港龙中国港龙中国地产是国企吗…

一边是持续收紧的融资政策，一边是不断出现信贷违约的房企，融资新规推出已经一年有余，在降杠杆的搅动下，房地产行业的格局正在悄然生变。

“坚决降杠杆”依然是2021年上半年房地产行业的关键词，可以确定的是，无论是嘴上表态，还是行动上的降杠杆，房地产行业的财务健康程度都在一定程度上变得越来越健康。

银保监会近日公布的数据显示，截至7月末，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。同时，房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。

那么，上市房企在财务表现上究竟如何呢？和讯房产根据企业中报独家发布《2021上半年上市房企财务健康榜单》（以下简称为“榜单”），榜单显示，今年上半年，百强房企的财务指标显著改善，以有息负债规模环比增速为例，上市房企的增速仅为4%，相比去年的19%，大幅改善。

1）数据来源：上市公司公告、克而瑞

2）选取样本为克而瑞2020年销售额TOP100房企，剔除其中未上市房企以及敏捷控股（财年统计周期不同），上市公司有双平台的，仅选取控股平台。

3）财务健康排名算法，采用对三净资产负债率、有息负债规模环比增速、现金覆盖比率个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。

十强榜单大洗牌 港龙中国逆袭成冠军

在融资持续收紧和市场波动的背景下，房企对财务的调节力度加大，反映到榜单上就是排名变化幅度加大，比如，相较于去年底，财务健康十强榜单再次进行大洗牌。

具体来看，除了万科地产、中海地产、碧桂园之外，其余房企均是新面孔，其中，前三甲包含了港龙中国和领地集团，其余晋升十强的房企还包括九龙仓、华侨城、时代中国等。

作为行业降负债力度最大的房企，港龙中国和领地集团从排名上完全实现了逆袭，其中，港龙中国由去年底的倒数一跃升为行业榜首，其有息负债规模环比增速从去年底的201%大幅下降至上半年的﹣18%，净资产负债率也由137%降至25%，现金覆盖比率也由0.6上升为1.7。

不仅是降负债的力度，财务最健康的房企还有一个共同特点，就是均实现了较高的销售增速，比如，港龙中国上半年实现销售增速58.9%，领地集团是40%。

业内认为，加快土地开发和销售，把已经建好的房子要尽快卖出去，形成真正的经营性现金流，通过自身造血能力降负债言至关重要，此外，港龙中国和领地集团之所以能在短时间内快速改善财务状况，也与自身的规模体量有关，同为新晋IPO房企，港龙和领地市值不足百亿，债务调节比较容易出成果。

实际上，对于财务健康排名位于中等水平的房企而言，降负债相对而言比较简单，只要稍微改变下一两个指标，排名就很容易提高，比如，华侨城和时代中国，两家房企在有息负债规模指标上进行了改善，前者从20%增速降至﹣2%，后者17%降至﹣11%。

至于九龙仓，香港房企的负债率普遍较低，九龙仓具备较强的财务能力，其融资成本仅为1.4%，居行业最低水平，这主要与九龙仓自身的盈利能力较强有关，其地产之外的收入占比高达一半，业绩增长预期和稳定性较高。

一位不愿具名的证券分析师对和讯房产表示，对于降负债而言，不同房企面临的压力和能采取的措施完全不同，对高负债房企而言，降负债是当务之急，债务优化力度可能很大，但由于债务规模问题，很难在短时间内取得成效，真正拥有主动权的是债务规模可控的房企，他们要在债务和业绩增长之间做选择。

龙头房企分化 央企优势愈加明显

如今，对资本市场而言，最安全的选择首推龙头房企，而作为行业风向标，龙头房企的财务信号也往往更受关注。从上半年的表现来看，龙头房企的财务表现呈现进一步分化的特点。

根据榜单，上半年财务健康十强里，有4家龙头房企，包括万科地产、中海地产、碧桂园及华润置地，比去年底多1家，其中，华润置地的财务健康排名直接从21名蹿升至第4名，成为龙头房企中财务改善最明显的一家。

