soho中国项目、soho中国有哪些项目?

文|AI财经社 田晏林

编|李霂轶

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3月11日晚间，针对从昨日发酵的黑石欲私有化SOHO中国一事，SOHO中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。

“截至报告日期止，尚未就是否进行潜在交易作出决定，而且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。”SOHO中国董事会表示，公司已于2020年3月10日上午11时12分起于联交所短暂停止买卖，以待发布本公告。目前，该公司已向联交所作出申请股份，于2020年3月12日上午9时正起恢复买卖。

SOHO中国虽然没具体指出海外金融投资者的身份，却也间接回应了坊间传闻。3月10日，据新浪财经援引路透社报道，美国私募基金公司黑石集团正进行排他性谈判，提出以每股6港币的价格将SOHO中国私有化，计划斥资40亿美元（约280亿人民币）。

有消息人士称，SOHO中国私有化细节预计将在未来几周内敲定。对此，某国内投资机构人士向AI财经社表示，业内都知道了，黑石和SOHO中国“确实开始谈了”，而且已经有段时日。“SOHO中国私有化，也就是退市后，股权将完全掌握在私人手里，但具体还是不是潘氏夫妇不确定。”

据了解，潘石屹、张欣夫妇分别通过私人公司Boyce和Capevale控制着SOHO中国的股权。目前，两人通过家族信托持有SOHO中国63.93%股权。不过早在2005年，潘石屹将其在Boyce的全部股份以馈赠方式转让给张欣，其妻成为公司的实控人。

张欣曾对外坦承过自己的美籍身份，这也表明SOHO中国也是一家纯外资企业。因此，每次面对“跑路”的质疑，拿着中国护照的潘石屹说自己“跑不了”，似乎没有问题。

（图为潘石屹、张欣夫妇）

私有化的动机

在中国企业界，上市往往是一家企业的高光时刻，也是将企业发展带入新阶段的重要标志。2004年，开始转向做商业地产的潘石屹，首次尝试赴港上市，但结局惨淡。2007年，为了顺利上市，他曾拿着资料，积极准备全球路演，筹集资金。终于，当年10月8日SOHO中国在香港联交所主板成功上市。

由此可见，在严格的资本市场监管下，上市并非是一件容易的事，很多企业为了上市，需要投入巨大的财力和人力。既然如此，SOHO中国为什么还要选择私有化退市呢?

法国学者Sannajust在2010年曾对欧洲、美国、亚洲三地上市企业私有化情况进行研究，归纳的原因是：追求税负节约、改善控制结构、减少自由现金流、拓展企业增长前景、防范敌意收购、利用公司市场价格低于其真实价值的机会等。 不过，也有其他学者研究认为，企业价值受低估、降低代理与交易成本，以及实现财富转移，也是企业选择私有化的动机。

2019年10月底，SOHO中国被媒体曝出将出售北京和上海在内的至少八座办公大楼，其中包括了北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、SOHO前门大 街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和 SOHO天山广场项目。要知道，这八座大楼不仅是SOHO中国的核心资产，几乎也是这家企业全部的资产，老潘考虑的交易对价达到80亿美元。

消息人士告诉AI财经社，从去年底SOHO中国就说要有大宗物业出售，如果它是上市公司的话，是要做披露信息的，而私有化完成后，或许有助于这些交易顺利进行，“包括税务方面的节省，这些和他们未来的整体计划是有关系的。”

一位房地产投资机构人士认为，私有化的好处是不用受资本市场的压力，不需要定期公布财务数据；坏处是经营成本的压力完全由私人承担。“要么是他们对自己的生意比较自信，要么就是现金流或者融资渠道比较充足的。不然，轻易不敢做私有化的，对现金流的压力会很大。”

据《证券时报》统计，2006年至今，SOHO中国累计实施分红12次，累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按照潘氏夫妇持有该公司63.93%的股权计算，累计可以获得现金分红133亿元。此外，从2014年开始，潘石屹几乎每年都出售部分资产，累计套现约293亿元。

为什么是黑石？

黑石和SOHO中国的的缘分颇深。

上述SOHO中国准备交易的八座大楼，当时被曝出黑石正是意向买家之一。而且，黑石集团亚洲房地产部董事总经理阎岩，曾于1996年加盟SOHO中国，跟随潘氏夫妇工作了22年。在离开SOHO中国之前，她已位居SOHO中国总裁之职。可以说，与SOHO中国谈生意，没有比黑石，没有比阎岩更适合的角色了。

不过潘石屹到底是个商人，不会做亏本的买卖。据外媒援引的知情人士称，黑石将接管SOHO中国的债务。2019年中期报告显示，截至2019年6月底，SOHO中国的债务规模为326亿人民币。

此外，从3月9日SOHO中国的收市价2.98港币来看，黑石给出的每股6港币的报价，溢价超过1倍。倘若这单生意谈成，将是黑石迄今在中国市场的最大投资。有接近黑石的投资机构人士称，这场谈判已经持续了很长时间。“近两年，出于全球资产配置的考量，黑石持续收购了中国很多资产，投资SOHO中国也是策略之一。”

2019年，黑石集团管理资产规模（AUM）达5711亿美元，其中房地产基金截至2019年底的管理规模为1282亿美元，远高于私募股权的977亿美元，成为主要的管理费贡献者。

“不能说公司出了什么问题，可能是有一些别的计划吧。”熟悉SOHO中国的投资人士告诉AI财经社,“私有化其实很多公司都在做，而且大部分都有长期的规划，甚至有些带有金融目的。”

2011年至2013年，潘石屹张欣夫妇就通过家族信托频频购入海外资产，先后收购了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权、联合巴西财团收购了美国通用汽车大厦40%股权，所有交易的总金额约27亿美元。

天眼查显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注册了7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。一边在出售境内资产，另一边又在注册境外公司，潘石屹把“不跑路”说得再笃定，也挡不住其实际行动的诚实。

《中国总会计师》提示，上市公司私有化，除了可以寻求税盾保护、有利于资产保值，以及摆脱巨大业绩压力外，其消极影响是财务成本偏高、整个的交易时间不好控制、若市场表现回暖，估值提升，到时就会出现是否继续执行私有化的问题。 此外，若被律师会质疑贱卖公司，而发起集体诉讼，私有化后的企业在地方政府和消费者心中的形象可能会下降。