万达商业管理有限公司

万达商管的上市之路“一波三折”。

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜米娜

头图摄影｜邓攀

王健林向港交所又迈进一步。

10月19日，《中国企业家》从万达方面证实，万达商管上市已获得中国证监会批准，近期证监会将正式出具“H股发行批复”。下一步，公司将在港交所提交正式IPO材料。这意味着，万达商管赴港IPO已进入实质阶段。

今年3月底，万达宣布终止万达商业A股的IPO进程。此后，万达集团董事长王健林展开了新的融资计划，并引进珠海国资委战投入股。伴随公司自身一系列“变轻”动作，万达轻资产商管公司重组完成，并确定了珠海万达商管将是未来的上市主体。

“上市是万达商管最好的选择。”业内人士指出，从具体操作层面来看，万达商管近期动作连连，凸显出公司对上市怀有迫切需求。

因价值被低估，万达曾撤出港股，6年之后，重战港股。多位行业人士对《中国企业家》称，万达再战港股旨在谋求轻资产物业服务概念，市盈率或是万达商业考虑的首要问题。不过，万达商管自从2016年退市后，至今未能再次成功上市，也在一定程度上影响了企业的融资和品牌价值。总体来看，万达商管的上市进程开始加速，但仍面临不确定性。

近年来，万达商管一直在持续转型。王健林坚决谋求“去地产化”，放弃重资产运营模式，走轻资产运营道路，以输出品牌和管理。六年间，轻重模式的转变，给万达带来了新生。当轻资产模式跑通后，万达商管也在加快向全国扩张。

克而瑞数据显示，根据持有和管理商业物业可出租面积排名来看，万达商管已成为全球第一大商业物业运营商。相较于国内其他的商业运营龙头企业，2020年底万达商管已开业的购物中心数量是华润的8.2倍，可出租建面是华润的2.8倍。

历经A股波折，赴港上市加速

今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。4月21日，有外媒报道，大连万达计划为旗下商业地产管理业务万达轻资产商管公司融资200亿元，目标为今年年底前在香港上市。

从证监会官网披露信息来看，万达商管赴港IPO的进程，自今年8月下旬以来有所提速。

8月20日，证监会首次接收万达商管提交的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料，8月26日对其出具了补正通知，10月9日接收了补正材料，10月11日，材料已获得受理。

万达商管的上市之路“一波三折”。万达商管前身为万达商业，于2014年12月在港交所挂牌上市，并成为当年港交所最大IPO，当时发行价每股48港元。然而上市后不到2年，万达商业于2016年9月20日正式宣布退市，最终股价止于52.5港元。

从上市到退市，时间之快让人措手不及。追溯退市原因，王健林曾表示，万达商业H股私有化核心原因是，公司股价长期在净资产上下徘徊，被严重低估。王健林在央视《对话》节目中称，“不能对不起我的朋友和股东，所以我们一定要私有化。”

从香港退市后，万达商管随即启动内地IPO。自2015年起，受制于国内地产政策调控、宏观环境趋势变化等影响，万达内地IPO计划受阻。提交A股招股书后，万达商管经历了漫长等待，最终在今年3月，宣布撤回上市申请。

在内地IPO撤回，转战港股的同时，万达商管还对自身进行了一系列改革和调整。

2021年3月24日，万达商管公告称，基于对自身战略的研判，万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元，战投入股万达轻资产商管公司。

在此前一天，珠海万达商管成立。同时，万达商管的大股东从“大连万达商业管理集团股份有限公司”变更为“珠海万达商业管理股份有限公司”（简称“珠海万达商管”），持股比例为100%。

在万达商管公布引入国资的当天，珠海万达商管的注册资本变更为50.73亿元。接近万达商管的知情人士表示，珠海万达商管即万达商管的上市平台。

6月16日，有消息称，中信、高盛和摩根大通正在帮助万达准备香港的IPO。

万达集团对外表示，轻资产平台上市后，依托其丰富资源，产业链优势及科技应用场景，与珠海国资协同进行战略投资和并购，孵化和吸引更多科技和现代服务业企业落户珠海。在横琴设立万达广场合资持股平台，开展商业广场等类型资产投资及管理、试点开展REITs等创新业务。

