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风云年报快评 | 招商蛇口：业绩稳增，大湾区布局可期

作者 | 云飞扬

招商蛇口背靠央企招商局，是集团唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。

公司以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为愿景，聚焦园区、社区及邮轮三大业务板块；以“前港-中区-后城”综合发展模式，参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

2018年，招商蛇口在近60个城市及地区拥有在售项目214个，全年实现签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额1705.84亿元，同比增加51.26%；销售均价20618元/平方米，较17年提升4.2%。

（一）、成长性分析

公司的营业收入和归母净利润在本期共同实现了双位数增长。其中，营业收入为882.78亿元，同比增长16.25%；归母净利润为152.4亿元，同比增长20.42%。同期，经营活动现金流量净额由负转正，表明其内生盈利能力持续提升。

分季度来看，公司在第四季度实现营收544.98亿元，占据全年营收的六成比重。期末预收款项（含合同负债）较2017年大幅增至753.5亿元，覆盖全年实际收入的85.4%。

（二）、盈利能力分析

公司在2018年的销售毛利率和销售净利率分别为39.49%、22.04%，净投资收益率同期增长2.07个百分点至22.22%，盈利能力持续向好。

从年报来看，招商蛇口业绩高增主因有二：其一，期内销售面积和销售均价的上升拉动了收入增长；其二，因整体转让资产以及联营公司，年内实现投资收益65.5亿元，同期增长125%。

（三）、融资能力分析

报告期内，招商蛇口的净负债率（这个指标剔除了预售房款的影响，通常用于衡量房地产企业的真实的负债水平）为45.01%，较上年降低13个百分点，这得益于公司低成本的融资优势。在业内融资环境趋紧的局面下，公司充分发挥央企优势，构建多元融资渠道，综合资金成本仅为4.85%，保持行业领先优势。

2018年末，公司持有货币资金673.75亿元，为短期借款及一年内到期的非流动负债合计数的1.76倍，短期偿债能力较强。

（四）、土储资源

资源获取方面，全年公司通过招拍挂、收购兼并、产城联动、港城联动多种方式新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米（其中权益面积738万平方米），新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市。

招商蛇口还拥有粤港澳大湾区近千万平方米的优质土储，目前已在9个城市布局，其中大部分资源集中在深圳，包括前海蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区。根据年报数据，公司2018年在深圳区域销售毛利率高达52.59%，未来盈利可期。

（五）、主要风险提示

行业方面：楼市大幅调整带来资产减值的影响

经营方面：销售不及预期的风险

风云年报快评 | 张家界：门票降价导致收入下滑，大庸古城有望十月开业

作者 | 长风

张家界（000430，SZ）属于旅游服务行业，主要经营活动包括：旅游景区经营；旅游客运；旅行社经营；旅游客运索道经营；酒店经营、房屋租赁等。

旅游景区包括宝峰湖，旅游客运包括环保客运、观光电车，旅行社包括张家界中旅，旅游客运索道包括杨家界索道，酒店包括张国际。

公司目前主要经营性资产绝大部分位于张家界市，而张家界拥有绝版的旅游资源，拥有第一个国家森林公园、世界地质公园、国家首批5A级景区等桂冠，目前已成为国内外知名的旅游胜地和国内重点旅游城市。

公司于2019年3月19日披露2018年年度报告，公司2018年实现接待购票游客人数为596.49万人，同比增长0.25%；实现营业收入46,839.39万元，同比下降14.78%；实现净利润2,498.60万元，同比下降62.16%；实现扣除非经常性损益后的净利润2,117.93万元，同比增长4,141.80%。

一、收入结构

公司的营业收入按行业来划分，可分为旅行社服务业、旅游客运行业、旅游服务业、酒店服务业、租赁服务业以及销售服务业等，其中旅行社服务业、旅游客运行业和旅游服务业是公司收入的主要来源。

公司2018年实现旅行社服务业收入1.41亿元，占营业收入的比重为30.13%，与2017年同期相比下降30.28%；实现旅游客运行业收入1.70亿元，占比为36.34%，与2017年同期相比下降15.15%；实现旅游服务业收入1.55亿元，占比为33.00%，与2017年同期相比增长4.13%。

三者合计实现收入4.66亿元，占营业收入的比重为99.47%，而来自酒店服务业、租赁服务业等其他收入占比较小，合计不足1%。

公司2018年来自环保客运的购票人数为335.51万人，同比减少3.85%，实现客均收入50.73元，同比减少11.75%，两者共同影响使得收入同比下降15.15%；

来自宝峰湖的购票人数为78.71万人，同比增加12.72%，实现客均收入85.74元，同比增加2.35%，两者共同影响使得收入同比增长15.36%；

来自十里画廊观光电车的购票人数为122.42万人，同比增加8.29%，实现客均收入40.94元，同比减少4.88%，两者共同影响使得收入同比增长3.01%；

来自杨家界索道的购票人数为55.78万人，同比减少11.70%，实现客均收入63.31元，同比减少1.82%，两者共同影响使得收入同比下降13.30%；

另外，公司来自张家界国际大酒店的收入同比下降6.28%，来自张家界中旅的收入同比下降28.27%。

公司除了来自宝峰湖和十里画廊观光电车的收入有所增长外，来自其他主要景区景点的收入均出现不同程度的下滑，而下滑的原因主要系购票人数或者客均收入（主要是门票价格）下降所致。

二、盈利能力

公司2018年的综合毛利率为31.52%，而2017年为31.03%，变化不大。

公司2018年的净利率为5.33%，与2017年12.01%的水平相比，下滑较为明显。

主要原因为公司2017年处置游客中心等公司股权影响合并报表净利润约4,266.98万元，而2018年不存在股权处置相关事项；2018年张国际酒店收到土地使用权回收补偿款产生的资产处置收益同比减少2,292.24万元，受以上因素共同影响，使得公司2018年的净利润同比出现大幅下降。

公司2018年的销售费用率为4.84%，同比下降16.12%；2018年的管理费用率为17.16%，同比下降4.24%；2018年的财务费用率为0.89%，同比下降72.10%。

三大期间费用率均有所下降，主要原因为公司2018年采取了一系列成本控制措施，严格控制各项开支，对各子公司业务招待费和差旅费执行情况进行监督，初步实现从粗放型向精细化管理的转变，总体降低了公司的费用开支。

三、营运能力

公司近3年来的总资产周转率分别为0.41次、0.25次和0.19次，呈现逐步下滑趋势，主要原因为公司近年来建设大庸古城（南门口特色街区）项目投了入大量资金，而该项目尚处于建设期，未投入运营，使得公司总资产周转率出现下滑。

根据公司披露的2018年年度报告，大庸古城（南门口特色街区）项目总预算数22.10亿元，预计2019年10月投入使用，预计投入使用后，公司的总资产周转率会得到明显改善。

想要今年国庆假日去张家界旅游的小伙伴们，又多了一项新选择。

四、偿债能力

公司近3年来的资产负债率分别为66.77%、33.17%和36.45%，整体上有所下降，主要原因为公司2017年非公开发行股票募集资金到位后，使得公司的资产负债率得到大幅改善。

公司近3年来的流动比率分别为0.13、0.42和0.67，速动比率分别为0.13、0.41和0.65，均呈现出逐步走高的趋势，但公司依然面临一定的短期偿债压力。

五、经营计划

公司新年度的经营计划为景区景点接待游客715.75万人，较2018年增长19.99%；完成营业收入5.40亿元，较2018年增长15.29%。

由此可以看出，公司对2019年的经营情况还是相当有信心的。

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