首开地产、首开地产案例分析?

首开房地十分公司党支部副书记兼副经理 徐轶

杨镓/发自北京

作为北京市老旧改项目实践样板，“首开经验”受到社会各界广泛关注。作为践行者，首开内部有哪些旧改心得？8月11日，中国房地产报记者来到首开所属北京房地集团第十分公司（以下简称“首开房地十分公司”），采访该公司党支部副书记兼副经理徐轶。

徐轶从服务理念说起，把老旧改工作拆分为“三步走”，介绍了北京市首个筒子楼改造样板工程东四十条25号院项目及公司目前重点跟进的石景山十万平社区改造项目，用实际案例来解释老旧改工程把住户满意度放在首位，为国家和人民做实事的“首开经验”。

做好服务是老旧改工程核心竞争力

“单从技术层面来说，我们其实并没有太大优势。在内部会上我们也经常强调，提升自身的服务意识和服务质量，切实做好服务，我们才能够在北京建筑行业里有一席之地。”徐轶告诉中国房地产报记者，首开房地十分公司的口号就是“打造北京市最好的建筑服务企业”。

据徐轶介绍，2012年以后，北京市老旧改项目就越来越多，尤其是近两年，北京市委提出城市更新整体规划，再加上北京四环以里新建项目越来越少，而过去的老房拆迁，由于拆迁成本、居民安置等各种问题，各方面都已很难协调，所以在保留首都原有风貌基础上，整体以老旧小区综合改造为主要方式。

首开房地十分公司在老旧改方面经验丰富，公司全员89人，从2012年底到现在，已经参与完成了将近100万平方米面积的老旧改造工程。该公司在2014年以前，开复工面积为9.6万平方米，到了2019年这个数字已经达到了71.5万平方米，2020年及今年，更增加了近20万平方米，“仅石景山十万平小区一个项目就增加10万平方米。最重要的是我们的客户满意率均保持在96%以上。”徐轶介绍。

提到在老旧改工程方面的市场竞争力，徐轶非常有底气，“我们属于国有企业，作为国企的责任和担当，住户满意度一直是放在首位的，做好服务就是我们的核心竞争力。”目前，首开房地十分公司在老旧小区整治项目涉及北京市东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山、平谷、怀柔、大兴九个区，59个街道，537个社区，惠及居民近百万人。

老旧改工程中最难的也是做好服务

徐轶坦言，跟大型新建工程平均1%左右的净利润比，老旧改项目要好一些。大型新建项目看似规模更大，但成本也高，最终净利润很低。而老旧改不同，这是一个多方施工工程，还带有一定装饰装修性质，包括建筑方、园区有绿化景观设计、道路改造、管线施工，多方合作，整体上利润率较比新建工程要好，关键是工期短，一般在6个月左右就能完成，有利于成本控制。“经济效益方面其实还好，但最难的是做好服务，让住户满意。”

关于服务工作有多难，徐轶向记者推荐了北京BTV7录制的《向前一步》节目，其中有一期名为《十万平的平安事》说的就是现在他们正在施工的石景山十万平社区改造的事。

石景山十万平项目施工现场（首开房地十分公司王伟摄）

徐轶介绍，十万平项目存在历史遗留问题，虽经石景山区住建委、区政府管城建工作人员做过数次调解无效，最后实在没办法上了《向前一步》节目。从节目中可以看到“录了七八个小时，中断十数次，看了节目，就知道当时有多难了。”

项目推进过程中的辛酸苦辣一言难尽，徐轶用“筚路蓝缕”来形容当时的情形。该期节目真实反应了老旧改项目中，多方达成一致的实际难度。

据其介绍，该项目后经当地区政府、街道办事处、物业方及施工各方合力协调，反复做工作，最终取得大部分居民的理解和支持，从阻拦进场施工，到后来终于能顺利施工，目前已经完成70%工程量，预计今年“十一”之前可以交工。

如果十万平小区属于前期遗留问题形成的特殊案例，那正常项目推进过程中的居民配合问题就是常态，“比如管线改造，需要入户，这管线从顶楼到一楼，是贯通的，要改造这条管线，需要所有住户同意，并且需要在同一时间点上，所有住户都在，能统一配合。一个单元居民中只要有一户不配合，都会影响施工进度。施工不难，难的是做好沟通，做好服务，最终才有可能赢得满意和认可。”

