(赤沙)赤沙龙城合击1.80?

Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。

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今年，对于与琶州仅隔一条黄埔冲的赤沙村来说，可谓双喜临门，先是赤沙车辆段TOD项目由广州地铁拍得，再有富力独得赤沙村旧改项目。两大项目建成后，赤沙片区将成为“三线四站”的地铁上盖（旧改项目距8号线新港东站900米、距11号线赤沙滘站200米，TOD项目距8号线磨碟沙站700米，12号线赤沙站200米），必定成为琶州新贵们的最优选项。

下图为两大项目的大致范围示意图，其中赤沙旧改项目面积，不包括广东财经大学、广东省海洋工程职业技术学校和广州市城市建设职业技术学校的校园占地面积，具体以政府公布为准。

△图一：两大项目范围示意图

一·赤沙TOD项目

今年春节后，广州首次土拍中，位于海珠区琶洲南面的赤沙车辆段地段（以下简称赤沙TOD项目）以总价823430万元被广州地铁夺得，折合楼面价约27087元/㎡；竞得人还需要将17.95万㎡的日常盖板（含盖板土建、屋面工程、防水工程、上盖坡道）移交广州地铁，计算盖板成本，折合楼面价高达到36255元/㎡。根据过往的经验推测，如无意外该项目将与越秀地产合作开发。

△图二：赤沙TOD项目地块航拍

根据日前已公布实施的《海珠区赤沙车辆段场站综合体地块控制性详细规划》显示，地块将成为集商业办公、品质住宅和公服配套为一体的城市综合体，兼容二类居住、商业商务、中小学和城市道路用地，公共交通场站用地，宗地面积211751㎡，计容面积≤304000㎡（其中居住289000㎡，商业办公15000㎡）。赤沙TOD项目建成后，将新增公交首末站2座，公共停车场3座，出租车及K+R临时泊位1处，自行车停放场1处，打造多种交通方式无缝衔接的“零换乘”交通体系。

△图三：赤沙TOD项目建成效果图

一河之隔的琶洲西区，作为广州人工智能与数字经济试验区，目前已吸引微信、阿里巴巴、唯品会、小米等互联网巨头，选择在这里建设全国总部或区域型、功能型总部大厦。赤沙TOD综合体项目建成后，将吸收琶洲高新企业的价值辐射，承接相关产业布局。

△图四：琶洲西区示意图

在配套设施方面，项目将引入优质教育资源，新增规划36班的9年一贯制学校、12班的幼儿园、托儿所，还有肉菜市场、派出所、卫生服务中心、老年中心等。

黄金区位+完善配套+3地铁上盖，可以预测的是，这里将会成为琶洲新贵们改善住房的下一站。赤沙TOD项目建成后，住宅楼盘售价会是几字头呢？欢迎留言和大家讨论！

二·赤沙村旧改项目

继赤沙TOD项目尘埃落定之后，4月26日，赤沙村的第二件喜事，旧改项目也敲定了富力地产，赤沙村创富神话由此开启。

△图五：赤沙旧改项目建成效果图

据广州公共资源交易中心公示文件显示，赤沙旧改项目竞得人需承建新滘中学校园综合改造提升工程、新滘东路品质化提升工程、科韵路品质化提升工程公益建设项目。

而在赤沙公开的招商文件中，也写明了给村民的拆迁安置补偿方案，给村民的额外奖励高达9.45亿元，如果项目实际改造成本超过批复的改造成本，超出部分由开发商自行承担。

旧改之路一波三折

赤沙村的旧改历程，12年来可谓一波三折，多次招商却未果，现在终于进入关键阶段，下面我们就来简单的回顾一下赤沙的旧改梦是如何实现的。

◆2009年，广州富力地产股份有限公司便与赤沙联社签订《合作改造广州市赤沙“城中村”项目意向书》！

◆2018年，旧改新政出台，村民可以和房企自行商议，自行选择合作方。

◆2019年4月11日，赤沙旧改选择合作意向企业表决结果的公示，与会的108名代表，有58人不同意富力作为合作企业，同意率仅为43.52%。

◆2019年4月17日，万科提交资料，正式报名参与赤沙村旧改项目，但由于不符合相关条件及要求，无缘赤沙旧改。

◆2019年4月22日到25日，另外一个竞争者保利带领约800名赤沙村村民参观琶洲村，承诺以广州旧改项目最高标准作安置补偿，终究未能通过意向合作企业资格审查。

◆2020年6月，赤沙村合作改造意向企业表决，以100%的同意率通过引入富力+保利联合体企业的表决。

◆2021年2月23日，赤沙村在赤沙展厅召开赤沙经济联合社“城中村”改造有关事项全体社员表决会议，以97.18%的同意率通过《广州市海珠区官洲街赤沙村更新改造项目公开选择合作企业招商文件（赤沙联社三稿范本版）》决议。

