在康桥悦蓉园我看到了这些｜房哥消费者报告23期

「西安房哥」是本地唯一的业主房产平台；直言购房真相，专注楼盘点评！

可以说对于航天城的关注缘于是好朋友买房坎坷路；因为单位在航天六院，实在受不了每天从凤城六路到航天城的奔波，最终还是决定在航天城买房，选择范围就是六院周边三公里范围内，价格一万二左右的洋房；

于是就有了这半年对航天城的关注，从红星四摇不中，再到南长安街壹号，最后看到了康桥悦蓉园，满打满算从五月开始看，一晃就半年时间。

备注：个人观点，房哥原创，仅供参考，信息采集日期为2018年11月19日；

康桥悦蓉园

对于朋友而言，因为工作在这里，算是地缘需求，所以选择范围局限在了航天城，而对于那些并非生活这里，手握100多万的人，为什么要选择航天城，则是一个必须要回答的问题；

关于航天

早在16年，我专门写过航天城的分析，总结叫路宽阔绿树成荫，环境很好！然而很多地方还是零星人影，眼及之处看不到便利店，半个多小时才经过一辆公交车，现在公交是多了一些，但配套的缺乏和没有人气还如两年前一般；

从06年航天基地成立到10年升成国家航天开发区，虽然在规划层面定位高，但区域内房地产市场一直处于真空状态；

最早在这里拿地的开发商是富力城，那是05年，面积670亩地，当时的低价也便宜60万一亩，有人说富力赔了，周边毛都没有，全是农村；

（航天基地规划图）

但目前看是赚了的，因为等到12年龙湖在这拿地的时候，已经涨到220万一亩了，增值了3.6倍，等到康桥17年底拿地的时候，124亩的商住用地价格已经到了 5亿多，算下来430万/亩，相比较12年龙湖的价格，又翻了近一倍。

从这一点上看，航天管委会的运作还是成功的，但和隔壁的曲江团队比就差了太多：

举一个几年前熟悉的例子，当时计划西安交大附中的选址就在航天大道西侧的夏殿村，但在夏殿村的的拆迁问题上存在问题，交大附中不得不被迫南迁，此后学校已开学，但直到今天夏殿村的问题还是没有解决，地块之上的碧桂园雁南府也一直不见动静；

按道理讲，航天城不仅自身有巨大产业的支撑，基地自身还有高收入的消费人口，再加上南靠大学城，北接曲江优势，但区域内一直没人气，说到底还是招商的问题，富力、大华、龙湖、航天实业，融创，红星，康桥等开发商是来了，但商业生活配套极度缺乏；

以至于航天的楼盘在介绍商业时讲的还是曲江的金辉环球广场，壹街区和星座广场两处商业综合体迟迟不见兑现；好在公园挺多，地铁四号线年底就通了，区域环境确实不错；

不过这不仅是航天城的尴尬，也是所有新区共同面临的问题；好在航天城还有地铁，这句话不是房哥说的，而是业主说的，真正把航天城拉回买房第一阵营的就是地铁四号线；

交通的解决势必会带来巨大的人流，而配套问题的解决也会加速，这点是很多人对于航天城前景信心的由来。

加上背靠曲江，可以接着曲江之明自提身价，同时长安区的人口和区域内的园区还能提供购买力给航天，从在售的红星，康桥，大华几个项目的业主来源上，也确实是园区内，长安区需求改善和曲江外溢的人为主，这是航天现在遇到的机遇和问题。

关于康桥

说完区域印象，回归到康桥悦蓉园本身，很多人对于这种一线开发商进入到西安的第一个项目往往是期待与警惕并存的；

期待于头一个项目开发商还是会认真对待，以免砸牌子，警惕于实际的市场表现确是毁誉参半，比如很多开发商在西安的降标问题，都是什么翡翠系列，天字儿辈，壹号系列等等，最终的表现并不如人意；

