施永青施永青基金(香港)北京代表处

他是中原集团的创始人，被人们称作香港“地产教父”；他见证了中国香港和内地房地产业40年的发展、繁荣与巨变；他说，房地产中介行业必须要保持多元化，避免一家独大，唯有如此，消费者才有保障。

现任中原集团主席兼总裁的施永青与新中国同龄，他带领中原地产走过的40年历程，很大程度上奠定了中国香港与内地房地产中介行业的“玩法儿”，而这套“玩法儿”，在很长一段时间内，都是内地“地产中介江湖”的规则。

奠定内地“地产中介江湖”规则的“房产中介之父”施永青。

摒弃炒楼，在港创立地产代理公司

出生于1949年的施永青与新中国同龄。生在上海的他，四岁时随父母迁到中国香港，栖身之所是父亲的公司宿舍。那个年代，香港贫富差距较大，温饱还是大多数家庭要面临的问题。

1968年，经朋友介绍，施永青进入一所工人夜校教书，一教就是8年。1976年，施永青从夜校辞职，在一家地产公司找到了一份实习生的差事，负责影印文件，在各部门间跑腿传送。正是这份打杂活儿，让施永青步入了地产代理行业。

两年间，施永青阅读了大量公务文件，包括合约、地契、保险，习得不少地产专业知识，对公司运营也有了一定了解。正是热血澎湃的年纪，施永青闲时还阅读了大量宣传共产主义的通俗读物，比如《马克思主义的三个来源和三个组成部分》；津津有味地读了不少革命小说，《钢铁是怎样炼成的》、《牛虻》、《红岩》、《青春之歌》，一本没落下。

当时，香港的地产代理业还比较原始，行业里大部分人都在拼命炒楼赚差价，真正专注于地产代理的人很少。而且，行业里大多数都是夫妻档、兄弟帮，很少有真正企业化的地产代理公司。于是，施永青萌生了一个想法：摒弃炒楼的手法，专注做代理，通过为买卖双方服务来赚取佣金。他也有了更远大的理想，那就是通过企业化运作模式来实现自己的事业。

1978年，十一届三中全会在北京召开，中国进入了改革开放的历史新时期。正是这一年，29岁的施永青和中学同学王文彦各出5000元，在香港一间小小的办公室里创立了中原地产。不过短短一年时间，施永青就赚到了第一桶金——100万港元。

当时，年轻的施永青十分理想主义，认为这笔钱足够让他衣食无忧。很快，他把公司股份让给王文彦，退出了中原地产，转头去做自己更感兴趣的事情——读书。整整读了一年的书之后，施永青改变了想法，花了十几万港元重新购入中原股份，重回中原。

全国扩张分店，“无为而治”

1992年，邓小平南巡，发表了一系列谈话，上世纪90年代的经济改革与社会进步由此获得了关键的推动。

这一年，中原地产紧跟时代潮流，北上进军内地市场。第一步，先在上海站稳脚跟。也是同一年，因管理、用人理念不合，王文彦退出中原，做在野董事。至此，施永青掌帅中原。

从1994年开始，中原地产扩张在内地的发展。当年，中原在广州设立了第一家门店；同年，布局北京。在此基础上，1997年，深圳中原成立。自此，北上广深一线城市都有了中原地产的身影。

回头来看，中原地产在内地发展的前十年里，主要以一手房代理为主。1998年中国房改后，民众对房屋的购买需求得到释放，中国房地产市场迎来新一轮的蓬勃发展，市场对二手房的需求日益增多。很快，中原地产把握历史机遇，开始打入二手房行业。

经过40年发展，截至目前，中原地产已在国内外共61个城市设立分公司，业务辐射至英国、韩国、澳洲等百余个城市，聘任员工近6万人，跨地域分店总数达2700家。

从刚开始的两个人一张桌，发展到现今的6万员工，跻身当前房地产经纪代理行业影响力较大的企业之一。业内认为，中原地产的快速发展，一方面得益于专业化的企业运作，另一方面归功于施永青推崇的老子“无为而治”管理理念，即通过“上无为”，而使“下有为”，这个理念令中原在40年发展历程中能一展宏图。

谈及中原的“无为而治”管理哲学，施永青表示，“无为而治”需要两块基石。其一，公司上下必须有共同的愿景；其二，公司要有良好的分配制度；其三，员工来去自由。

其中，中原的分配制度采用的是“三三制”，也就是公司的可分配利润分为三部分：第一部分给股东，第二部分给员工，第三部分用作公司的投资再发展。

而且相比于大部分公司的年终奖都到年末才发，中原则是每个季度发一次，为的就是给员工可以随时离职的选择自由。“员工可以放心地走，中原不会视之为一种背叛，也欢迎他们随时回来。”施永青说，他还会劝员工，忘记“好马不吃回头草”的狭隘想法，对自己最有利的做法是“好草不怕回头吃”。

再出山，探索互联网时代如何 “突围”

2008年，施永青主动退居幕后，只任中原集团的非执行主席。内地企业的领导权交由时任集团副主席的黎明楷，香港业务基本由黄伟雄负责。

如果不是2014年互联网深刻影响了中介行业的转型与变革，施永青可能会一直隐身幕后。

那一年，房产中介行业20多年没有变化的“宁静”局面，遭遇了互联网这个“火山口”的爆发。一时间，无论是传统中介机构“拥抱”互联网，还是互联网企业“插足”中介市场，又或者是传统中介机构、互联网企业抱团求变，总而言之，互联网彻底改变了房产中介这个行业。

