[恒大市值]恒大市值蒸发…

文/ 罗丽娟 编辑/ 李惠琳

2018年8月28日，中国恒大在香港举行2018年中期业绩会。今年1-6月，中国恒大合约销售金额3041.8亿元人民币，仅次于碧桂园4124.9亿元，在国内房企中排名第二。销售面积2905.9万平方米，同比增长17.4%；销售均价为10468元／平方米，同比上升6.1%。

截止6月30日，恒大收入3003.5亿元，同比2017年上升59.8%。净利润较2017年同期上升129.3%至人民币530.3亿元；净利润率为17.7%，上升5.4个百分点。股东应占利润较2017年同期上升63.6%至人民币308.1亿元。

从已经公布半年报的四家龙头房企数据来看，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿、135.2亿、93.1亿、83亿，恒大半年净利润超过四家企业之和，稳居行业“利润王”。

从高负债到“利润王”，恒大用了不足两年。

根据财报显示，恒大上半年净负债率下降至127.3%，较2017年底降低56.4%；总负债水平较2017年底下降615亿元，降幅为8.4％。此前，恒大提出降负债计划，称在2018年要把净负债降到140%，2019年100%，2020降低到年70%，目前已经提前实现阶段目标。

2017年年初，恒大启动战略转型：在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式转变。同时，该年恒大提前完成了1129亿永续债的清还。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧在业绩会上表示，今年恒大利润的实现，主要来源于超前的战略储备，“我们积累了大量优质土地，经济发达的一二线城市占比32%，三线城市占60%。”

今年上半年，恒大土地储备新增项目68个，新增土地面积为3086万平方米。半年报显示，目前恒大土地储备达3.05亿平方米，土储成本仅为1683元/平方米；项目总数822个，分布于全国228个城市。

除了低价的土地成本，夏海钧认为，产品的标准化打造和集约化采购降低了工程成本，同时100%的精装修大大提高了产品附加值，“这不是一般的地产商想学就能学的，而是要经历此模式的长期运营。”

今年以来，在房地产调控持续加码以及紧缩的信贷环境背景下，中小房企违约、跑路、倒闭等风险逐步暴露。对此，夏海钧表示，随着国家宏观调控政策的逐步落实，房地产的发展会更加稳定，“一些中小企业退出以后，大企业的市场份额逐渐的增加，以此来保证我们整个中国房地产界健康平稳的发展，所以我们对于房地产业充满了信心。”

行业数据显示，目前TOP10房企集中度约为30%，其中恒大、碧桂园、万科三家占比超过15%。随着行业集中度进一步提升，预计2020年达到40%以上，三大龙头房企预计占比超20%。

而“对市场充满信心”的恒大，早已定下新蓝图：到2020年底，恒大将实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，年利税1500亿。

对于恒大目前的股价表现，夏海钧表示，目前房企的平均PE大概8倍左右，但恒大的PE只有5倍，和行业上差距很大。

“如果按照8倍市值，恒大的市值应该到5600亿。”夏海钧举例，如果按照碧桂园的PE是7倍来计算，恒大总市值应为5200亿；按照万科PE13倍，以恒大的规模、利润和土地储备，市值达1万亿。“所以我认为恒大的增长还远远没有体现出来。”

8月28日当天收盘，中国恒大报收29.15港元/股，跌幅1.85%，总市值3800亿港元。

题图来源：受访者提供