此前不久，万达商管也“换帅”了。8月2日下午，万达商管公告称，肖广瑞辞去公司总裁职务，齐界接替其为公司总裁。公开资料显示，齐界目前同时担任万达集团董事兼总裁、万达地产集团董事长、万达文化集团执行董事。

“轻资产”模式的机会和不确定性

万达的轻资产战略最早在2015年提出。2020年9月，万达商管透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

时任万达商管集团总裁肖广瑞称，这是万达商管集团董事会最新做出的决定。彼时，万达商管“轻资产”项目发展超出2020年年初预期。截至当年9月底，万达商管当年已签约“轻资产”项目53个，是2019年全年签约“轻资产”项目的1.3倍。

从2000年确定进军商业地产至今，万达已成为国内商业地产领域龙头企业。在轻资产运营成为行业发展重点的背景下，这方面万达商管也已走在全国前列。

万达商管走的轻资产运营道路，本质是管理人和投资人的职责分离。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场，以及今后发展的所有万达广场的运营管理（数据截至2020年底）。

行业人士分析，该模式具有两种显著优势：一是，专业分工带来的效率提升。万达商管的轻资产运营模式下，物业方强在拿地和建设，运营方强在管理，双方都在发挥自己的特长，有利于提高经营绩效。

二是，轻资产模式可以更好扩张。传统商业地产的重资产模式对于资金需求较大，而轻资产运营专注于品牌和管理的输出，通过物业方的物业手段放大经营价值，可以大大降低资金要求，从而也能加快扩张步伐。同时，也给万达商管的业务多元化提供了空间。

目前来看，万达商管的轻资产化成效显著。在2020年开业的45座万达广场中，轻资产占比超过六成。另外，万达商管今年计划开业万达广场50个，其中轻资产占比68%。而截至去年末在建的142个万达广场中，轻资产占比也已超80%。

前述人士提醒，轻资产运营模式也会遇到一些问题，主要集中在合作信任和利益共享机制上。尤其是在利益分享层面，轻资产运营是一个长期过程，物业方和管理方对于获取的收益应该怎样合理分配，建立合理的激励和实施保障机制非常必要。

逐渐成型的万达商管公司，是重组后的轻资产运营管理公司。万达商管集团持有该公司全部股权，也是万达准备赴港上市的主体公司。不过，在万达商管进行一番资产腾挪、为上市做准备的同时，其波动的财务表现，也为上市及公司后续发展带来一些不确定性。

疫情影响下，深耕线下实体生意的万达商管，业绩出现了明显下滑。

从数据来看，万达商管2020年实现营业收入391.34亿元，同比下降50.25%；实现净利润138.3亿元，同比下降44.89%。究其原因，减免租客租金导致租金收益下滑，以及受疫情冲击酒店经营效益变差，共同造成公司的整体业绩下滑。

标普在今年上半年的评级报告中指出，因经营模式具有韧性，万达商管仍将是大连万达集团股份有限公司盈利能力和现金产生能力最强的子公司。在珠海万达商管上市后，万达商管面临的现金流和财务透明度风险或将有所缓和。

万达商管业绩披露的2021年公司债券半年报数据显示，公司上半年主营业务收入226.8亿元，同比增长32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利润总额95.15亿元。截至今年6月末，公司手持货币资金301.44亿元。从业务板块来看，投资物业租赁及管理收入209.96亿元，毛利率72.22%；酒店运营收入6.57亿元，同比增长111.81%；毛利率43.63%，同比增加466.93%。

鏖战资本市场的万达，仍需面对日益激烈的商业竞争环境。

近年来，各类差异化商业项目不断涌现市场，华润、万科、龙湖等众多知名房企都推出了不同种类的产品线。比如，万科印力旗下，目前有印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里等五条核心产品线。

打造多元化产品线已成行业大势所趋。据统计，百强商业地产开发商中，超过80%的企业都开启了多元化产品战略。克而瑞研究员房玲指出，标准化产品确实适合快速复制扩张，但在竞品逐渐实现差异化和个性化的今天，万达广场也需要对产品进行适时调整，拉大与其他企业的领先优势。