◆2021年4月26日，赤沙村举行表决会议，以98.12% 同意率，确定广州富盛城市更新投资有限公司（富力）成为该村旧改的正式合作企业。

走过艰难的12年，终于走到实质性的阶段，下面我们再看一下在实操阶段，旧改具体节点。

赤沙旧改项目关键节点

关于赤沙旧改项目的具体节点，招商文件也明确规定，将在2022年9月30日前动迁，2025年12月31日前，基本完成回迁安置房建设。

2021年6月30日前完成详细规划修改方案审批；

2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动《补偿安置协议》签约；

2022年6月30日前完成首期安置地块上房屋的《补偿安置协议》签约、全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上；

2022年9月30日前完成首期安置地块上的房屋动迁交房；

2022年10月31日前完成首期安置地块上的房屋拆卸；

2022年12月31日前基本完成签约工作，首期安置房开工建设；

2023年9月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房；

2023年10月31日前完成全部安置地块上的房屋拆卸；

2023年12月31日前全部安置房开工建设；

2025年12月31日前基本完成安置房建设。

号外：据小编一位在赤沙做生意的朋友称：明年9月之前，赤沙路以南区域（见图一）将完成首批清拆工作，首批回迁房又会是何时交房呢？如果你知道更多内幕消息，欢迎文末留言分享！

三·周边楼盘

赤沙片区目前是城中村，没有商品房，而周边的电梯房，主要分布在磨碟沙，琶洲南、石榴岗路等，多为2004年前后落成，6月均价5~7万，主要有世港花园、畔江花园、信步闲庭、南园居等。

01

世港花园

# 世港花园，位于磨碟沙，与赤沙TOD项目一河之隔，距离磨碟沙地铁站约500米。

6月均价：71184元/m²

建成年代：2004年

交通配套：8号线磨碟沙站

教育资源：海珠区第二实验小学，初中以电脑派位方式进行。

三甲医院：四二一医院，广东省第二人民医院，南医大中西医结合医院

02

畔江花园

# 位于磨碟沙世港花园旁边，与赤沙TOD项目一河之隔，距离磨碟沙地铁站约500米。

6月均价：63548元/m²

建成年代：2002年

交通配套：8号线磨碟沙站（500米）

教育资源：海珠区第二实验小学，初中以电脑派位方式进行。

三甲医院：四二一医院，广东省第二人民医院，南医大中西医结合医院

03

信步闲庭

# 信步闲庭位于海珠区石榴岗路与江海大道交界处，距离赤沙旧改项目2.5公里，距离赤岗地铁站约800米。

6月均价：55872元/m²

建成年代：2004年

交通配套：8号线赤岗站（800米）

教育资源：赤岗东小学，初中以电脑派位方式进行。

三甲医院：四二一医院，广东省第二人民医院，南医大中西医结合医院

04

南园居

# 南园居位于琶洲地铁站旁边，距离赤沙旧改项目1.5公里，距离琶洲地铁站约300米，交通便利，黄金区位，缺点是比较老旧。

6月均价：53831元/m²

建成年代：2004年

交通配套：8号线琶洲站（300米）

教育资源：海珠区第三实验小学、名门珠江小学（民办），初中以电脑派位方式进行。

三甲医院：四二一医院，广东省第二人民医院，南医大中西医结合医院

四·总结

展望赤沙TOD项目和赤沙旧改项目，赤沙片区的定位一是承担琶州产业辐射，二是承担琶洲CBD的居住功能。相比琶洲，没有一线江景的赤沙，会否再次刷新琶洲周边的住宅记录呢？琶洲新贵们做好决定了吗？入手当前琶洲周边2004年左右7万+的房子，还是留个期望等待赤沙的住宅入市呢？欢迎留言讨论。

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