房地产投资回报率、房地产投资回报率计算公式是什么?

近几年经济形势不乐观，一二线城市房屋租金连续3年停滞不前，几个一线热点城市房产投资的租金回报率跌入1%，房价/月租（单价）已经达到1200倍，也就是投资一套房产，收回成本需要100年!

这放在国际上、历史上都是相当稀罕。

但更稀罕的还应该是很多人仍然认为房价大涨！

一般而言，长期投资住宅以租金回报率3.5%为界限，3.5%以上的值得投资，3.5%以下的谨慎投资。

• 1%左右的回报率，实在少见

我查了查其他国家的数据：2020年世界各地区的毛租金回报率均值：

日本毛租金回报率均值6.13%，美国5.63%，英国5.21%，东南亚4.48%，澳洲3.62%，欧洲3.14%。

➤来看看全球大都市租金回报率对比：

香港租金回报率3.1%，纽约租金回报率3.5%；东京租金回报率5%；伦敦租金回报率3.8%；多伦多租金回报率3.6%。

北京租金回报率1.5%；上海租金回报率1.4%;深圳租金回报率；1.07%武汉租金回报率2%首套）；郑州租金回报率1.9%。

需要备注的是，对于纽约、东京、多伦多这种存在相对比较高房产税的城市，上述租金回报率已经是去除房产税后的净回报率。

• 深圳楼市是全国风向标，值得研究

在5月二手房成交量跌至只有3000套出头后，6月的数据显示当地的成交活跃度还在进一步下降。

6月全市二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。

而进入七月后，情况还在“恶化”。截至7月11日，深圳全市一手住宅成交1054套，二手住宅成交770套。

这意味着7月二手房成交量有可能低于2000套，这在过去是难以置信的数字，甚至在往年的春节当月也没有这么少过。

而除了成交量外，另一个非常吸引眼球的数据是租金。

根据深圳中原研究中心监测显示，6全市住宅租金为71.9元/㎡.月，环比下降1.23%。

租金回报率继续下滑至1.07%，而租金回报率的倒数就相当于一套房子的市盈率。

因为租金是房产可产生的全部自由现金流，因此租金对应的是上市公司的净利润（而非股息），这意味着深圳二手住宅的平均估值接近100倍。

而被各路自媒体说成是超级大泡沫的美股，其代表性指数标普500市盈率也不过32倍。

在2004年5月时，深圳的租金回报率在7%以上，而现在是1.07%，这个数字同样也是有统计以来最低的值。

它意味着如果业主现在买房收租，要接近一百年才能回本，比如说1000万价值的住宅，一年平均收入只有10.7万，这还没有考虑折旧、土地使用权、未来的房产税等等不可预测的利空因素。

• 郑州楼市动向

而郑州作为新一线城市常住人口已达1260.1万，过去10年增加了397万。

在强有力的人口流入支撑的情况下，目前6月份最新的租金挂牌价为24元/㎡.月，2018年为24.3元/㎡.月，2019年26.1元/㎡.月,2020年为22.4元/㎡.月。

以未来路上的90㎡的小两房（租赁市场主流产品）为例，2018年租金2187元，2019年2349元，2020年2016元，2021年2160元，可见过去3年租金几乎没变。租金回报率约为1.6%-1.8%，市盈率也到了62.5倍！

房产供不应求？人多地少？住宅是未来最好的投资方式？证实很困难，但单租金一项数据就能证伪了。

• 是租金太低吗？50%租金收入比

影响租金的基本因素有很多，基本的有城市经济水平、居民收入状况、净流入人口数量、住房供给数量能因素。

但实际上居民收入状况影响最大。对比国外，小城市租金可占收入（房租收入比）的25%-30%，对于寸土寸金的纽约伦敦可达到的40%。而北京60.1%，深圳57.7%，上海47.6%。

可见租金并不低，现在的租金价格相比各个城市的平均收入或中位数收入而言，很多人每个月租房的成本达到甚至超过了月收入的一半。因为房价太高，分母大回报率当然低了。

租金是比房价更能说明市场实际住房需求的指标，衣食住行是人的基本需要，出行是刚需、买车不是刚需；居住是刚需、买房不是刚需。不会有人租房后空在那里、不会有人租房后坐等升值、也很少有人会加杠杆租房，所以租金（而非房价）才是衡量实际居住需求和存量市场供需关系的最佳指标。

从另一个角度看，在这么高的估值、这么低的租金回报率之下，如果房价真的不涨，那么现在上车的人都是接盘侠、现在不套现的人都是慈善家。

• 买入价低，所以还是划算的？自欺欺人还是计算谬误？

另外有一个被传了很长时间的谬论，说我这套房是当年100万买的，现在价值1000万、年租金10万，所以我的租金回报率是10%。

中国恒大价格走势（春节—至今）

这种说法很迷惑人，偷换概念。

因为租金回报率是资产的一个即时属性，就像公司的市盈率和股息率一样，举个例子：现在腾讯股价550港元，市盈率25倍，但假设你的持仓成本价是100港元/股，你不能以自己当年买入的价格计算现在的市盈率得出4.5倍的结论吧？

因为现在腾讯就是25倍，你要卖也是以现在的价格卖，我们衡量腾讯是贵还是便宜，就是以25倍作为参考的。

• 把按揭考虑进去，更不划算

对房产而言，租金回报率没有固定的合理值，具体要看各个地方的按揭利率，因为利率决定资产的估值。

如果一个地方利率为零，房价自然容易更高，租金回报率就会更低；

如果一个地方利率比较高，那么买房者用杠杆的空间就比较小，房价不容易上涨、租金回报率相对就会更高。

我们放眼全世界，绝大多数城市住宅的租金回报率都和当地的按揭利率差不多，或略高于按揭利率。

纽约租金回报率3.5%、30年按揭利率3%；

东京租金回报率5%、30年按揭利率1%；

伦敦租金回报率3.8%、30年按揭利率3.1%；

多伦多租金回报率3.6%、30年按揭利率3.4%；

➤而中国内陆与香港情况：

香港租金回报率3.1%、30年按揭利率2.5%；

北京租金回报率1.5%、30年按揭利率5.2%（首套）；

上海租金回报率1.4%、30年按揭利率5.15%；

深圳租金回报率1.07%、30年按揭利率5.1%；

武汉租金回报率2%、30年按揭利率5.7%（首套）；

郑州租金回报率1.9%，30年按揭利率5.7%；

简单对比不难看出，中国大陆的住宅估值（租售比）和市场上的按揭利率对比起来显得非常不划算。

• 最后

但即便是这样，还是有无数买房者出于自住或投资投机，仍然前赴后继往里冲，根本原因还是对房价上涨的预期太强烈。

在这一点上，自住和投资没区别，自住怕以后房价继续涨，在这种恐慌之下抓紧时间上车；投资押注未来房价还要继续涨，所以上车坐等升值…所以两者本质都是投机、都是在赌房价的上涨。

作者：Jack

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