北京楼市图北京楼盘地图 楼盘分布图

北京的楼市分为这么几个阶段，98年之前，98年房改之后，然后是2003年，再接着是2008年北京奥运会，接下来就是2014年，最后是2018年到现在。

98年之前，首都平民不是住大杂院就是住筒子楼，当时都是分房，排队等分房是那个时代的标志！分房子也闹出了很多故事，经常上新闻或者被编排进影视剧！比如著名节目主持人撒贝宁刚进影视，听说分房子便说，要求不高，给个地下室就行！结果有人对他说，赵忠祥老师都排了20年队了！后来赵老师都住上了别墅，据说收藏的字画和文物都价值不菲，想想那个时候，闻名全国的主持人连房子都分不到！可见房子当时是最紧俏也是最重要的物质资源！

1998年，中国房地产发展史上最重要的一份文件诞生了！它就是：

《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这份国务院颁发的文件，让福利分房这一特使时期的历史产物，被扔进了故纸堆！从此以后，要房子？用人民币来买！

美国老太太贷款买房的故事从那时起在中国广为流传！中国老太太攒一辈子钱买房的故事也是家喻户晓！从那个时刻起，按揭买房还是全款买房的争论从来就没有停止过，一直持续到了今天！

改变一个时代的文件——《个人住房贷款管理办法》正式于1998年出台！我记得很清楚，那时候我是在大学宿舍楼道的报刊栏里的《北京青年报》上看到这个消息的，不过对于一个学生而言，这则新闻并没有比中国足球更能引起我的兴趣，一扫而过！如果那时候我能意识到这是一个伟大时代的开始，我恐怕20出头就实现财务自由了！比起个人住房贷款本身，1000亿的贷款指导性计划更让我惊讶，1000个亿！那时候简直就是一个巨大的天文数字！从那一刻起，这个文件的颁布方中国人民银行这个单位就深深刻在我的脑子里！没别的，就是感觉超有钱！

方庄——第一代北京富人区

如果有人问你，北京第一个富人区在哪里？你如果告诉他是方庄，那么，你一定会被他刮目相看！因为如今的方庄，已经是普通住区了，无法和富人区联系在一起！但在20多年前，北京第一个大型商品房小区就诞生在方庄！那时候还没社区这一说法，叫小区就已经感觉十分高大上了！

紧接着1999年，著名的天通苑小区建成，经济适用房，1000出头一平米！很多人为指标打得头破血流，新闻说住经适房，开大奔！成为那个时代的记忆点之一！

贷款买房的人越来越多，银行的生意越来越好！这时候的货币肯定不够用了啊，大家都要借钱，钱从哪里来呢？1000个亿很快就没了，没关系，我们的央妈可以再印人民币！就这样，货币和房产的关系从那个时候开始，互相捆绑，多印的钱借给老百姓，银行吃利息，老百姓按月还钱，银行一次性把钱给开发商，开发商赚了钱再去拿地，政府卖地有了收入，开始改善城市基础建设！这样就形成了一个完美的闭环，从那个时候到现在，货币政策始终是比较宽松的，为什么呢？因为有房地产这个超级无限大的蓄水池！超发的货币可以紧紧地锁在这个池子里，即使流动，也是内部流动：钱——房子——钱——房子，无论钱从哪里来，很多钱都流入了楼市，这样房价就开始涨了，因为水多了，所以池子就要不断加固，否则就会漫出来！这就是楼市调控！

2001北京申奥成功，加入WTO

2001年北京申奥成功，中国加入WTO，这两个对中国后来影响深远的大事件使得北京房价迅速上涨，据当时的媒体报道，2001年第一季度，北京的房价上涨97.3%，等于翻了一倍！也是在那一年，著名的温州炒房团开始登上历史舞台，134名团员，一把创下了过亿的成交额！令全国人民瞠目结舌！现在回想起来，还是浙江人聪明！很多人那时候在谩骂，嘲笑，讽刺，还有更多人不明就里，炒什么房子？莫名其妙！

2002．土地招拍挂

你们知道土地的招拍制度是那一年开始的吗？2002年，也就是在那一年，我进入了地产圈！你们知道当时地产有多赚钱吗？我一个给开发商写广告的小文案，20岁出头，一个月工资8000！还不算奖金！我的大学同学上了研究生，几年后毕业工资才3000！更别提那些在开发商里任职高位的人，年入百万轻轻松松，那个时候，地产是真的赚钱！这一批人早在十几年前就已经完成了原始积累，实现了财务自由！如今，他们打打高尔夫，坐坐游艇，去澳门玩一玩，时不时感叹一句，有钱真无聊，还是当年熬夜点灯搞销控更有趣！

