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炒钱不炒房

投资的目的是为了获得更多可消费的资金，从这意义上讲，选择每年可以获得5%左右现金回报的理财产品，比2%左右租金回报的房产要明智。特别是在房价涨幅明显降低、部分城市房价下跌的背景下，我们更应该选择炒钱不炒房。房价涨势风光不再

近期不断传出有楼盘降价促销的消息，使得房地产市场的前景蒙上了一层阴影。

春节过后，杭州、常州等地接连传出楼盘降价的消息，这让原本处于僵持状态的市场，感受到了明显的寒意。而包括无锡、徐州等地，房价已经在很长时间内没有明显上涨过。个别楼盘的降价促销，虽然不会让中国楼市在一夜间“崩盘”，但业内人士坦陈，房价“只涨不跌”的神话已经破裂，而这也意味着房产不再是“无风险资产”。

另外，楼市利空仍在不断释放出来。由于受流动性收紧影响，目前银行对房地产贷款“明松实紧”，从严控增量和名单管制等多个方面着手，加大控制力度。近日，国内多地首套房贷利率也开始上浮，某研究机构近日发布的最新数据显示，根据全国22个城市的69家银行分支机构调研结果显示，全国近九成银行首套房贷利率升至基准利率，部分银行甚至上浮5%～10%，个别上浮20%。缺乏银行贷款襄助，市场需求将会受到抑制，从而导致需求萎缩，并影响到房价的上涨。还有，包括“鬼城”数量不断增多，以及不断有三、四线城市加入房价下跌行列，都表明楼市的未来并不乐观。

此外，近期人民币开始出现贬值迹象，也被市场解读为是一种对房价不利现象。因为在过去9年时间里，人民币一直处于升值过程中，而在此阶段，美元便大量涌入购买房产等资产，房价一直处于上涨过程中，因此也就激发了更多的投资资金持有房产的热情。但人民币贬值预期一旦形成，便会有更多的人抛售物业以求退出，这会对房价形成负面的影响。李嘉诚在2013年不断出售内地资产，很有可能与此有关。

房价难再大幅上涨，这已经成为市场共识。对于未来房价走势的预测，即使是最为乐观的看法也认为涨幅会大幅下滑，而悲观的看法则认为房价下跌是大概率事件。市场普遍预期是，未来房价已难以出现大幅上涨行情，不排除出现回调的可能。

租金收益跌入低谷

另一方面，住宅租金回报率一直维持在很低水平而不见起色。

以上海为例，一套位于徐家汇东方曼哈顿总价约550万元左右精装修公寓，月租金在8500元左右，即使是全年出租，其租金回报率（年租金/房屋总价）仅1.85%。如果按照国际通行的11个月租期计算，租金回报率会更低，只有1.7%。而这种现象并非上海独有，北京、深圳等一线城市，以及天津、成都等重点城市的住宅租金回报情况均是处于低位。中原地产研究中心数据表明，北京、深圳等城市目前租金回报率分别为2.0%和2.24%，成都的租金收益率稍高一些，但也不过3.08%。

虽然去年一年住宅租金出现一定的涨幅，但相对于去年房价涨幅而言，仍然很小，因此租金回报率持续走低。以北京为例，根据链家地产统计数据表明，今年1月份公寓租金涨幅约6.7%。但中国指数研究院数据表明，北京房价在201 3年上涨了28.33%，因此北京租金回报率跌至2%的最低点，便不难让人理解。

资金收益普遍升高

而另一方面，金融投资收益情况却展现出另外一番景象。

不管是近期如雨后春笋般冒出来的互联网理财各类“宝”，还是此前在理财市场上崭露头角的各种金融理财产品，收益情况均超过了5%，普遍受到投资者的关注。

虽然近期各类互联网理财“宝”的收益率有所变化，但大部分仍旧维持在5%以上。截止到3月3日，苏宁零钱宝、微信理财通、百度百赚的7日年化收益率维持在6%以上；中行活期宝、民生银行如意宝、网易理财现金宝等7日年化收益率则在5%～6%之间，收益率相对较低的产品有平安银行的平安盈、广发货币A的钱袋子，但也分别达到了4.63%和4.96%。