（康桥郑州项目实景）

没出问题啥都好说，出了问题又说水土不服，所以撇去无用的形容词，还是直接看东西来的实在，红星如此，融创如此，康桥也是一样的。

同时，评判一个开发商水平高低，也绝不是看它最高端的产品如何如何好，那都是神仙打架的事情，要看的是最大众的刚需产品口碑如何。

（郑州康桥悦蓉园评价，来源米宅）

在以前的消费报告中，我们说过，这并非踩盘报告，因为那些共性的介绍，网上一搜一大把，实在看不明白的，售楼部也讲的一清二楚，消费报告的意义在于提出买房时，最需要关注的点，结合自身情况，售楼部介绍，家人朋友意见后，最终得出自己判断；

几个问题

这一点我在周一也在朋友圈做了预告，收集上的共性问题有这些：

问：周边氛围怎么样，航天城是不是比较偏？

答：可能是在城西这种乱的地方住惯了，跑到偏的地方就觉得不习惯，一来生活确实不方便，除了售楼部外，附近讨口水喝是很难，靠自身社区底商已是标配，买个菜去三公里外的金辉环球广场也是骗人，这是新区的通病；

四号线倒是如火如荼的建着，绿灰相间的站亭已看得到，到康桥实际距离整整850米，按照一个成年人的脚力，15分钟内是能走到的；

从飞天路口往东走，山水悦庭，高速紫禁长安底商也都开了，小卖部和卖牛肉拉面的异常火爆，而在康桥北侧一路之隔，航天城第一小学已经开学，南侧京东大厦天气好的时候红色大Logo也清晰可见，门前的路也改名京东大道；

但这家电商巨头给这块带来的生活便利和商业配套还远远看不到，京东185亿的投资，人家是布局物流产业、建立仓储规划，抬高房价确实能算卖点，但于生活便利关系不大，感谢京东，没有抬高航天城的房价。

问：这个区域从地图上看，已经是航天城南部了，小区品质如何，价格是否合理，房哥帮忙分析一下？

答：虽然管委会在神舟三路上，但四路确实是整个航天城目前的核心，地铁，产业园，各种小区，公园基本都分布在两线，并且越过三环直达的是曲江核心区，算是区域内中轴线，但两侧已基本没有地了；

目前能看到大量净地的只有京东大道两侧，也就是康桥这个区域，再往东走越过六路就是大面积的村子和农田了，这个位置如果京东投资全部落地，还是很有前景的。

（郑州康桥悦蓉园布局图）

悦蓉园这个系列，在郑州也有，小区为高层（26F），洋房（6+1），小高（11F）布局，同样带幼儿园和独立商业，布局为北侧围合式高层加中央景观，南侧小高洋房；

（西安康桥悦蓉园布局图）

西安的康桥悦蓉园规划与郑州相似，在售的产品同样是4栋高层+10栋洋房+1栋小高布局，不同的是以南北景观轴为分界线；

目的还是为了高层平衡现金流、洋房提升项目溢价，这种高低搭配（高层+洋房）的方式在西安也越来越多，区域内红星，大华，融创都是这样，同时从在今年西安上市的小区中，已经有过半是高低搭配的了；

回归到康桥，整个小区的拿地数据还是不错的，容积率不高于2.8，建筑密度不高于25%，绿地率不低于40%，算是区域内低密度小区；

（康桥航天城位置图）

总的来说，整个航天城新建小区的密度都算比较低的，17年红星拿地的时候，土地数据也是容积率不高于2.79，建筑密度不高于21.2%，绿地率不小于35%，这也算新区地广人稀的一个优势。

我们常说一个小区品质如何，很多时候在拿地环节已经确定了，太高的建筑密度，过高的容积率会限制楼间距，绿地空间，小区配套等等，康桥在区域内算正常水平。

问：想买洋房，户型和一般大众户型不一样，没有顶底跃能买吗？

答：洋房这个概念，也是这几年在西安流行开来，根据今年下半年的商品房上市计划，高低配的小区中有一半都是洋房，但如果按照洋房的标准筛下来，顶层带露台，底层带花园，层层有退台，户户有花园，西安可选的就不多了，大部分现在市场能看到的，叫做小高层更为合适；

