(三盛控股)三盛地产最新情况?

本报记者 郭阳琛 张家振 无锡 上海报道

随着母公司三盛集团两轮资产陆续注入，三盛控股（集团）有限公司（以下简称“三盛控股”，02183.HK）业绩划出了一条高增长曲线。

4月1日，根据乐居财经研究院发布的《2020年内房股营收榜》，三盛控股以275.53%的营收增幅位列营收增幅榜第一名。公司此前发布的2020年业绩公告也显示，公司在报告期内实现营业收入87.79亿元，同比增长276%；净利润8.51亿元，同比增长1928%。

不过，在亮眼的成绩单背后，三盛控股实现2022年规模、资产“双千亿目标”仍任重道远。按照2020年销售额439.5亿元计算，未来两年三盛控股平均增长率须达到50.84%才能达标，远高于公司目前21.75%的增长率。

在业绩维持高增长背后，三生控股还暗藏着一套粉饰业绩“化妆术”——维持较高的利息资本化率。业绩公告显示，2020年该数据为97.4%，2019年同期为97.9%。

“三盛控股2020年净利润增长高达1928%，与公司较高的利息资本化率密不可分，这实际上是将大部分财务成本后移以提升本期的表观业绩。”IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受《中国经营报》记者采访时指出，采用将成本“后置”的方法，可以起到直接美化表观数据和提升即期业绩的效果，从而能够为改善企业基本面和提升融资条件提供帮助。

资产注入 助推业绩“大跃进”

根据业绩公告，受益于物业竣工并交付项目的增多，三盛控股在营收业绩上实现了“大跃进”。

从业务构成来看，物业销售是三盛控股最主要的收入来源，2020年对应收入由2019年的22.37亿元增加至86.46亿元，增幅约386%。

值得一提的是，公司净利润增长至8.51亿元，而去年同期仅有0.30亿元，同比增长1928%。但公司净利率仅为9.94%，与全国百强房企同期11.2%的净利率均值相比仍低1.26个百分点，而全国百强房企的净利率均值较去年下跌了0.7个百分点。

在业绩大增的背后，离不开三盛控股母公司三盛集团的大力注资支持。10月19日，三盛控股以3.47亿港元收购其控股股东MegaRegal所持有的目标公司全部股权，三盛控股在收购完成后将持有福州伯盛95%股权。这也标志着公司第二轮资产注入宣告完成。

公告显示，福州伯盛主要从事投资控股，全资或控股福建闽侨、福州盛隆、泉州盛创、成都吉盛、江苏浙广、扬州三盛、温岭荣发、青岛海上、莆田盛祥等9家附属公司。借此操作，三盛控股将福州三盛国际中心、扬州三盛国际广场和青岛三盛国际海岸等9个商住项目收入囊中。

而在此前的2019年12月，三盛控股以2.31亿港元收购了福建盛创、福州宏盛、福建天壬及漳州德友盛等多个地产项目。

在头部房企纷纷降速换挡，追求财务安全和高质量发展之时，三盛控股仍扮演“追赶者”的角色，继续加快扩充土储与快周转。正如三盛地产集团总裁冯劲义所说：“运营效率、周转速度，是三盛控股未来能够冲上千亿非常大的一个保障，我们必须要走上高周转的道路。”

财报数据显示，三盛控股在2020年共新增30幅地块，新增土储面积526万平方米。截至2020年末，其土地储备总建筑面积及应占总建筑面积分别约为3072.7万平方米及2404.8万平方米。

在销售额方面，克而瑞数据显示，2020年三盛全口径销售金额439.5亿元，在百强房企中排名第74；权益口径销售金额344.1亿元，排名第72位。而在2019年，三盛全口径销售金额361.2亿元，排名第70；权益口径销售金额243亿元，排名第67。

也就是说，尽管三盛控股全口径和权益口径销售额均实现了增长，但在百强房企中的排名不升反降。

难抑冲动 高溢价重仓长三角

自从2017年4月实现借壳上市并成为三盛集团旗下房地产业务上市平台之后，三盛控股开始越发重视在长三角地区的布局。2019年9月，三盛控股上海总部设立并运营，也为公司在长三角地区开疆拓土提供了大后方保障。

