“soho中国项目“SOHO项目?

终于成真。

几经传言、几经周折，SOHO中国（410.HK）与黑石的交易终于“官宣”。

6月16日晚间，美国投资管理公司黑石集团（Blackstone，或称“百仕通”）公布，向SOHO中国发起全面要约收购，而SOHO中国则公布交易作价为236.6亿港元。不过，在交易完成后，SOHO中国可以保持现有主营业务和管理团队，现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份，并继续保持在香港的上市地位。

若最终达成交易，本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。多位市场人士向南方财经全媒体记者表示，其实SOHO中国的“卖盘”价格比较难估值，合理作价应“至少不低于港股市值”，然而该公司的公司价值（EV）则应额外考虑债务价值、无形资产等。

目前236.6亿港元的要约报价，相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元，而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元，相当于有31.6%的溢价。SOHO中国在上周亦即6月7-11日的一个交易周中，股价连续爆升，累涨47.86%，最新市值抬高至197.58亿港元（折合约为25.5亿美元）。该股自6月15日上午起停牌至6月16日，将于17日恢复买卖。

“卖盘”估值调整

SOHO中国的卖盘计划由来已久。去年3-8月，SOHO一度与海外金融投资机构商议出售股权，然而这起卖盘计划历经5个月、最终以失败告终。多位市场人士认为，在新冠疫情打击下，SOHO中国的估值变得难以衡量，而商业地产的经营也增加了难度。“去年曾估值40亿美元，相信还是值得的，但买方可能要考虑其他因素。”一位商业地产评估人士向记者称。

SOHO中国目前经营有北京、上海的多处写字楼物业，包括北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等。“无论从地理位置还是写字楼质量上看，都属于不错的资产。”上述商业地产评估人士称。

尽管按照该公司经审计财务数据，公司在2020年末的净资产有375.5亿元人民币，但市场人士向记者表示：“多年来，SOHO中国的市值低于账面价值，反映了投资者对于现金回报的不满。”按照最新197.58亿港元的市值计算，SOHO中国的P/B价值（股价净值比），才不过0.43倍。

关于本次收购，一位熟悉香港投行业务的人士向记者表示：“这次属于强制全面要约，是一次’卖盘’。”查询SOHO中国的最新股权架构，该公司的最终控股股东潘石屹及张欣，目前持股份额为约63.9%。换言之，任何对潘石屹及张欣股权提出收购要约的买方，也必须同时发起对其他所有股东股份的收购要约。

事实上，在疫情的打击下，SOHO中国的2020年经营数字反映出比较艰难的写字楼大市行情。2020年，SOHO中国的年度净利润按年大跌約60%，至5.4亿元。SOHO中国主席潘石屹在报告中称：“公司对受疫情影响非常严重的特殊行业推出相应措施，有的减免了租金，有的提供了疫情补贴，有的延长了租金缴纳期限。”

黑石觊觎多家港股地产公司股权

今年以来，黑石多次染指港股地产公司，对收购股权“虎视眈眈”，希望借此机会广泛涉足中国商业地产。

除了市场传闻的SOHO中国卖盘事项，黑石集团于今年1月完成与富力地产（2777.HK）的一项物业收购。黑石房地产机会型基金向富力地产收购对广州国际机场富力综合物流园的70%股权，作价为11亿美元，该物流园也是粤港澳大湾区最大物流园区。

此外，中国物流资产（1589.HK）于去年12月宣布有意出售超过51%的股权。市场传闻，黑石集团也是竞购方之一，另外竞争者还包括美团（3690.HK）、京东物流（2618.HK），交易作价或高于20亿美元。

截至3月底，黑石集团的资产管理规模为6490亿美元。作为全球最为知名的资产管理公司，黑石的地产投资实力不容小觑。在其资产组合中，地产投资总额达到1960亿美元，是在私募股权、对冲投资、保险/不良资产投资以外，占比约30%的重要板块。

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