此前一些收益率较高的信托产品，因为门槛太高而一度让普通投资者望尘莫及，但现在也有部分产品主动降低身段，来满足部分中等收入人群的投资需求。另外，还有一些P2P产品，也成为投资者的一种选择。记者了解到，目前市场上P2P产品，收益率普遍超过10%，更高可达20%左右。相对银行理财产品来说，P2P的优势在于高收益率，所以也受到了风险承受能力较高的投资者关注。

“炒钱”更合适

相比较而言，在现阶段投资房产，显然不如“炒钱”。

首先，我们要明确我们为什么要投资，显然是希望能够从投资资产中获得一定的收益，以改善我们的生活，从这点上来说，“炒钱”会带来更高的现金收入。

我们可以通过一个例子来进行说明。在前文中提到的东方曼哈顿那套房产，继续持有，其合理的年租金收益应该为9.35万元（月租金×11），考虑到今年房价可能“原地踏步”，那么投资者继续持有一年，其收益也只有这9.35万元。而如果投资者选择以到手价的方式抛出这套房产，将550万元全部投在银行理财产品上面，即使按投资收益率较低的5%产品来估算，其收益也可达27.5万元，是租赁房产的2.94倍。当然，我们不能排除房价还会上涨的因素，但房价上涨只能让我们的资产数量增加，却无法带来更高的现金收入。

其次，除了现金收益的差距外，还有一个很重要的原因就是房产的变现能力较差。即使是在房地产市场行情处于上涨过程中，因为购买力旺盛，成交比较容易，但要完成一宗房产交易也需要至少1个月的时间。而随着市场交易活跃程度的降低，从挂牌到合同签订，可能要等待更长时间。再加上买家申请贷款审批时间延长，交易时间可能会被延长到半年，甚至更长时间。

而“炒钱”就不同了。拿风险较低的银行短期理财产品来说吧，期限最短只有1个月，最长也就1年，投资者完全可以根据自己的资金需求，合理地选择好投资品种。而如今比较时髦的互联网“余额宝”类产品，最快可以实现赎回资金实时到账，超高的流动性和不低的收益率吸引了大量的闲散资金购买。这些产品的出现，拓宽了百姓的投资渠道，也为普通人带来了更高的财产性收入。

最后，和“炒钱”相比，房产投资的交易成本过高，交易过程中的风险也较大。目前，房产交易环节成本较高，投资者需要支付契税、印花税、个调税以及交易佣金等，上海和重庆两地还有可能在持有环节征收房产税，几项费用加在一起要占到总房价的10%以上。如果持有期限不够长，在房价涨幅回落的背景下，还可能因沉重的交易费用而导致亏损。此外，很多城市仍在实行限购政策，很多投资者可能并不具有购房资格，需要通过使用亲戚朋友的名义购房，这也为日后发生经济纠纷留下了隐患。

房产抛还是不抛

对于已经持有投资房产的人来说，还面临着一个问题：就是房产抛还是不抛？从宏观层面来看，部分三、四线城市由于人口流失、房屋供大于求、房价已经出现回落，选择抛出是比较合理的做法。还有一些存在此类隐患的城市，比如常州、大连等地，继续持有房产的风险在加大，所以也可考虑择机出手。

而对于一线城市和部分二线城市而言，受外来人口持续导入的影响，刚性需求购房者仍在增加，房价回落的空间不大，持有这些地方房产的投资者仍可以继续观望，不要急着出手。如去年上海设立了自贸试验区，未来预计会有大量的金融、国际贸易人才前往上海寻求发展，这些人又部属于高收入群体，对住房的需求比较强烈，显然会对上海的房价起到相当大的支撑作用。就算每年的房价平均涨幅回落到5%，加上1.5%～2%的租金收益率，综合收益率并不比“炒钱”低。对于持有多套房产的人来说，卖掉一套上海的房产后，就很难再买回来（限购），就算还有资格购房，也要面临缴纳房产税的问题。当然，对于手中持有的投资性房产，究竟抛不抛，还需要结合自身的情况进行选择。