记者梳理发现，在三盛控股2020年新增的30幅地块中，有13幅位于江浙两省，占比将近5成。

三盛控股相关负责人此前在接受记者采访时表示，公司在拿地方面侧重去弱限购、弱限价的区域，同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市、不进市场存量大的城市”底线，通过设置投资红线加强对风控的要求。

但在长三角地区激烈的土拍市场，三盛控股也不得不依靠高溢价率拿地。例如，2020年6月17日，公司以总价18.52亿元竞得无锡市滨湖区地块，楼面价高达19542元/平方米。该地块至今仍保持着无锡市“单价地王”纪录。

此后，上述地块定名为三盛督府天承，项目规划打造9栋11层、4栋9层小高层以及8栋6层叠墅。3月22日，无锡市发改委公布了三盛督府天承一房一价公示表，毛坯均价32260元/平方米，装修价格3580元/平方米。

督府系也是三盛控股旗下的高端改善产品系列。3月28日，记者现场走访发现，三盛督府天承项目目前工期进展并不快，大部分楼栋刚建至两三层，稍微高出售楼处四周的高墙。

在项目营销中心，置业顾问告诉记者，项目预计4月份首开，户型主要为118~168平方米的精装修小高层，共计250套房源，预计2023年交付。“现在已经开始冻资了，小高层冻资10万元，叠墅冻资20万元，每冻资一天优惠5000元，封顶优惠5万元。”

“地王”项目从拿地到入市不到一年，正是三盛控股快周转的一个缩影。但据业内人士分析，无锡三盛督府天承周边二手房均价目前在2.4万元/平方米左右，河锊口板块新房价格大约3万元/平方米。尽管该项目主打改善，但3.6万元/平方米的均价仍将面临不小的去化压力。

另一方面，自然资源部此前出台的土地“两集中”制度，也给三盛控股的长三角战略带来了新的变数。记者梳理发现，在执行上述新政的22个城市中，南京、苏州、杭州、无锡等长三角城市占据了7席。

中指院研报分析称，新政会使房企短期资金压力增加，土地市场降温。同时，投资难度也将加大。

成本“后置” 美化提升表观数据

对于房地产企业而言，高周转与财务安全一直难以完全平衡。持续的扩张也让三盛控股的负债规模在2020年进一步加大。

数据显示，截至2020年6月末，三盛控股银行贷款、其他借款及应付债券总额为113.74亿元，其中一年内到期的借款72.9亿元，而百亿债务下公司账面却仅有19.46亿元的现金，这其中有近50亿元的缺口。与此同时，现金短债比仅为0.27，碰触了一道“红线”。

到了下半年，三盛控股驶入了快速降负债的轨道。业绩公告数据显示，截至2020年末，公司有息负债165.34亿元，同比增加约78%，其中短期债务占比约19.7%，相比2019年的40%大幅下降；同时，公司手持现金及现金等价物约73.86亿元，同比增长超3倍，现金短债比增至1.79倍，成功实现了“红线翻绿”。

利息资本化正成为三盛控股粉饰业绩的秘密“武器”。数据显示，2020年，三盛控股的利息支出明显增多，由2019年的15.53亿元增加至23.14亿元，期内借款的加权平均年利率为8.69%。但利息资本化率依旧较高，2020年该数据为97.4%，2019年同期为97.9%。

而事实上，通过对利息进行资本化处理来调节利润，已成为三盛控股上市以来的惯常操作方式。例如，三盛控股2018年的净利润为-1.86亿元，成为64家房企中唯一一家当年净利润为负数的企业，此后经过大幅度的利息资本化操作，公司2019年净利润成功转正，为0.31亿元。

柏文喜告诉记者，房企选择较高的利息资本化率主要是为了提升企业即期业绩和优化财务报表，以获得相对较好的资信评级，通过创造更好的融资条件来支持企业发展与维持运营。

财经评论员周正则表示，利息资本化在房地产业很常见，但占比一般为70%多。如果一家房企利息资本化率超过97%，说明去化困难，或是囤地行为严重，周转率下降。但这其中有主动的，也有被迫的，需要分类考察。

柏文喜也指出，采用将成本“后置”的方法，可以起到直接美化表观数据和提升即期业绩的效果，从而能够为改善企业基本面和提升融资条件提供帮助。“但实际上，企业需要不断发展来消化和承担被后移的前期财务成本，这也对企业未来发展带来了一定压力。”