具体来看数据，华润置地上半年的资产负债率为29%，比去年底降低2个百分点，有息负债规模环比增速仅为2%，比去年底降低20个百分点，现金覆盖比率为2.3，与去年底基本持平。

相较而言，招商蛇口、保利地产、世茂集团3家可谓是“稳得一笔”，其财务健康虽然有名次上的变化，但基本处于行业TOP30，整体变化幅度不大，比如，世茂集团财务健康由去年低的23名下降为28名，而招商蛇口则有去年低的16名上升为11名。

财务能力较差意味着龙头地位可能不稳，比如，绿地、恒大和融创，虽然三家房企的财务幅度也在改善，但改善成果不显著，毕竟规模越大，调整幅度越难显现，整体来看，仍处于财务健康榜单的底部。

财务能力最终会体现在融资成本上，据和讯房产统计，在9家龙头房企中（融创数据不可得），融资成本最低的依次是中海地产、华润置地、万科地产、招商蛇口和保利发展，融资成本均在5%以下。

“我们不仅要降负债率，还要降总负债规模，这种情况下才能把融资成本降下来。”融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，融创的融资成本争取在三年之内达到民营房企的优秀水平，目标是5%。

基于较好的财务基本面，龙头房企在发展节奏上保持一贯的稳健，除恒大减少拿地以外，保利、中海、万科、碧桂园、世茂集团等房企的成长潜力均保持行业中位值的水平。

在当前的行业背景下，稳健不仅是一种节奏，更是战略，某房企负责人认为，在降负债方面，只有龙头房企具备以时间换空间的能力，通过经营能力实现降负债和自身的良性发展，逐渐摆脱对高杠杆的依赖，这也是降负债最理想的方式。

逆势加码举债

建发、中交业绩风险加剧？

对于当前的市场环境，负债率和安全性问题是房企面临的最大挑战，谨慎和小心已经成为房企的普遍心态，不过，凡事都有例外，仍有部分房企在加码举债。

“有息负债增速不得超过15%。”这是三道红线对试点房企提出的底线，也就是说，即便处于财务健康的绿档，一条红线未触，其有息负债增速的上限也不得超过该数字。不过，根据榜单，仍有7家房企的债务增速超过15%，建发房产和中交地产的有息负债增速更是高达50%以上。

来看具体指标，上半年，建发股份有息负债规模环比增加58%，现金覆盖比率仅为1.1，资产负债率为77%，财务健康程度较差，位于榜单倒数第5。

建发股份仍在用高杆杆撬动自身的规模增长，今年上半年，建发股份实现销售额934亿元，增速为145.7%，拿地销售比高达70.6%，同样超出40%的监管红线，而且，相较于84.6%的营收增速，其净利润增速仅为34.2%。

值得关注的是，除了重仓开发主业，建发股份还在进行其他投资，比如7月，建发股份公告称拟出资3.5亿元认购利弗特股权投资基金股权，据悉，该基金主要投资于TMT/消费或先进制造等领域中与供应链业务相关的项目和子基金项。

不仅是建发股份，中交地产和上坤集团也在加码举债，更夸张的是，中交地产资产负债率高达258%，有息负债增速高达51%，在高负债的情况下，中交地产并没有实现业绩增长，其上半年的营收增速﹣17.5%，扣非净利润增速为﹣425.4%。

在业内看来，当前房地产行业处于艰难的出清状态，逆势加杠杆会累计较大风险，尤其上半年拿地成本较高，随着市场逐渐降温，行业成交周期增长，未来房企业绩压力仍在增加。

当前，房地产行业景气度进一步降低，统计局数据显示，7月商品房销售面积同比增速为-8.5%，大幅下降，房地产开发投资增速7月份也加速下降，同比增速1.4%，较6月份下降了4.5个百分点。

同时，房地产调控仍在持续收紧，各种打补丁和补漏洞的政策层出不穷，房地产行业预期已经改为降温，闻声而动的房企已经有减缓拿地的迹象，在这种请客下，如何将高负债在经营能力的加持下转化为高业绩增长，上述房企面临的或许不仅是挑战，还有蕴藏的危机。