‘复合地产’复合地产可以放心买吗

和很多闽系房企一样，禹洲集团为了实现千亿目标，走了一条“洗脚进城”的镀金之路。

在完成上海+深圳双总部的设立后，2020年前九月，禹洲集团实现累计销售金额770.60亿，同比增长57.69%，完成年度目标1000亿元的77.06%。

若无意外，三年前禹洲集团董事长林龙安许下的千亿目标，有望如期达成。不过规模扩张的背后，截至今年上半年底，禹洲归母净利同比降幅达37.81%，有息负债规模却达640.28亿，同比依然有12.99%的增长。剔除预收款之后的资产负债率为80%，踩中一道红线。

四年，总部既迁上海，又迁深圳

没有房企不想做大。

最近几年，阳光城、远洋、富力、金茂、时代中国等房企都曾放出跻身千亿俱乐部的目标。1994年于厦门创立的禹洲集团，最早在2017年的时候，就已计划以三年时间，跻身千亿俱乐部。

在实施该计划的前一年，2016年底，林龙安将公司总部从厦门迁到上海。这也是很多闽系房企最喜欢走的发展之路。旭辉、阳光城、宝龙、世茂、融信等房企，都这般将根扎在上海。

创立于1994年的禹洲地产，于2017年开始它的千亿俱乐部之梦。

相对其它同期成立的公司，出身厦门财政系统的掌舵人林龙安对于企业发展更追求稳定。他曾不止一次表示，单纯追求规模，从来不是禹洲的目的。

一直到了禹洲十岁，2004年才开始向全国扩张，又花了五年完成赴港上市。上市之后的禹洲，脚步越走越快，复合增长率基本保持在30%以上。从2016年将总部迁到上海以后，这几年，禹洲的复合增长率则增至55%左右。

在粤港澳大湾区规划纲要出台后，身为香港“太平绅士”的林龙安表示看好粤港澳大湾区，从2018年起开始在深圳筹建第二个总部。在今年6月中旬，终于达成愿望，顺利将第二总部设于深圳科技园北区，并已落子布局佛山、中山、及惠州。

销售规模大涨，归母净利却大减

四年之间，两入两个一线城市设立总部，开启长三角+大湾区的双轮驱动战略。禹洲集团“激进”的同时，千亿目标也在悄悄如期逼近。

今年前9月，禹洲集团累计销售770.60亿元，同比增长57.69%，已完成年度目标1000亿元的77.06%。如无意外，千亿目标将如愿达成。

不过相比其一飞冲天的销售业绩，禹洲集团的净利润增长却是微乎其微，典型的叫好不叫座，增收不增利。

从上半年的数据看，禹洲集团销售428.5亿元，同比上升达50.49%；营收也从去年的116.4亿元，增20.36%至今年上半年的140.7亿元。但是净利润却在去年的基础上，只微增了4.97%至15.51亿元。

值得关注的是，同期其归母净利润仅有10.19亿元，同比降幅达37.81%。而在2017年至2019年间，禹洲集团的归母净利润分别为7.86亿元、13.30亿元和16.39亿元。今年上半年的归母净利润，甚至不及过去两年同期的数据。

对比上一年，禹洲集团尽力减轻负债，资产负债率同比大减20.35%；手持现金及现金等价物、受限制现金及初始期限超过3个月的无抵押定期存款为429.68亿元，较去年底的355.11亿元上升21%。

不过值得注意的是，禹洲截止至上半年底的有息负债总额为640.28亿元，同比依然有12.99%的增长。剔除预收款之后的资产负债率为80%，踩中一道红线。

从地产更名为集团，信用评级还待提升

从南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研的80家房企的数据看，禹洲集团的各种指标在其间相对显稳健。

不过，在疫情刚过去不久的2020年4月，禹洲集团先后两次遭到评级机构下调评级。先是4月上旬穆迪将禹洲地产列入评级下调观察名单，展望从“稳定”调整为评级观察。到4月中旬，标普全球评级亦宣布将禹洲地产评级下调至“B+”，展望“负面”，认为该公司的杠杆率于2019年进一步恶化后，预计在未来12个月内或也不会恢复。

就此，禹洲集团认为此评级不合理。禹洲高级副总裁兼首席财务官邱于赓6月份表示，称不愿再与标普合作，并主动要求标普撤销对禹洲的评级服务。他表示，禹洲自去年中起已加强去杠杆，亦已追回今年销售目标95%进度。彼时，邱于赓认为，在全年1800亿元的可供销售额支持下，只要去化率达到55%便可达成销售目标。

事实如此，进入下半年来以，禹洲的步伐迈得更快。其在6月底宣布由“禹洲地产”更名为禹洲集团，“更改公司名称旨在反映集团长期多元化业务策略，以及更有效地宣传其企业形象及推动日后业务发展。”

策划：林广

牵头人：王艳玲

研究员：邱永芬 王艳玲 伊晓霞 林广

出品：南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组