2003年．非典来了

非典受损最严重的城市，一个香港，一个北京！非典之后为了刺激内需，拉动经济，房地产正式登堂入室，成为了今后我们常见的称呼——国民经济支柱产业，也就在那一刻开始，注定了日后被骂沦为“夜壶”！

这一年，有一个叫孙宏斌的牛人，横空出世，把那时候绝对的地产教父级人物——王石气得吹胡子瞪眼。那时候很多人不知道这个感觉手眼通天的“孙猴子”出自哪里，后来人们才知道，他被柳传志送进了监狱，出来后又给了一笔大钱在天津搞二手房中介起家！为什么把王石气得够呛呢？因为在一次大会上，孙宏斌豪言顺驰一年销售额要干到100亿，把奋斗了十几年坐在第一排的王石激得当场反驳：吹牛，我们万科是老大，一年才几十个亿，哪里来的狂小子，简直就是乱喷！

那时候的王石绝对想不到日后万科能干到0.5万亿之上！整整翻了100倍都不止！那时候的孙宏斌也想不到，风光的顺驰没几年好光景居然翻船了，资金链断裂倍路劲基建收购！当然，牛人之所以牛，都是因为倒下之后可以再次爬起，重上巅峰！顺驰虽然倒了，融创却起来了，十年后孙宏斌一路买买买，左并右购，硬是把当年不名一文的融创推到了TOP10的宝座，一点也不怵宇宙开发商某碧和某万，以及某恒，不得不说，孙宏斌才是中国地产界真正的传奇！

我们说完插曲，回到正题，为什么说房地产是“夜壶”，因为需要的时候拿过来用一用，经济很快上去了，中国过去20年的高增长，绝对离不开房地产行业的超级贡献！但房地产一过热，老百姓一嚷嚷房价高，政府立刻开展调控：

04年

央行首次加息

05年

央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率；二手房交易开始征收营业税

06年

央行再次上调利率，外资银行进入个人房贷领域

07年

央行4次加息

但似乎越调越高！根本挡不住房价上涨的势头，北京房价在这几年年均涨幅超过20%，从05年的均价不到7000元，涨到了07年的12000元！我仍清晰地记得，当时一个朋友整天骂骂咧咧地议论北京房价，说高到天上去了！不知道他现在作何感想？回头去看，12000的北京住宅均价，恐怕只能出现在老电影和我的文章里了！

08年金融危机

08年终于冷下来了，全球金融危机让各行各业均受到影响！地产企业只进不出，你要辞职，立刻给你办好手续！我很不幸，在危机来临之前辞职，所以我对那场金融危机印象极为深刻！大半年我硬是没找到工作！这也直接导致了我09年回到西安发展！

没想到09年地产又重新火了，所以我说，每次危机都是危中有机！有人正是利用危机实现弯道超车！作为个体的我，也在西安发展的很不错，首次从乙方变为甲方，成为开发商的营销一把手！真正执掌一个项目成为了操盘手！这为我日后进入世界五百强房企担纲区域公司营销负责人奠定了坚实的业务基础。

2009房价为什么涨？政府救市！救完后一看势头太猛，全国普涨超过20%，2010年北京又开始调控，基准利率上浮，二套首付提高到50%，第三套房停贷！

2011年北京调控更为严厉，外地人需要缴纳五年社保才可以购房，从此，那个没有限购，只要你有钱随便在北京买房的好日子一去再也不会返回了！可以毫不夸张地说，一个时代结束了！有些人因为在北京花了几万，十几万买房后来成为千万资产的人，绝大部分都是在这个分界线之前！

2015年，通县（通州）被明确为北京副中心，通州房价开始一路狂奔！令人叹为观止！

2017年，317新政，认房认贷，非京籍社保和纳税要求变成“连续5年”，明显再度加码。房价开始有走跌的趋势，一些小区开始降价！

著名的燕郊就是我说的涨在屁股后头，跌在最前面！一度腰斩！到了2021年3月，环京个别地区开始膝斩！谁说买房不会亏钱？买错地方，买错板块，能跌死你！

之后，北京开始控制人口，一些低端人口被挤出！北京的房价也在高位横盘，深圳涨，北京不动，上海涨，北京也不动！

结语

北京是首都，注定了它的特殊性！北京的房价因为“首都”而一路走高到今天，也因为“首都”至今横盘好几年。

未来，到底如何？我想离不开政策，政策稍微一放松，北京上涨的速度一定是全国最快的。