华润为什么不控股万科—宝能为什么要控股万科!

乐居财经 李奕和 发自深圳

在深度布局产业、服务制造转型升级的路上，华润置地拉来原万科老将刘爱明助力。

5月19日，华润置地（01109. HK）新晋成员企业——润城新产业在深圳亮相。这是一家由华润置地和中城新产业合资设立的公司，以产业运营服务和产业空间载体开发为业务布局。

产业地产是华润置地近年多元转型的主要方向之一，曾被放到很高的位置。

2020年，华润置地实现综合营业额1795.9亿元，其中开发业务结算营业额1571.4亿元；其包括城市建设运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素业务营业额154亿元。

此次成立润城新产业更大的亮点或者在于，合作伙伴中城新产业背后站着的是原万科老将刘爱明。自2015年在深圳创业，他带着中城新产业已在这个行业摸爬滚打了六年。润城新产业，成为华润置地在产业层面谋求突破的切口。

隐现万科身影

全新亮相的润城新产业，业务布局产业运营服务和产业空间载体开发，力争打造特色服务体系，精准解决产城融合发展的共通诉求和典型痛点。

平台围绕“服务中国制造转型升级”的战略使命，聚焦“提供专业的产业运营服务”的战略定位，将深耕智慧、健康2大领域，以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业4大垂直产业方向。

目前，润城新产业在全国布局产业园项目已超50个，进驻省份10个、城市17个，生态合作企业10万家。其中，在大湾区项目占比80%以上。园区签约300万平方米，运营面积200万平方米。

详细的工商信息显示，润城新产业（深圳）有限公司（以下简称“润城新产业”）成立于今年3月31日，注册资本1000万元。经营范围包括房地产项目投资；产业园区的投资；为产业园区提供管理服务；产业发展及规划研究；产业园区规划设计咨询；新兴产业投资；自有物业租赁；物业管理等。

具体的股权结构中，润城新产业由华润置地、中城新产业全资控股的中城新产业创新发展各持股40%。在此次合作中，华润置地将在产业资源等方面进行赋能，与中城新产业在技术运营、实操经验等方面进行联合。

中城新产业由原万科老将刘爱明牵头于2015年创立，注册资本2亿元，经营范围包括投资兴办实业；企业管理咨询等。目前对外投资企业32家，控股企业82家。由刘爱明实际控制，持股45.12%。

除了华润置地和中城新产业创新发展，润城新产业剩下的20%股权由一家名为深圳合创共赢投资企业（有限合伙）（以下简称“深圳合创共赢”）的企业持有。

深圳合创共赢的大股东实际也是中城新产业创新发展，持股50%。剩余的股权则由刘爱明、中城新产业总经理马洪波等8名自然人股东持有。

然而，进一步的股权穿透后发现，中城新产业实际上与万科也有着千丝万缕的关系。资料显示，在中城新产业的所有股东中，一家名为深圳市盈达投资的基金管理公司持有其10%股权，而该公司正由万科100%控股。

此外，万科还持有上海中城联盟4.58%的股权，后者持有83.33%股权的上海中城未来，而上海中城未来持股中城新产业23.6%股权。粗略算下来，万科合计持有中城新产业10.9%股权，实际持有润城新产业约4.36%的权益。

工商资料显示，润城新产业董事长为华润置地高级副总裁孔小凯；法人代表兼总经理为马洪波；此外，华润置地首席战略官谢骥、刘爱明以及创始团队成员王天路分别担任董事。

按照规划，未来三年润城新产业将布局全国80余座城市，落地区域创新中心不少于60个，链接优质产业生态资源10万家，深度服务上市公司、国高企业及规上企业超1万家；拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上，力争打造多项国家级、省市级产业资质认定；开发建设产业空间载体50个。

润城新产业的最终目标是，未来还将计划独立上市。

产业布局之路

华润置地党委委员、高级副总裁，润城新产业董事长孔小凯在活动当天表示，华润置地作为华润集团旗下城市建设与运营战略业务单元，经过近三十年耕耘奋进，积极投身一系列城市地标项目的建设之中，锻造了以城市大片区统筹为核心的城市投资开发运营综合能力。

据了解，华润置地在“十三五”期间通过搭建“产业创新平台”，链接全球优质产业资源，成功打造了深圳南山科技金融城、青岛海洋智慧小镇、广州润慧科技园等一批产城融合标杆示范项目，开拓了“六城一体”产业发展创新路径。

事实上，过去几年中，产业地产是华润置地多元转型的主要方向之一，并曾一度被放到很高的位置。它被认为是华润置地除城市更新、代建代运营外的第三条腿；同时，也是公司在“都市综合体”业务模式之后，谋求下一个时代弯道超车的主要发力点。

华润置地华南大区副总经理赵荣曾经提到，华润对于旗下的地产业务发展思路历经三变。

第一，2000年代之前，华润通过并购试图打造中国房地产的江湖霸主；第二，2000年代之后，华润置地通过 “都市综合体”业务模式进击行业前十；第三，便是华润置地发力产业地产，谋求下一个时代的弯道超车。

其称，华润置地要在未来竞争中力保行业前十，重新寻找“黑马业务”是一条必由之路。而这一重任，正落在了产业地产的身上。基于此，华润置地开启了迅猛的转型之路。

2017年7月，在将旗下的商业地产事业部调整为一级组织机构不足一个月后，华润置地成立了新的产业基金事业部。这个全新的部门同样为华润置地的一级组织机构，由当时的副总裁王坚强兼任总经理。

该产业基金事业部旨在以推动华润置地做大规模、创新转型为目标，围绕房地产产业开展各类基金业务。

2018年，房地产企业纷纷“去地产化”，寻求多元化转型。当年4月，华润置地展示了“六镇一体”的产品战略（一体：智慧城市综合体慧城市综合体；六镇：智能小镇、健康小镇、空港航城、文旅小镇、时尚小镇、田园综合体），第一次向外界详细披露了公司在产业创新领域的新目标。

同年7月，华润置地提出从“销售物业+投资物业+X”的多元化发展，逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，着力布局城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块。

2018年8月，华润置地拿下青岛市黄岛区滨海大道北、琅琊台南路西地块。这是华润置地的首个产业地产项目，命名为青岛西海岸海洋智慧小镇，当时与华润置地合作的，正是中城新产业。

这也不难理解此次合作成立润城新产业，华润置地为何选择了中城新产业。据中城新产业管理层对媒体称，双方合作已有五六年时间，原来华润置地的很多园区都是交给中城新产业经营管理。

根据2020年年报，华润置地实现综合营业额1795.9亿元，其中开发业务结算营业额1571.4亿元；其包括城市建设运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素业务营业额154亿元。

今年3月的业绩上，华润置地管理层称，“十四五”期间公司“签约销售额保持行业前十，租金收入每年10%-15%的增长，购物中心租金收入每年20%以上的增长，净利润率保持低双位数的增长，综合毛利率保持在25%以上。”

除了坚持聚焦开发销售型业务、经营性不动产业务和轻资产管理业务三大主营业务，推动发展包括产业在内的生态圈要素性业务的高质量增长，无疑成为其重要的工作之一。