[房地产江湖]三亚江湖房地产?

题记：中国房地产江湖，混迹其中的各路房企豪侠正面临银行信贷收紧、融资渠道不畅、库存居高不下、房价持续回落的窘境，要想混得风生水起，掌握一种融资的“盖世神功”是必不可少的，你会吗？

中国房地产江湖，门派林立、高手众多。在黄金时代，混迹其中的各路豪侠会个一招半式就可以混的风生水起，赚得钵满盆满。然而大环境风云突变，中国经济进入“三期叠加”的阵痛期，房地产市场调整进入深水期，房企融资渠道收窄，资金链日趋紧张，没有练会融资领域里“五大盖世神功”的中小房企出现了倒闭潮。据统计，仅2014年上半年，北京产权交易所房地产挂牌项目就达103宗，市值超过百亿元。

那么，已经到来的2015年，房地产市场面对的银行信贷收紧、融资渠道不畅、库存居高不下、房价持续回落的境遇会有所改变吗？我们来看一下政府大佬们的表态，一切就明了了。

国务院总理李克强出席世界经济论坛国际工商理事会代表对话会上表示，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，但这是正常的。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。

中国人民银行行长周小川在达沃斯论坛上表示，中国房地产市场不存在严重的全国性问题，央行很难出台专门针对房地产市场的政策，更不会用货币政策加以调整。住建部部长陈政高表示，2015年中国房地产市场将保持平稳运行。

国土部部长姜大明表示，2015年今后将逐步调减新增建设用地供应。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，中国房地产市场存在结构性供给过剩，但持续城镇化将产生巨大的住房需求，有效支撑房地产市场。

各位大佬的表态可以归纳为三句话，中国房地产市场存在问题，但是在可控范围内，并且政府不会出手援助。显然，2015年房地产市场的外部环境不会有大的改观，而身处这片江湖的房企的日子将更加难过。只会依靠银行贷款、快速销售回款这两个招式作为资金来源的房企难逃倒闭与被并购的命运。所以，房企要想在这个险恶的江湖留有一席之地，必须苦练融资“五大盖世神功”用以防身保命。

神功一：罗汉拳之银行贷款

罗汉拳，少林武功之入门拳法，但是修习到高深境界将是最厉害的武功。中国的绝大部分房企，一踏入地产江湖，最先学会的就是银行贷款这一入门级武功。对房企来说，资金来源稳定，费用相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避，所以众多房企依然以银行贷款为主要融资方式。然而，随着国家信贷政策的趋紧，特别是在实际操作层面控制越发严格，中小房企很难再从银行贷到项目所需资金。所以，房企应该练会多种方式的银行贷款，如信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。甚至走出国门，向国外银行进行贷款融资。以江湖大哥万科为例，其2014年上半年财务报告显示，公司的长期银行借款折合人民币为284.28亿元，其中银行信用人民币借款241.47亿元，港币借款5.21亿元（折合人民币4.14亿元），美元借款3.53亿元（折合人民币21.7亿元）。

神功二：易筋经之上市融资

易筋经，少林武功之高深功法，很少有人修习成功。上市融资，是众多房企梦寐以求的终极融资方式，然而成者寥寥。企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大、投资期限较长。上市可以为其提供稳定的资金流，保证开发期间的资金需求。上市融资是“内功深厚者”玩的，对房企的股权架构、财务状况和盈利能力等有严格的要求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业。一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

神功三：降龙十八掌之信托融资

降龙十八掌，以刚猛迅捷、千钧一击独步天下。正如房地产信托融资，通常以单一地产项目为标的，以该项目未来增值和现金流为还款来源，通过信托公司和银行对投资人以私募的方式进行融资，并且每一个信托产品所融金额都较大，能够有效缓解房企开发的资金需求。信托融资方式比较灵活，融资金额较大，资金来源丰富，交易模式成熟。目前，金融机构对于来自房地产企业的融资需求越来越谨慎，实力雄厚的大型房企也很难在银行融资，转投信托等其他金融机构怀抱的现象频繁发生。2014年第四季度，房地产集合资金信托的发行规模为486亿元；房地产集合资金信托的成立规模为356亿元。通过地产信托产品统计发现，恒大地产、绿地、万科等大型房地产企业借道信托融资越来越多，成立的信托项目数量、规模与往年相比均有大幅增加，据不完全统计，三家房企合计信托融资已经超过73亿元，其中恒大地产以47.7亿元的成立规模排在榜首。

神功四：吸星大法之民间借贷

吸星大法，亦正亦邪、威力惊人，但通常伤人又伤己。民间借贷就如吸星大法，在为苦无融资渠道的中小房企提供资金一解燃眉之急的同时，其高利率也常常让企业不堪重负。对于房企来说，在经济形势上行，房企资金回笼快，利润丰厚的快速发展期，可以负担这种融资成本，然而在房地产市场大环境不景气，特别是处在量价齐跌经营中的中小房企，吸收了民间借贷无异于饮鸩止渴。早在2011年，温州就曾爆出资金链断裂、民间借贷危机的消息；2012年和2013年分别爆出内蒙古鄂尔多斯和陕西省神木县民间借贷崩盘；2014年7月底，邯郸当地大型房企金世纪地产董事长史虞豹“跑路”事发，直接牵扯出当地93亿的民间地下融资。所以，如果没有任我行的天赋，无法化解吸星大法的反噬，奉劝房企诸君，远离民间借贷。

神功五：辟邪剑法之房地产众筹

辟邪剑法，林家祖传之秘籍，修成此功，便可无敌于天下。然而，假辟邪剑法，却只剩形似，名头吓人，实则无用。眼下红极一时的房地产众筹模式就犹如假的辟邪剑谱，噱头大于实效。目前的房地产众筹主要有两种模式，共性都是通过拥抱互联网，来广泛的筛选投资者。一种为私人定制模式，购房者出钱，开发商拿到钱后，按照要求将项目建好，然后交房，类似于90年代的集资建房；另一种走互联网金融路线，开发商与互联网平台合作，拿出一部分折扣房源，吸引投资者投资，并将房产交由第三方机构托管，根据房产升值金额进行利润分配。如房宝宝，属于风险自负模式。众筹房源折扣是市场价的8-9折。每筹1000元，不设上限。众筹结束后房产会交由第三方公司代持有。但是，两种方式都面临巨大的信任、法律和市场风险，目前来看，推出时机尚不成熟。深入剖析，第二种模式的本质类似与房地产资产证券化的简化版，发展前景一片光明，但是需要建立在完善的制度、法律和政策基础上，任重而道远。

身处地产江湖的大小房企，掌握上述任何一种神功，必可笑傲群雄。当然，实力、运气、眼光和机遇缺一不可。