香港房产 香港房产价格?

2021年对于香港来说，注定是不同寻常的一年。香港房地产神话即将结束，“房住不炒”的承诺不仅仅是对香江北岸，对另一畔的东方之珠来说也并不失效。

国庆假日前夕，中联办主任骆惠宁走访香港基层，显现中央对香港群众的关心关注。在考察九龙旺角的“笼屋”的群众居住情况时，他表示“必须加大力度解决住房问题，既是中央的关切，也是广大市民的期盼”。

骆主任这句话的背后，展示出近几年来中央力图解决香港深层次问题的决心，以及香港房地产行业游戏规则的改变。

一、高房价与鸽子笼

香港房价之高冠绝全球，据2020年调查显示，无论是住宅套均售价和住宅每平米均价，香港均是世界最高。可以说，东方之珠真是“寸土寸金”的风水宝地了。

香港群众住房有多困难？美国研究公司Demographia的国际住房可负担性研究，已连续11年将香港评为全球负担能力最差的住房市场。如果用香港市民的收入和房价增速作对比，我们可以发现香港房价一骑绝尘，将香港家庭收入远远甩在后边。

全球住宅价格最高的十大城市

下图以1999年为标准，显示平均房价和家庭收入的增幅。例如2012年时房价指数约为200，就表示当年房价比1999年上升约一倍；而同年收入指数约为140，就表示当年家庭收入约为1999年的1.4倍。从图中我们可以清晰看出，从2003年到如今，近20年时间香港家庭收入仅上涨2倍，而2020年香港房价则是2003年的6倍。

房屋价格趋势与薪金变动趋势

在新冠疫情和政治风波影响下，2020年香港房价略有下降。随着疫情的缓解和经济的恢复，香港房价又一次进入上涨的快车道。

2021年香港私人住宅指数连月增长，从去年年末的380点上升至近400点；香港4大房地产开发商的股价亦反映看涨情绪，长江实业、新鸿基地产、恒基地产、新世界上半年股价均大幅上涨，而长实地产股价更是上升近50%，香港房地产似乎又“红火”起来了。

近期香港私人住宅指数图

高房价重压之下是香港卑微的芸芸众生，“居者有其屋”成了他们最大的梦想。但香港高房价严重脱离了居民的实际购买力，使得香港住房自有率从2004年的54.3%下降至2018年的49.2%。同时小面积房屋更受欢迎，40平方米以下私人房屋落成量占私人房屋落成量的比重从8.2%上升到46.9%。

香港虽有公屋制度以应对住房困难市民的住房问题，但公屋数量供不应求。近年来香港公屋建设缓慢，2009年香港有47.1%的市民居住在公营永久性房屋中，而2019年这个数字不增反降低到45%。2021年公屋供应更是再创十年新低，这使得购房困难的人群公屋排号更是遥遥无期。

2021年公屋等候时间也是再创22年新高，公屋一般申请者和长者一人申请者的平均轮候时间分别升至5.8年和3.6年，港府对公屋政策“三年上楼”的承诺则更是成为坊间笑谈。

香港市民所居住的劏房

高房价、高租金和轮不到的公屋让香港群众面临着重如泰山的住房压力。高昂的住房成本香港市民不得不以缩小住房面积，让自己毫无体面的活下去。“笼屋”、“副房”成为香港低收入者、甚至是部分职场白领这些“名义”上的中产阶级人群无奈的选择。

目前香港约有20万人住在“笼屋”、“劏房”之中，其居住环境令人触目惊心。在九龙旺角地区一处“笼屋”中，不足19平米的房间中共有11个床位对外出租，平均每人仅1.6平米可供居住。

“废青”在墙上的涂鸦

高房价不仅仅压得香港低收入人群喘不过气，中产阶级同样艰难求生。因为在当今的香港的税收体系和公屋体制中，中产阶级纳税较多而所享受的福利最少，面对价格高昂的商品房则又面临着囊中羞涩的窘境。作为中产阶级的后备军，上世纪九十年代90年代香港的大学毕业生起薪大约是25000元港币，而现在可能仍仅有28000元港币。

中产阶级成为香港大都市中“最受伤的人”，这也使得香港贫富差距进一步拉大，加重了整个社会的怨气。“废青”在墙上的涂鸦也表达了这种愤怒，“月租12,000元港币换来120平方英尺（约11平方米），你认为这没问题吗？”

二、李嘉诚的房地产帝国

作为蜚声世界的东方之珠，拥有700万人口的香港面积仅有1100平方公里，其人口密度也是位列世界前茅。而香港人口密度并不是世界上最大的地区，马六甲海峡边的新加坡人口密度大于香港，但新加坡房价则远低于香港房价。

新加坡和香港这对南海边的双子星同为资源和人口密集地区，作为稀缺资源的房子价格昂贵是正常的资源配置现象，正如你不能要求上海陆家嘴的房价与黑龙江鹤岗的房价持平。但香港房价为何直上青云，高到世界第一这样离谱的程度呢？

毫无疑问，导致香港房价高到如此离谱的最重要原因便是香港的土地批租制度。

虽然说在“一国两制”框架下，香港作为特别行政区实行资本主义制度，但香港的土地制度并非是私有制。令很多人感到意外的是，香港的土地是国有的。这是源于英国殖民者将香港变为“皇家”所有，而后又变为香港政府所有。

因此在土地国有制的前提下，香港特区政府实行有偿、有期、有条件使用土地的土地供给制度。也就是说，港府对土地供应具有垄断权。

而香港财政则是相对封闭的，无论是回归前还是回归后，英国殖民者和中央政府都不会为香港财政兜底。

香港作为一个独立的经济单元，香港政府必须维持自身的财政平衡。但香港作为一个自由港，港府以执行“自由放任”的经济管理理念而闻名于世。作为世界知名的避税港，香港始终实行低赋税的财税政策和政府干预最小化的经济政策，由此限制了香港政府征税能力。

