疯狂的深圳楼市怎么做到的

本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

10月16日，深圳福田香蜜湖片区豪宅深业中城摇号结束，19号将进入线上选房，222套现房住宅获649批次认筹，冻结资金超32.4亿元，中签率约34.2%。

作为网红片区的网红项目，深业中城不仅拥有极其区位优势和配套资源，更因为其经历“转售为租”“转租为售”“沉寂不售”等多重操作，让购房者们不知所以，关注度倍增。

距离深业中城上一次开盘，已过去两年时间，但有意思的是，两年来深业中城的开盘均价并无变化，依然是13.1万元/平方米。

深业中城，官方发布

两年不见，3500人报名，649人入选

2017年12月，深业中城开发商深业集团宣布，深业中城420套住宅将转为长租公寓，并表示“这个项目我们不卖了。想买，二三十年后或许还有可能 。”

深业中城作为深圳核心地段香蜜湖片区为数不多的一手豪宅项目，向来为人瞩目，这番只租不售的宣言，不免让意欲入手的购房者大失所望。

但仅仅不到两年，深业集团的计划就发生了变化。2019年9月，深业中城针对当时市场中存在的“支付喝茶费可提前选房”等不实言论，发布声明进行辟谣。其中提到一个很是关键的信息：“本项目住宅投入市场销售。”也就是说，两年前说要做长租公寓的豪宅项目转销售了。

随后，深业中城推出192套面积段为133-233平方米的三至四房，和4套309-395平方米的顶层复式，共计196套房源。均价约13.1万元/平方米，总价区间为1508-7787万元/套。

据当年报道，深业中城196套住宅共吸引2794人缴纳诚意金，冻结资金达139亿元，经过8小时的线下选房，最终全部售罄。

2021年10月，同样是两年之后，深业中城再次推出222套现房住宅，包括137-212平方米的三至四房、315-378平方米的顶层复式，共7个户型。均价与两年前一样，为13.1万元/平方米。

由于深圳规定预售新房的认筹人数不得超过推出房源数的三倍，深业中城的入围名单仅649人，较上一次开盘少了2000多人，但有留言称“实际有3500人递交资料”。

一个总房源仅420套的住宅项目，为什么多次变更营销策略？

一位不具名的业内分析人士认为，主要存在两个原因：一是2017年的时候，长租公寓市场火热。在“租售并举”“租售同权”的政策推动上，不少开发商及中介开始将目光投注到住房租赁领域。当时，市场上陆续涌现出以泊寓、冠寓为代表的开发商系长租公寓，以及以自如、蛋壳等为代表的中介系公寓。

二是2019年开始，长租公寓逐渐进入冷静期，加上当时深圳陆续出台限价、限售等政策，这导致深业集团销售疲软，集团希望借助深业中城找到业绩突破点，所以重新调整了策略，“转租为售”推出196套住宅。

深业集团管理层曾在2019年接受采访时坦言，2017年宣布将深业中城420套住宅转为长租公寓，只是一种策略性的说法。至于改变策略转租为售，与业绩多少有点关系。

如今，深圳中城继续推出222套现房住宅，同样引起社会关注。网传消息，10月12日是深业中城认筹截止日期，当晚就有3500人递交资料，最低的入围积分61.9分。

这样的数据对于冷静已久深圳楼市无疑是件热闹的事情。

新房表面火热，全靠网红盘在撑腰

近段时间来，深圳的新房市场受到众多关注，原因有三：一是9月深圳出现了7个“日光盘；二是国庆期间深圳的新房成交量达到1081套，比去年同期上涨163%；三是沙井海岸城开盘当天售完1025套房源，成为10月第一个“日光盘”。

种种数据都传递出一种“新房市场在回暖”的信号，但事实并非如此。除去热门片区的热门项目，近期入市的大部分新房，认筹情况和销售情况都不太理想，比如龙华观澜片区的鹏瑞·颐璟府推出1659套住宅，仅524批客户登记；龙华民治片区的中海明德里，开盘当天663套住宅去化仅一成；龙华的大浪片区，均价5.5万元/平方米的盛荟城推出437套住宅，开盘去化率仅34.3%。

可见，表面看上去火热的深圳新房市场，其实只有网红盘在支撑。

对于深业中城的去化预判，一位行业资深从业者表示，“深业中城是目前福田少有的新房豪宅，而且是现房销售，可以说买到就可以入住。另外，项目靠近福田CBD、车公庙商圈，有浓厚的产业氛围，有地铁，交通也方便。购房者最看重的教育资源，也是深业中城最大的优势之一，其拥有深圳市高级中学南校区的学位。”

这位行业资深从业者告诉时代财经，深业中城现在入市抢占了很大的市场热度，很有“日光”的可能，这为深业集团今年的业绩带来很大助力。

今年上半年，深业集团实现营业收入169亿元，同比增长195%。其中，利润总额44亿元，同比增长110%；净利润29.6亿元，同比增长78%。

此次深业中城推出最后一批住宅项目，222套房源中面积最小的户型是137平方米的三房，总价约1575万元，仅以此为基数计算，222套房源预计会带来35亿元的销售。