2015年11月，退居幕后长达4年多的施永青宣布重返台前、掌舵中原。随后数年里，施永青推出三大举措——提升数据系统、改革薪酬制度、加强内部管理，以期在互联网时代寻求“突围”。

如何“突围”？一言以蔽之，在应对房产中介行业的人才挖角混战，在内部互联互通的制度提升上，在互联网平台的搭建和完善上，“攻”与“守”各出其招。

此后数年里，房地产中介“混战”。再之后，一批曾经风光的互联网企业逐渐淡出了公众视野。与此同时，在房地产调控的大背景下，传统中介机构迎来诸多变革。去年4月，链家网宣布升级为贝壳找房，各家中介公司也纷纷“祭”出应对措施，除了布局加盟赛道外，不约而同调整了内部构建。

“互联网有个说法，胜利果实并非平均分配，而会全落入胜利者手中。另一个说法是，胜出者可获得市占率的70%，排第二名的就只能拿到15%，其他所有企业，只能分羹剩下来的15%。所以，大家都想当老大，去抢市占率。”施永青说。

作为老牌中介企业，中原地产亦主动变革，以求生存。早些时候，上海中原针对原有的公司福利待遇及薪酬推出了一系列内部改革措施。之后，为了在压缩成本的同时调动经纪人的积极性，中原地产着手调整“去中心化、开放性、自治性”的管理模式，在行业内首推合伙人制度。

发展至今，中原地产延伸出了4种商业模式：传统直营门店、合伙人制、加盟制以及已在市场上经营多年的“房友圈”。

“合伙人制度还在不断摸索中，在每个城市逐步推进。这个制度的主要功能在于，让听到‘炮声’的人可以做更多决定，有更大的自主空间。另外，在利益分配上，让前线工作人员获得更高的分配额，提升他们的积极性。”施永青说。

思考：地产中介行业须多元化，避免一家独大

与链家的“防守与反击”大战持续两年后，施永青再次萌生了退意。去年底，中原集团正式公布委任施永青之子施俊嵘为中原集团副主席，施永青之女施慧勤为利嘉阁地产有限公司及中原集团子公司主席。两项任命于今年1月1日起生效。

对于施俊嵘上任一年来的表现，施永青表示了肯定：“在脚踏实地做事，对市场的了解、观察力、解决方案也有一定的见地。”他深深明白，成立40年的中原，许多规则与习惯已根深蒂固，并非一声令下就能改变。“这个行业面临的困难比较大，他的工作不容易。我对他说，能否把公司带回市场的中心，还要看天时地利。”

谈及房地产中介行业的未来发展，施永青呼吁，行业要保持良好的生态环境，就必须保持多元化，避免一家独大，唯有如此，消费者才有保障。他建议由工会、商会牵头，成立一个行业内企业都可使用的平台，让各家企业都能有自己的生存空间。

“我们不希望一家独大，身处一个没有竞争的环境，所以希望把一些优秀的、能独立运作的小公司留下来。这是我们为了维持行业多元化而做的事。我们开发的很多电脑软件、APP，如果只给中原用，也有一点浪费。我们希望它们能发挥更多功能，让更多企业可以应用。”施永青说。

除了中原地产的创始人外，施永青还有另一个身份：慈善家。“赚钱只是一个表象，其背后是你如何去发挥、展现自己的才能。”施永青说。

2008年准备“退隐”之际，施永青将名下在中原地产、中原物业、中原集团3家公司所持的股份悉数捐出，全部注入施永青基金。这笔捐赠在当时估值约45亿港元，占其个人财富的80%左右。2010年，施永青又将他在香港以私人名义创办的免费报纸《am730》的所有股份捐出。

施永青慈善基金资助的主要对象是中国内地农村，在青海、甘肃、云南、四川、湖南等地都有施永青慈善基金的项目。“中国城市的生活水平提高了，但农民人口比例还是很大，只有农村生活得到改善，中国人整体的生活质量才算真正获得改善。”施永青说。

同题问答

新京报：你对这座城市最初的印象和现在的印象，有什么不同？

施永青：我去香港时，香港还比较贫穷。到了上世纪六、七十年代，香港工业飞速发展。一直到改革开放后，香港很多工厂来到内地投资，推动了改革开放的进程。不过，到了今时今日，香港在工业上的优势已经不再凸显，内地现在还有一些香港的工业，但数量大减。在金融业上，香港还是非常有优势，很多内地公司赴香港上市集资。

新京报：生于/选择扎根这座城市，令你的人生发生了什么样的变化？

施永青：我从一个穷小子，变成了一个拥有自己生意、不大不小的企业家。发挥了自己的才能，做生意、写文章、办报纸，也参与了香港政府的一些工作。

新京报：请用一到三个关键词形容这座城市数十年来的居住变迁。

施永青：从无到有，从小到大。但香港并不是所有人都有机会能买房。

新京报：在这座城市居住和生活，你对未来有什么期盼？

施永青：期待未来，更多的年轻人能有资源和机会改善居住环境，拥有产业，并能与这座城市同呼吸共命运。

新京报记者 张晓兰 图片提供 中原地产

编辑 王海亮 校对 张彦君