老旧改项目“三步走”

老旧改项目整体改造是由各街道牵头，向北京市委上报、立项，再进行社会招投标。前期街道来做，后面整体设计需要取得居民认可后再开始招投标工作。对施工企业来说，前期工作包括入户调查、改造咨询、信访接待、做好接诉即办等。

“我们需要了解每位业主的需求，才能结合完善设计相关问题，跟业主沟通第一是进行项目咨询，第二是征求意见，第三是在沟通协调基础上几方达成一致的情况下签署相关协议，然后才是实施改造。前期沟通工作是第一步，也是非常重要的一步，一般的公司这一步要么是不做，要么做得不够好不够细。”徐轶解释到。

在完成第一步工作后才进入第二步内部改造。这一步包括更换保温窗、改造上下水、改造供暖设备、室内其他管线改造等。徐轶介绍了2019年老旧改工程的一个网红项目：东四十条25号院。这是北京市第一个筒子楼整体改造项目，原来厨房、卫生间都是公共的，老旧改设计中做了全面升级，“我们在整体户型设计方面下功夫，满足居民生活需求，增加独立卫生间及厨房，同时还做到整个居住面积不变。”徐轶介绍，由于各门各户情况不同，部分居住面积有减少的，他们在公共区域提供一个小仓库，比如一层楼梯下面的公共空间提供一个一平方米左右的小型储物间。

东四十条25号院项目整体来说是北京市首先做的一次尝试，由于设计改变，所有管线都要改，原来没有煤气管道，居民都用煤气罐，改造后煤气管道入户，暖气管道也进行了全面升级，同时进行了楼体加固和外观更新，整体改造时间不到一年，最终效果在居民中赢得了极高满意度。

如今，这个项目为老旧改项目树立了成功样板，北京市住建委领导、东城区政府相关部门领导都曾来项目参观，也是相关开发公司学习的对象。

老旧改项目的最后一步是提升社区服务，包括绿化景观建设、规划增加停车位、增加功能性服务设施等。这三步是做老旧改项目的全过程。

城市更新是“三赢”

“其实老旧改对国家、对居民，以及对企业来说是三赢。”徐轶表示，目前北京市四环以里，以老旧小区为主，进行全面拆改不太切合实际，栋楼拆迁成本非常高，既要提高人民生活的居住环境，又要保障首都风貌，老旧改算是政府最佳选择。

“对国家来说，用最小的投资来改善人民生活环境，无论从北京市委整体城市规划，还是从中央对北京市建立首都核心区相关要求来讲都是贴合的。对居民来讲，在原地不动的情况下，提高了居住安全性、宜居性，而且没有什么过多的花费，却实实在在的享受到党和政府的关怀。对企业来讲，比如我们这样的公司，从2012年大型新建和装饰装修为主，到2014年将目标转移到老旧改，对于企业经营性、整体战略、经济效益各方面都有提升。老旧改属于短期工程，有利于我们这类人员不多，有一定施工能力，肩负国企责任的企业发展。”据徐轶介绍，目前北京老旧改项目非常多，“老旧改还有一项叫恢复古都风貌，部分老北京特色的老四合院修复就属于这类，故宫的修复我们也参与了一小部分，不过主要还是以楼房改造为主。”

“任何时候，住户满意度才是我们最关注的重点，首开肩负的是国企责任。”徐轶介绍，目前旧改门槛全面放开，今年北京市委书记蔡奇在讲话中就曾要求，在做老旧城区改造项目，原来以国企为主，现在要引入社会资本，建设方将出现多元化，因此对我们而言的确将带来一定的压力，但我们将始终坚守为民服务、为党分忧、为首都添彩的信念，迎接挑战交出国企合格的答卷。

关于这点，徐轶表示，北京市老旧改资金压力还是很大，今年一年计划改造400多个老旧小区，对北京市政府来说，单单政府出资很难满足整体资金需求，资金压力显而易见，引进社会资本能缓解一定市政压力。未来，在老旧改小区改造上，提倡“共建、共治、共享”，多方投资，包括政府、开发企业、住户三方共同出资，以最小投入做最大升级，这样的布局或者才是老旧改的长久之道。

而针对引入社会资金后是否会增加竞争，徐轶则表示对公司影响不大，“谁做得好，谁中标，这块还是靠实力、靠服务、靠企业担当说话。”