楼市最大的悬念揭晓了：“房贷基准利率”开始下调

今天（11月20日），中国公布最新的贷款市场报价利率，最新的数据是：1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，此前为4.2%。5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.8%，此前为4.85%。也就是说1年期和5年期贷款市场报价利率均下调0.05%。

对于这个结果，既在预料之内，也在预料之外，首先，1年期贷款市场报价利率下调是板上钉钉的事，但5年期贷款市场报价利率也同步下调那就不得了。

贷款市场报价利率是银行贷款的“基准利率”，商业银行发放贷款要以它为参考，包含房贷。利率高低影响银行发放贷款的价格。贷款市场报价利率的确定主要是参考MLF利率，11月5日，MLF利率已经下调5个基点，从3.3%降到3.25%。所以这次贷款市场报价利率下调不意外。

意外之处是5年期贷款市场报价利率也跟着下调，我们都知道，对于个人商业贷款来说，5年期以上的贷款绝大部分是房贷，所以5年期贷款市场报价利率基本上可以视为“房贷基准利率”。

根据现有政策，今年10月8日以后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（比如现在5年LPR是4.8%，那么首套利率就不能低于4.8%），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（不能低于5.4%）。

上面的全国层面上的，同时地方还可以在全国统一利率的基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

现如今，5年期贷款市场报价利率下调了，虽然降幅不大，只有0.05%，但传递了一个信息，房贷利率正在拐头向下。

最近的10月份房价下跌的城市数量比以前要多，如果调控进一步收紧，那么接下来楼市进入寒冬不可避免，现如今“房贷基准利率”出现下调，且未来随着市场利率的下调，“房贷基准利率”很大概率会继续下调，那么楼市这个冬天注定不会太冷。

最近我联系了一些深圳的房产中介，他们告诉我，深圳“豪宅税”调整后，深圳的二手房开始活跃起来，房价也有一些上涨。可见，对于住宅稀缺的一二线城市来说，政策的利空卖家未来会降价，但一旦有政策的利好，必然会涨价，

楼市趋势就是这样，对于有人口增量的一二线城市来说，房价永远都会是上涨的，只是速度快慢而已，这是没有顶的，就好比猪肉价格一样，现在价格是33元，短期内可能会下降，但100年后价格上涨到200元，你觉得有可能吗？这是完全有可能的。但是以100年后的经济水平，这200元的价格真的不贵。

未来的楼市还有一个趋势，那就是不会普涨，只会分化，我老家有一套房子，前两年很抢手，现在怎么卖都卖不出去，即便价格降了下来，这是流动性枯竭，也是趋势啊，中国的房子确实很多，但对于教育、就业、医疗发达以及行政级别高的城市来说，房子仍然是稀缺的，人气旺，财气才旺。

未来，三四线城市及以下城市房子主要是居住功能，一二线城市房子既有住的属性，也有保值的功能，之所以说是保值，而不是造富，那就是说房价上涨的幅度基本和经济增速匹配，也和货币增速匹配，现在市场环境不大可能出现16年那波暴涨。

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