关于户型

即梯户比更低，层数更少，层高更高，面积更大的多层住宅，四室居多，面积在140-160平之间，大部分是这样的：

（常见洋房户型示意图）

户型特点总结为，多面朝南，南北通透双阳台，户户带飘窗，明厨明卫，动静分区，干湿分离，这也是前些年包括现在的长青户型，包括目前市场在售的洋房户型很多都和此类似；

（绿城全运村143平户型图）

不同的是升级款洋房户，将南向客厅阳台和卧室阳台打通，南向形成更大的观景位置，但仔细对比这两代洋房户型，基本的房间布局是一样的，当然这样设置，房间相连必然是需要走廊的，这部分面积很多人觉得浪费；

（康桥悦蓉园144户型图）

再看康桥悦蓉园这次洋房的户型，和主流的洋房户型还是不太一样的，南向连通的大阳台是有的，确实观景无敌，而次卧，厨房和卫生间的布局上还是有些差别的，这也是很多业主反映的悦蓉园户型和以往看到的不一样的原因；

（融创壹号院193平户型图）

这种四个卧室分布四角，整个房间没有走廊设计的户型其实在现在大平层的小区中比较多，对于三代同堂的家庭住，互相没有干扰；

整个房间基本没有浪费面积，客厅餐厅打通，位置巨大，无论放个大圆桌还是长条形餐桌面积都是够的，实用与否大家自己判断。

这是洋房户型需要提到的，剩下的高层户型，分别为96平小三室，119平三室，129平三室：

（康桥悦蓉园96㎡三室户型）

96平的这个小三室很多人都很熟悉，现在市场在售的两梯四户带连廊，中间户基本都是这种布局，同样的北侧带连廊，卫生间书房有遮挡但多了采光透风，南侧客厅次卧阳台打通，视野开阔；

红色部分开发商利用墙体凹槽做了柜子，算在装修交付标准里，具体到装修标准，新风系统，墙面乳胶漆， 钢制入户门，入户感应灯，方太or老板的烟灶，科勒or贝朗的卫浴，贝朗的抽拉龙头和水槽，阳台飘窗铺大理石，加高的室内门， 所有窗户包括阳台推拉门均为断桥铝合金材质，西安很多开发商现在门窗还是塑钢；

（康桥悦蓉园119㎡三室户型）

119平的做了三室两厅两卫，明厨明卫确实不容易，南向大阳台标配，两个卧室朝北，我在龙湖和红星的项目也看到类似边户；

（康桥悦蓉园129㎡三室户型）

129平三室算高层中关注度最高，但套数不多，一栋楼只有33套，优势南北通透，明厨明卫，横厅设计搭配上南向大阳台，视野非常好，并且北向同样带超大阳台，这在目前在售高层户型中比较少见，但两个卧室也是朝北的。

精装标准，高层都是一样的，在上面已有介绍，不多赘述，从样板间的装修水平看还算不错。

其实户型这块，由于目前高层基本都是 核心筒分离的设计，中间户的区别不大，主要在于边户中横厅和竖厅，南北阳台大小和朝南卧室的区别，大家户型图看得多的话，一眼就能分辨。

关于景观

问：置业顾问宣传景观做的好，可信吗？

答：景观这块是很多楼盘的卖点，但确实最难说清楚的，一来单靠绿化率多少这个概念已经太假，只要空地有草这都算绿化，二来我们常说绿化好也不单单是树种的多而已，康桥介绍的是新中式景观；

（康桥悦蓉园景观展示区实景）

用行业内话讲要包括静街、深巷、芯院、花溪、山水园几个特点，除了树木以外，还包括拴马桩，石雕，月洞门，亭台·长廊，一池三山等景观小品的点缀，但作为普通业主而言，最终判断一个小区绿化好坏，还是通过绿化空间的大小，树型、树径，树种的选用上；

