕五大都市圈，控制拿地成本以具备抗周期能力。截至 2017 年底，龙湖拥有近5500 万平米总土储，对应总可售货值可维持公司四年发展。

有业内人士称，龙湖在控费提效上的打法是“多管齐下”。在营造成本上，通过 90%以上总价包干、近 100%的合同标准化和集中采购强化建造成本管控；在三项费率水平上，龙湖始终处于行业中低水平；在融资成本方面，鉴于多年来不管处于行业整体加杠杆，还是如今的降杠杆大势下，龙湖的净负债率一直低于60%，且连续下降，因此拥有境内外全投资评级，平均融资成本降至4.5%，为民营地产企业中最低，同时比肩龙头国企。

具备穿越周期能力

值得一提的是，在债券市场中，龙湖多年来都被认为是优质投资级公司，收益稳定风险低，备受保守性投资者青睐。

此外，龙湖2028年到期债券现价较万科2027年到期债券价格更低。近日，龙湖10年到期债券收益率走宽10个点至10T+263/256bp较万科债券价格更便宜。公司很有可能从二级市场回购该债券，吴亚军本人近期亦有回购股票动作。

事实上，在稳健财务政策、跨周期经营能力、人才培养能力、成本控制能力、产品设计能力、商业物业管理能力等多维基本面上，龙湖可谓地产行业驾驶技能优越的“老司机”，最终练就穿越周期的能力。