如果港府要提供公共服务，那么此时只有两个选择，其一做大蛋糕，让自己分到的蛋糕总量更多一点；其二便是利用手头已有资源，将资源变现来筹措资金。而被香港政府完全垄断的土地供应，便是源源不断生钱的最便捷来源。因此我们也不必奇怪，香港有近2/3的土地是受法律保护，不允许随便发展郊野公园和绿化带，而住宅面积仅占总面积的7%。

香港各项土地用途占比

那么通过控制土地供应造成土地稀缺，进而抬高土地价格让港府获取足够的财政收入，再用这些钱实现基础设施建设、拓展城区等公共服务和投资其他产业。而这些发展也将进一步提高土地的附加值再次推高港府手中已有的土地价格，进而让港府获得更高的土地出让收益，便是香港政府一直以来奉行的策略。

由此我们可以看出，香港的土地政策已经有了玩出了金融行业“融资”的味道。购买香港的不动产除了居住以外，也相当于购买“股票”，香港房价便是“股价”，香港经济的发展便是“上市公司市值增长”，而港府所提供优良的公共服务也就是“分红”。香港的高速发展奇迹也源于这种有趣的“土地融资”模式，香港房价世界第一的神话也就此告成。

香港的土地相关收入占财政收入有多高？香港财政收入中，和土地相关的收入有土地批租收入，指国有土地使用权的出让收入；土地年租收入，指地租与地税；房产物业税收，指一般差饷和酒店房租税收；

同时，由于非永久居民在香港置业需缴纳印花税，因此印花税中很大一部分也和来源于房地产行业收入。粗略计算，近五年内约有香港政府约有四成的财政收入来源于土地相关收入。

此外，房地产相关产业也在香港经济中举足轻重。房地产及相关行业占GDP比重始终大于20%，2016年更是高达26.1%。同时，房地产财阀也深度影响着香港经济。正如香港被戏称为“李家城”，李嘉诚在房地产行业获取财富后，便进入港口、电讯、酒店、制造、零售等多个领域。
一个香港市民的一天离不开李嘉诚旗下的产业。住着长实集团开发的楼，用着和记黄埔的电话网络，看着电信盈科的电视，买着百佳超市的菜和屈臣氏的日用品，这一切都是李家的产业。

除了李嘉诚家族，香港还有三大地产家族，这些巨头财阀几乎垄断了香港的各行各业。而这些垄断房地产财阀的兴起也与香港土地制度紧密相关。因为土地批租制度抬高了房地产市场的准入门槛，导致香港房地产市场寡头垄断，而寡头垄断的市场结构容易引发房地产市场的投机行为。

房地产商通过控制开发节奏办法，在住房需求上涨后再提供住房，进而拉高住房的价格。

香港公屋一瞥

虽然香港有公屋制度以解决低收入者住房问题，但公屋的开发仍由私有房地产商进行，而开发公屋所获得的利润远低于开发商品房所获得的利润，因此房地产商对开发公屋的积极性并不强。这也使得公屋供给不足，市民排队等待公屋的时间变长，十年来市民居住在公营永久性房屋的比例不增反减。

港府曾公布《长远房屋策略》将公私营房屋供应目标比例订为60：40，到2018年又将比例进一步提高为70：30。

然而该政策推行至今，公私营房屋供应目标比例从未有一年能够达标，甚至出现了2020年公私营房屋供应目标比例比40：60还低的现象，此等成绩和效率实在叫人质疑相关主事者们是否真正有心让该目标落实。

此外，作为金融中心的低利率让贷款变的相对容易而新界的“丁权”问题让土地供应变得紧张，这些因素也在影响着香港的房价问题。

三、神话的终结

随着大湾区融合发展进程的加快，香港一系列深层次问题也被提上日程。香港的民生问题是重中之重，共同富裕不仅仅是对大陆，对贫富悬殊的香港同样具有效力。打击地产霸权、解决住房问题刻不容缓。

中央频频表态对香港民生的关注，同时港府也积极推进改革。10月6日，特首林郑月娥在《施政报告》中提出发展“北部都会区”，开拓约600公顷用地作住宅和产业用途；

特首也指出要增加土地供应，她提出推进多个填海及人工岛建设计划，并预计政府在未来会透过引用《收回土地条例》，收回700公顷土地。同时郊野公园、新界“祖堂地”的使用也被提上日程。

副房中的香港市民

而香港所面临的深层次问题仍然值得考量。打击地产霸权箭在弦上，但地产行业捆绑香港经济与港府财政土地收入占比过高的问题同样值得关注。

9月中下旬当中央释放解决香港住房问题信号时，港股中地产股票立马暴跌，并带动港股下跌。壮士断腕的勇气值得敬佩，而胆大心细的“猛张飞”则更为时代所呼唤。发展新兴产业将房地产业与香港经济“松绑”，将是功在当代、利在千秋的大好事。

同样，解决香港财政问题，摆脱财政对土地相关收入的依赖，也将是香港改革的方向。香港一贯的保守财政风格是时候做出调整了，增加社会开支、增发债券、调整香港税收结构，也将是未来港府努力的方向。

而改变税收结构的同时，也要保证香港作为金融和商业中心的地位，让东方之珠对资源和财富的吸引力不减从前。

香港房地产神话终将结束，而新的神话正在谱写。当香港融入大湾区建设，这个中国开放程度最高、经济活力最强劲的区域之一。有着“狮子山精神”，曾将小渔村建设成国际大都市的香港人，正乘风破浪、勇立潮头，铺展出一幅高质量发展的时代画卷。