小区绿化能否做好，首先得看给种树留出的空间有多大，这是基本常识；

（康桥悦蓉园景观展示区实景）

每个售楼部都会有景观展示区，也就是售楼部旁看到的，实际在交房时候能还原多少，除了树木水土不服因素外，剩下就看开发商的投入了，说1000块一平投入的基本都是豪宅标准了，大部分住宅小区能做到600块一平已经很难得；

现在大家听到最多的叫六重园林，即包括大乔木、中乔木、小乔木、大灌木、小灌木、草皮，意思是你从低头看地到抬头望天都能看到景观；

具体到树种的选择上，西安已经交房的小区里看到比较多的是银杏、七叶树作为大乔木，丹桂、红枫等比较贵的作为点缀，灌木这块杜鹃、小叶黄杨、冬青见的最多，当然了出于成本考虑，大叶女贞，李树，樱花用的也很多，大部分人可能看不到这些细；

（康桥悦蓉园景观展示区实景）

房哥这里教大家判断主要还是看亮点，第一个大树茎要粗，小树要有型，绿化这东西不在于树多，而在于有型，这样搭配起来更加和谐；

第二就是色彩，常说的三季有花，四季常绿，就要做到杜鹃，海棠，印花，紫薇，石榴，木槿等搭配种植，最终整体才能出效果，绿化这块我不是专业人士，知道的只有这些；

之所以多写这么多在于康桥在 景观这块一直以高规格标准出名，西安的悦蓉园说是按照郑州的标准建的，不知道景观上最终的还原度能有多少。

肯定还有人说景观不止种树，还包括水系，亭廊，意境营造等等，这就需要更专业的人士了，房哥知识面有限。

关于价格

问：一万三买康桥悦蓉园，值不值，周边才卖一万？

答：价格其实是最难回答的问题，因为跳出小区品质，单单对比价格是有问题的，我有见过趁着行情好，城改小破楼跟风卖一万三的，也有见过地铁口带装修一万块疯抢的；

最终判断值不值的纬度其实还是两点，第一个同样的价格在附近还有没有备选，第二就是要买房但不懂这么多的业主，大部分人的基本判断是什么；前者基于市场行情，后者则是独立思考的产物了；不谈小区品质，只按照区域差异讨论价格也是耍流氓。

开发商定价的尴尬也恰恰在于你觉得房子最值钱的部分，呈现不出来，比如高标准的景观，高水平的物业，多么好的施工质量；作为业主而言，最终判断的依据还是地段，配套（地铁+商业），价格户型这些显性的标准；

就比如同属于区域内的龙湖花千树（曲江畔），14年开卖的时候航天周边毛都没有，最早一批6000块买的搁在当时西安也不算便宜，现在到了一万八很多人还觉得值，这和地段的关系很小；

无非业主看重的还是交付后小区的绿化，物业达到心理预期，康桥能否走上这条路，三年后才能知道；在郑州业主的评价里，康桥口碑、品质、物业做的不错，主打改善；

（图片来源：西安房房房）

房哥有话

每天房哥都会收到各种买房问题，重复率最高的就是***值不值得买，比如我说当代口碑差，还是有人冲着便宜买了，我说花语城性价比高，但不买的还是不买；

以值不值三个字去评判一个小区本身，这是有问题的，除非极好和极坏的极端外，大部分都停留在中间的中空区间，我能做的只是讲清优劣，尽自己所能提高买房信息透明度；

最终让你最决定的无非还是地段，资金和家人的意见；我知道大家在决定之前心里是已经有答案的，要的不过是一个安心罢了；

但这个安心并不是我一句话给的，也不是一篇报告给的，盲目的相信一个人是非常危险的，敢于质疑，多问为什么，独立思考得出的答案才更让人放心！